◎引而有发
平静的奥秘
　　加息的时间、幅度似乎都出乎市场人士的种种意料，随之而来的市场反应似乎也可以用“出乎意料”来形容——不是价格的暴涨暴跌，而是市场实在平静得出奇。
　　“平静”一说，一方面缘自半年多以来的涨息传闻让新闻不“新”，大家都明白这只是时间问题而预先留了后手；一方面缘自 一年多以来宏观调控之手已经让市场更加理性和成熟，“大风大浪都过来了，就没有过不去的小水沟”。
　　回想预期加息早期，市场上的分析人士紧张得不得了，似乎一旦加息，就会让开发商的资金链面临马上断裂的危险，不争气的钱袋使消费者只得望房兴叹。尽管早有声音传出“利大于弊”的导向，但是大家都更紧张脆弱的“生命线”——加息后市场的风将往哪个方向吹？
　　加息了，上涨的０．２７个点大大低于之前预期的数字。开发商一核算，成本还不是转嫁给购房者——中国人对房子的需求量太大，只要是卖方市场，买方就没有和卖方讨价还价的资本；买房的一算计，每月多个百儿八十的利息钱也还能承受。不是说每月多增加的百儿八十块钱没人在意，关键是没房住的，该买房还得买；有土地的，该开工还得开工。
　　０．２７个点没能吹起市场的过多涟漪，是因为市场其实早已领会了加息的意义：小幅加息不过是投石问路，一方面看看市场的反应，一方面传递出继续加紧调控的信号。政策与市场的合作似乎越来越默契了：开发商的利润率有限下调，以使房地产业远离“暴利”的恶名；房子卖得该火还火，以证明房地产业仍旧是国民经济的支柱产业。

◎全景分析
信号效应大于市场反应
福建经济稳健，升息影响小于全国
■福建记者 戴世锋　　 本报记者 王一玫
　　近日，在闽各家商业银行均收到了有关中国人民银行加息的通知，本报记者第一时间就加息对福建省经济及楼市的影响，对银行界、学术界和房地产业内人士进行了采访。
　　小幅加息是投石问路
　　福建省政府发展研究中心副主任杨益生表示，此次调息的幅度不大，调整还是比较温和的，表明央行不希望政策过猛而导致经济的大起大落，而只是给予市场一个警示信号。升息影响是全国性的，但从宏观经济的指标看，福建省经济表现比较稳健，固定资产投资近几年明显低于全国水平，加上固定资产投资有效性较强，也就是说投资的项目还是有市场需求的，长线投资项目比例还不是很大，因此可以说升息对福建经济的影响相对于全国要小一些。
　　省建行城北支行个人业务部副经理吴朝辉认为，央行有可能把此次加息作为“试金石”：如果市场反应不大，则可以继续采取加息策略；如果市场抵触情绪过大，则暂停加息。此次小幅加息，既释放了一定的通胀压力，又对“热钱”的大规模流入有一定限制。
　　省建行营业部副总经理莫建国说，企业贷款有浮动利率和固定利率两类，浮动利率即日开始执行新利率标准，固定利率的贷款，短期的按照合同协定利率水平计算，长期贷款（超过一年）于明年１月１日起执行新规定。对于个人来说，现有存款的利率不会随市场变化而变化，而是按照存入时的合同约定利率计算。据他分析，由于加息意味着银根缩紧，社会体系资金必然紧张，所以对企业贷款还是有一定的影响。
　　厦门大学ＥＭＢＡ中心副主任戴亦一博士从消费者的角度出发，肯定地认为如果此次银行加息实现了保持经济发展和物价的平稳、进一步理顺目前价格体系的目标，则对消费者来说是一件“大好事”。尽管加息对购房者还贷确实带来一定的负面影响，但戴亦一却从另外的角度表达了乐观的看法：加息可被认为是楼市降温的信号，因为它会直接影响到购房者、特别是投资型购房者对楼市的信心和预期，一旦投资型和超前购房客群减少，房价趋于平稳，市场上的“恐慌性”购房就会逐渐减少，所以此次加息以及央行可能的后续动作将会给购房者、特别是买房自住者吃下一颗“定心丸”。
　　戴教授还认为，加息是国家对房地产从“供给管理”向“供需管理”的宏观政策转变，这使有关中国房地产是否存在泡沫的问题从民间争论、学术探讨上升到了国家宏观政策层面。“加息是个‘一叶知秋’的风向标，它发出的是国家要给楼市降温的信号。”戴教授说，这将影响到购房者、特别是投资型购房者对楼市的信心。他还表示加息后那些买房持观望态度以及超前购房的客群都会更加谨慎，因为不仅对他们今后自身收入的要求提高了，而且加息之口一开利率很可能继续上涨，毕竟目前的利率就是经过８次降息调下来的，后面甚至还可能有提高首付比例、限制还贷期限等杀手锏。戴教授估计，目前已占厦门３０％以上的炒房大军所受冲击会很大，对国家加息后续政策的难以把握将使他们不敢轻易大举杀进。“这对买房自住者应该是个好消息，”他说，“减少部分投资和超前购房客群，厦门的房价即使不降其涨势也会放慢。”
