编者按：本文作者蒋正华是沪上一家大型房地产企业的高级管理人员。他从事房地产开发经营近10年，对我国改革开放后的房地产建设和发展有较为深刻的研究。这次他针对目前市场上甚嚣尘上的“泡沫论”、“房价、地价因果论”，撰写了文章，本刊认为此文不仅行文流畅，更重要 的是，文中有事实，有数据，阐明自己的观点，读后给人启迪，故刊登于后供广大读者参考。

　　“泡沫论”争论不休，判断标准关键要看市场是否存在真实需求。

　　面对全国商品房价格前三季度上涨13.5%，各地房价大范围的涨声响起，市场上再次引发一场房地产“泡沫破裂论”的争论，预警之声在国内外响起。在最近激烈的争论中，以摩根士丹利为代表的外国投资机构一直扮演着“泡沫论”观点的“急先锋”。摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠自去年至今一再强调指出，中国房地产存在严重泡沫。近期一个月内连续发布两份有关中国房产业的预警报告，其观点直言：世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫之上，这个泡沫将在数月内破裂，中国也在其中。此观点一出，引发业界的轩然大波。然而北京华远集团董事长任志强即刻直截了当地表示反对，其观点代表了诸多开发商的共识。作为官方的表态，建设部政策研究中心10月中旬以课题组名义发布了题为《怎样认识当前房地产市场形势》的研究报告，从详实的数据和经验上对“泡沫论”进行了反驳。

　　此外，摩根士丹利的数名经济学家近日也作出了类似的判断预测。10月8日，摩根士丹利董事总经理、全球首席经济学家史蒂芬·罗奇认为，“中国目前只有上海一地存在房地产泡沫”。而相当有意思的是摩根经济学家一方面极力唱空楼市，另一方面其所属的房地产基金频繁地重金投资国内特别是上海的地产项目。由此，大摩言行自相矛盾，令业界相当惊诧，令人费解“大摩为何言行不一致”。

　　对此早有经济学家一针见血地指出，大摩等外资金融机构对中国房地产市场形势过分严重的评判，其旨在中国高层能据此加大对房地产业的调控力度，由此，为其趁机涉足国内创造更大的机会，以便其利用投资机构资金面上拥有的充分优势，从容地强势介入，获取有高额回报率优质的上好项目。

　　就海外机构唱空中国地产的言论，恒隆集团董事局主席当即表明“上海房地产没有泡沫，市民需求实在”的观点，恒隆已在沪投资了恒隆广场和港汇双塔（在建）两个项目，其将有200亿到300亿港元有望投入国内房地产项目。

　　11月6日和7日中国房地产业协会副会长顾云昌在第二届浙江·中国民营企业峰会“民企投资论坛”及第二届复旦高层管理论坛上力陈中国楼市发展态势健康，连连痛击大摩为代表的“泡沫论派”。

　　笔者认为，“泡沫论”的唇枪舌战，一时难以休止，随着市场的发展，泡沫之争还会不断地交锋下去，关键的问题，从国情出发，看市场是否有真实的供求平衡关系。针对市场上局部区域一时存有非理性的现象，不必将此成倍放大到看成是全局性的严重问题。业界的争论孰是孰非有待于市场来检验。笔者建议读者，泡沫之争不要混淆市民百姓的视听，百姓更不必陷于其中，而迷失适时择机购房的方向。务请读者，按实际情况，量力而行地投资置业。

　　“房价、地价因果决定论”似是而非。房地产价格上涨的深层次原因在于社会普遍的经济预期改变。

　　针对近几年国内城市房地产价格出现较大幅度的上涨，有观点一认为，是由于推行经营性用地的招标拍卖挂牌出让，导致了地价上涨，从而抬升了房价。国土资源部负责人明确表态，此观点是不正确的。有观点二认为，是房价上涨造成地价上涨。笔者认为，房价、地价上涨，单纯地前因后果地来谈，有失偏颇。分析房价与地价的关系问题，应以辨证的观点来看待。笔者认为，两者之间是双向互为促动的，在房地产相关政策变化的不同的阶段，两者之间的相互作用的角色会出现多次变换的，切不可一概而论，“是地价涨，导致房价涨”或“是房价涨造成地价涨”都不能全面确切地阐述房地产价格。笔者以为，从供求关系结构失衡的市场角度来分析，这时有可能是房价涨引起地价涨，而当某一城市因城市功能及市政规划等政策性因素，引发城市地位上升，吸引各方投资者的眼球，因此区域性地价明显上升，从而反映在房价上联动上涨。

　　房价、地价的涨跌，本质上是遵循其各自的价值规律的，受供求关系的影响，也是由上海房地产市场发展的内在规律所决定的。笔者认为，城市地位恰恰决定了上海房价、地价的总体走势。

　　看待一个城市的房地产价格问题，不能简单地用房价、地价之间所谓的因果关系来分析其上涨的动因。房地产是不动产，房价、地价是不能单独地分割成立，否则，如何诠释每个项目在开发商处的大产证和业主所有的每套房的小产证都是“房产、地产”两证合一的房地产权证。

　　房价的话题是市场的中心话题，是政府及开发商，更是市民百姓入市所关注的首要话题，而地价的话题是政府和开发商之间出让方和受让方双方最关心的重要话题。地价在房地产项目中一般占有五～六成的比重，对政府、开发商而言是至关重要的，一定程度上，其影响着房价的走势。当然，决定和影响房价、地价的因素比较多，也够复杂的，除城市地位的急速提升，旺盛需求拉动、各类成本大幅提高、供求结构变动的推动等主要因素外，还有城市土地资源的稀缺，土地含金量增大；房地产相关刚性政策促动；政府全方位的市政大投入；城市化进程的提速；以及其他众多的因素。

　　由此可见，在分析房价、地价之间的关系问题，笔者认为，上述两种观点都是不够科学和全面的，这两种观点都是基于一种将复杂问题过于简单化了的思维方式，因而其带有一定的片面性。同时，这两种观点似乎进入了那种“鸡蛋论”中“到底是先有鸡还是先有蛋”的追根问底的思维“迷宫”。这种“鸡蛋论”调子会将问题引入一个令人相当费解的境地。

　　笔者认为，房价、地价两者之间的关系，有重合概念，房价中有地价的内涵，房价的外延较地价相对广些，为此，笔者还是倡导把“房价”的这一提法改用全称“房地产价格”较为准确，通常人们所说的“房价”仅指一幢楼正负零零线以上房屋的价格，而忽视了其所占分摊土地这部分的“隐性”价格。举个例子，上海市中心的二手房中老公房的房价近几年上涨幅度惊人，老公房房价上涨，并不是说老房子的砖头在值钱（大家都知道，房子在折旧的），实际上是其在地段上的土地在不断地增值，明确地讲是其地价在上涨，因此，准确地讲是老公房的“房地产价格”中所包含的“地价”部分在上涨。同样，上海市中心独幢价值上千万元的老式花园洋房更是如此。

　　综上所述，房价、地价两者之间并不是单纯的双向因果决定论所能解释的，分析地价、房价的上涨动因还须具体问题具体分析，需要进行全方位的综合研究分析。倘若简单地按照成本或供求关系来理解房价、调控房价并不能收到预期的效果，事实已证明，房屋的售价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实际层面的供求关系。房地产价格的上涨涉及到众多的要素，而其深层次原因在于消费者的消费心理预期，说白了，投资置业不动产的经济行为，还是一个信心经济为主导的投资消费兼有的行为 作者：蒋正华