加息可能终结房地产暴利时代

　　在经历了连续９年的降息之后，央行从１０月２９日起上调了金融机构存贷款基准利率０．２７％，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。

　　这几日，在中国工商银行青岛分行山东路营业厅，提支转存的客户比往常多了不少。“很多储户，尤其是存期 一年或者以上的储户都把以前的定期存款取出来，又重新存了一次，希望获得更多利息。”该行个人银行部的一名工作人员告诉记者。

　　对广大储户而言，加息无疑是极好消息，最明显的效果就是自己的利息收入增加了。虽然本次加息幅度只有０．２７个百分点，但专家认为，从长远来看，其背后的寓意深远。

　　加息可能周期化

　　经济学家普遍认为，行政性宏观调控的效果在７月基本结束，但由于负利率的扩大，通胀压力极可能将先前的宏观调控效果完全葬送，加息才能避免通胀失控引起的经济高热。根据此次央行只上调０．２７个百分点，幅度比较小，有关专家分析认为，后期还会有几次类似的小幅上调。如果只调一次，幅度不会是０．２７个百分点。

　　成都大学副校长张其佐认同这种说法，他认为：“中国主要盯住美联储利率变动，来调整国内存贷款利率的。今年，美联储利率调整过三次，每次上调０．２５个百分点。估计中国的利率调整步伐将和美国基本保持一致，不会只调这一次，估计后面还将陆续调整，最终和美国的利率调整水平保持或接近一致。”

　　青岛市委党校经济学教研部副主任程国有教授则从此次加息的初衷能否实现及首次加息的结果可能是价格不降反升的角度，进一步分析了加息周期化的可能。

　　“此次加息的结果可能促使央行继续加息，中国进入新一轮的加息周期。”程国有进一步分析道：央行加息的目的很明确，就是防止通货膨胀加剧和经济过热。但是，此次小幅度加息，极有可能形成价格不升反降的结果。这当然违背央行加息的初衷，为使通货膨胀价格降下来，央行可能进一步加息。

　　为什么价格会不降反升呢？

　　程国有分析说，物价上涨都有一个惯性。近年来，我国的通货膨胀主要是由房地产、农产品和基础原材料等领域的价格上涨形成的。而这些商品价格几乎加大了社会所有领域的成本，为了保证利润和不亏损，其他领域势必要求涨价来弥补基础领域价格上涨造成的损失，因此，下一阶段，我国的通货膨胀很可能由需求拉上型转向成本推进型，而加息不仅不能阻止成本推进型的通货膨胀，反而是继续加大企业成本，触发和刺激加剧成本推进型通货膨胀的形成和发展。

　　同时，加息后，我国的货币供应量将可能出现不是大幅下降而是大幅上升的情况。众所周知，通货膨胀的直接原因是货币供应量增长超过货币需求量增长。在封闭经济条件下，加息肯定会形成货币供应量增长下降的情况，起到紧缩货币、抑制通货膨胀的作用。但是，我国现在是开放的经济环境，外国货币可以通过外商直接投资或者其他方式进入中国，增加了中国的货币供应量，不但抵销掉了因为加息减少的货币供应量，还可能导致货币供应量不降反升的情况发生。

　　最新数据表明，截止到２００４年９月底，我国外汇储备已达到５１４５亿美元，创历史新高，其中１—９月份外汇储备增加１１１３亿美元。就今年的情况分析，１－９月贸易顺差仅为３９亿美元，也就是说，在贸易经常项目上我们只是略微有点盈余。另外直接投资合同金额是１０７４亿美元，实际使用外资金额是４８７亿美元。然而，９个月时间我们却增加了１１１３亿美元的外汇储备，扣除贸易顺差所得和正常渠道直接投资，还有５８７亿美元资金的“来路不明”。程国有分析说，这５８７亿美元其实就是“热钱”，通过混入经常项目进入我国的国际游资。仅中央银行收购这５８７亿美元就必须向社会投放４８５４亿元人民币出来。随着人民币加息和预期未来还要加息，将会有更多的国外“热钱”流入中国，形成新的人民币投放，增加货币供应量。

　　综合这些原因，程国有认为，加息可能使价格不降反升，价格不降反升有违加息初衷，为让价格真正降下来，央行可能继续加息，形成中国经济继１９９１－１９９５年之后新一轮的加息周期。