　　产业整合过程将会加快
　　“此次央行加息对厦门房价影响应该不会太大。”厦门城市年轮策划代理公司的孙鹏表示，目前厦门楼市的格局已基本稳定，此次央行加息不会影响到厦门的供需问题。更由于之前厦门出台的许多政策，如去年的户籍政策、今年岛内开发面积的限制以及土地政策等，造成了岛内已基本是高端市场，可以说已经提前化解了加息所带来的影响。不过加息对厦门中高档市场（单价５０００元以上）也会有一些影响。另外，岛外房价上涨比较快，加息后可能影响岛外楼市价格上涨幅度。“利率上调对房地产投资者的心理影响要远大于其实际影响。”厦门房地产市场中的一位资深人士判断，现在央行加息正在发出一个明确的信号，表明要对投资过旺的房地产行业进行市场调节。
　　在国内，房地产开发企业的资金有７０％来自银行贷款，而据统计，去年厦门房地产贷款余额高达２４２亿元，占全市贷款总量的３３％。厦门特工房产的王世忠认为，央行加息意味着房地产开发资金成本增加，势必会进一步加快厦门房地产市场整合的步伐，一些中小开发商将会被挤出厦门市场。据介绍，至去年底，厦门市的房地产企业有４４４家，但资质等级达到一、二级的企业只有１５家，其余大部分是中小企业。
　　而厦门市的房地产商对加息的反应却比较乐观。泛华集团副总经理程先生认为，本次加息只是微调，而中国人买房大多是首期付款难，对于１５年、２０年分期付款每月多出的一两百元不会那么计较。特别对有需求的购房者而言，影响就微乎其微了——而这部分人是厦门目前的主要购房者，他们买房是经过谨慎考虑的，不会因为这一点加息就完全动摇。对开发商而言，程先生认为虽然贷款利率提高了，但因为房地产属高回报率行业，厦门房价只要每平方米上涨５０元到１００元，就能把利息差价补回来。而由于岛内用地实际在减少，商品房仍旧供不应求，厦门房价几乎不可能走低。

◎连锁反应
望闻问切 楼市微澜
■本报记者 娄立平　　 北京记者 王志强
　　望——
　　１０月２９日，是银行上调利率的第一天，沪深股市对加息政策变动做出了反应，市场微起波澜。从沪指上看，上证指数全天下跌２１．２点，以１３２０．５４点收盘；深市收于３２１６．３５点，也是大幅下跌７６．１５点。整个盘面“泛绿”，两市股票仅有１４家开出红盘。在２８日晚加息的第一时间里，以万科Ａ（０００００２）为代表的房地产及基建类个股就突然出现大幅下挫。
　　１１月１日，股市再现“黑色星期一”，上证综指最低降至１３０４点，报收于１３０５．２９点，跌幅１．１５％；深证成指跌幅也达１．０６％。受加息影响较大的房地产板块成为盘中做空的主要动力，两市成交额分别为７２亿元和４７亿元，较上一周平均水平回落近３成。陆家嘴、浦东金桥、上实发展、亿城股份、深宝恒等个股跌幅较大。另据香港证券交易所国企Ｈ股报价显示，首创置业１０月２９日跌幅达９个百分点，１１月１日虽有所反弹，但跌幅仍达２．１９８个百分点。
　　有业内人士分析，中国已经进入了一个加息周期，这标志着低利率环境的终结，也表明对通货膨胀的担心再次加强。加息会仅限于这一次吗？谁都不敢有肯定的答案。在这一过程中，资本市场将受到不小的冲击，尤其是对债券市场的打击将更为严重。然而许多专家却表示，由于此次加息幅度不大，不会对股市造成太大冲击，而且考虑到加息对宏观调控的诸多益处，从长远看，它对股市健康发展反而有利。
　　加息意味着宏观调控进入第二阶段，市场手段成为新主角。受宏观调控影响，股市从今年４月７日起一路狂跌。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，加息对于证券市场的总体影响是不确定的，从基调上看，加息具有紧缩作用，但是同时也确认经济增长的强劲和潜在通胀压力的强大，这一点对于证券市场也会有积极作用。