　　房地产暴利时代将终结

　　从目前媒体披露的公开信息来看，央行提升利率主要有两点考虑。一是应付通货膨胀。二是应付高企的房价。

　　利率提升将从两方面压制房地产的投资。一方面，房地产商的开发成本将提高。目前，房地产商的开发资金虽然规定要有５０％的自有资金，但实际上大多数房地产商还是想方设法靠贷款来解决资金问题。贷款利率的提升后会降低房地产的投资力度。

　　另一方面，对购房者来说，贷款利率上调提高了购房的成本，限制了炒房族的冲动。

　　而对广大按揭购房者而言，最直接的结果是月供增加，资产可能缩水。目前的住房抵押贷款实际上是浮动利率的，按照规定，如果利率上升，则已经签订的住房抵押贷款合同，自下一年的１月１日起执行新的利率。

　　去年８月份刚向中国建设银行贷了１５年期３０万元买房的陈先生给记者算了一笔账，加息后，他每个月将多还贷款近８０元。“８０元看起来不多，关键是，如果中国真的进入加息周期的话，以后还有可能继续加息。这样，我的负担将越来越重。而且我的房子还会越来越不值钱，资产缩水。”他有些担心地说。

　　有业内人士认为，此次０．２７％的加息幅度相对较小，所以，整体而言对房地产业不会产生太大的影响。房价上升的速度虽然会遭遇阻滞，房产价格的绝对水平也必然会下降，但下降的幅度不会很大。

　　“只是，如果加息周期由此开始，购房需求将受到抑制，房地产价格的回落预期必然增大。目前许多地产公司高达４０％的毛利率不可能维持下去。”一位分析人士认为，如果加息周期化，房地产暴利时代将终结。

　　“加息有助于挤出房地产价格泡沫，给过去几年低利率之下的火爆楼市降降温。但如果等到几次加息后将房地产价格打压下来，会对经济发展很不利。”程国有认为，无数国家和城市实践证明，房价暴涨是经济发展后劲无力的前奏，海南房地产泡沫破灭后的十年低迷、日本、香港房地产泡沫破灭后十年的经济低迷，以及浙江房价暴涨后的今年经济增长乏力，等等都对青岛有重要的警示意义。加息后如果物价和房价继续大涨，国家必然要继续加大加息力度，一旦造成紧缩过度，我国经济可能重演１９９６—１９９８年经济悲剧，经济进入难以启动的低迷状态。

　　关于青岛房地产业，程国有认为，目前青岛市房地产有三个现象值得关注，一是今年１—９月住房贷款增加３６．２６亿元，而１—８月商品房销售额为７６亿元，即商品房销售有约４０％左右是靠贷款实现的；二是投资投机型购房比例偏大，据调查，青岛购房者中有近２０％为外地人，３０％为投资购房；三是真正需要购房的人往往因房价偏高而没有购买力。加息如果持续将可能对青岛主要靠住房贷款和投资投机形成的房地产需求产生较大抑制作用，引发房地产需求迅速萎缩，导致房地产价格暴跌，对青岛房地产业持续发展构成威胁。

　　因此，程国有建议青岛应当要有超前意识，提前建立青岛市房地产业的政府调控机制，在房地产上涨过程中主动介入调低房价，维护青岛房地产业持续健康繁荣发展的局面。青岛市政府应当明确，在居民居住面积由２０平方米向４０平方米的过渡阶段，房地产业至少还有１０—２０年左右高速发展期，房地产业依然是青岛经济的动力引擎。因此，防止青岛房地产业大起大落既是经济健康持续发展的需要，也是政府宏观调控的重要责任。

　　同时，他认为青岛应该加大高层建筑和住房土地供应，继续加大土地管理与清查力度，对开发商手中囤积的“圈而不开”的土地超过两年的坚决按照有关规定予以收回。据他介绍，目前青岛市仍有５６．７％的土地面积“封存”在开发商手中未被利用。

　　附：

　　据青岛市统计局最近的调查，３６４家房地产企业中２２８家手里持有待开发储备用地，占６２．６％，其中：３８家企业土地存量丰厚，平均每家待开发土地面积在１５０亩以上，占全部有地企业的１６．７％，８家企业平均每家土地存量达到５００亩以上；在被调查的２２８家有土地储备的房地产企业中，计划在年内进行项目开发的１９３家，占８４．６％，合计开发面积占全部待开发土地面积的４３．３％，说明仍有５６．７％的土地面积“封存”在开发商手中未被利用。另外，１３６家房地产企业无后备用地，占全部调查企业的３７．４％，有地企业与没地企业呈现两极分化格局。

　　　　□首席记者 孙玉敏

     特约编辑：广伟