　　闻——
　　房地产可能是受加息影响最大的行业，虽然大多数开发企业称对整个市场及其自身影响不大，但市场上还是听到一些老总对加息所发表的看法。
　　２８日晚，潘石屹在获知央行加息消息后说：“我们公司财务部已经计算出此次加息对购房人的影响，估计还款负担将增加近２％，房地产商融资成本也将增加２％。加息虽然对目前的房价影响并不大，但是加息可能影响到购房需求，从而带来整体房价的略微下跌。中低档住房的房价则有可能开始下降，因为购房者可能会因为支付能力减弱而选择退出。那些负债率高达７０％～８０％的房地产开发商可能面临被淘汰出局的危机。”他还说：“这次加息是市场的手段，用市场的手段调控经济，要比用行政的手段、计划经济的手段好得多。几十年的实践证明，要用市场经济的手段去管理经济，人们就会吃饱饭，穿好衣服，住好房子；要用行政命令、计划经济的手段去管理经济，人们就吃不好饭，穿不好衣服，住不上好房子……加息对抑制需求会起一定的作用，但房地产开发成本的上升并不会直接引起价格的上涨，所以这次加息对市场的影响更多地应该从抑制需求去考虑。加息是抑制了需求，但还有许多政策是在减少供应量，最后房价是涨是跌还是取决于供应量减少得多还是需求量减少得多。心理的影响到底多大现在不能下结论，得看市场。”
　　任志强说：“加息一定会对居民的住房消费产生不利影响，但加息率低且居民住房需求旺盛时，加息并不会限制和阻止居民的实际住房需求。如果房屋用于出租的收益较高时，也可以消化加息的因素，仍然不会限制和阻止居民的购房意图。国际上多数国家都会用利率对宏观经济进行调控，每次减息时会加大对购房的需求与支出，也会减少购房的冲动，但并不能限制和中止购房行为。”
　　他分析说，美国今年的加息并没有对房地产市场产生过大影响。从目前可知的统计看，美元升息后交易量和房价都在继续上升。中国目前的加息会增加消费者的购房支出，但尚不能在短期内改变供求关系，因此住房供给仍会偏紧，旺盛的需求仍使供求不平衡发展，房价仍会继续上升。
　　其次，现行的制度会让房地产开发的投资成本在加息之后上升，并由此可能减少投入并进一步推动房价的增长。虽然此次加息的幅度不大，但由于房地产的资金使用效率极低而使成本推动上升的作用加大。
　　问——
　　除了加息对房价的影响外，我们需要思考的还远不止于此。
　　融资成本是否会转向具备有效需求的消费者身上？
　　目前中国的房地产市场仍属于卖方市场，买房者没有实力与卖方进行价格谈判，开发商根据成本定价法进行定价的现实使开发商的融资成本实际上还是要由消费者来消化。土地全部以招拍挂方式出让、银行加息，这使开发企业融资成本继续加大，可是增加的成本不会由开发商自己埋单，所以加息后增加的成本实际上还是要转移到消费者身上。加上按揭贷款利率的提升，双方面的压力同时加在消费者一方身上，这对存在有效真实需求的消费者来说压力颇大。
　　加息是否继续？
　　此次加息后利率是否还会调整？有专家分析认为，加息后的市场表现是决定下一步是否加息的主要依据，一般要从５个方面去分析：一是消费物价指数，二是固定资产投资的规模，三是货币供应量，四是国际油价，五是美元是否继续加息。社科院金融研究中心专家易宪容表示，目前尚无法揣测央行下一次变动利率的具体时间和幅度，但是可以预测人民币开始进入加息通道。如果经济仍有过热迹象，今后半年内人民币利率有望再次提高０．２５个百分点；汇丰银行方面的观点是今后６个月内很可能再升０．２５个百分点；《华尔街日报》则引用瑞士信贷第一波士顿驻香港首席经济学家陶冬的话，“预计未来１２个月到１８个月内，中国利率的上升幅度可能达到２到３个百分点”。
　　开发企业该如何应对加息？
　　对房地产开发商来说，财务成本增加可能迫使他们考虑加快项目开发的周转期；居民购买力下降引起的价格下跌可能使企业减少赢利甚至亏损；此外还会增加土地储备的成本和风险。因此，开发商在下阶段更要精打细算，安排好每个项目的开发时间，调整开发节奏，使项目的开发渐次进行，以保持一个较充裕的现金流。同时，已经拿到土地的开发商也要拓宽融资渠道，规避融资不畅给企业带来的系统风险。
　　加息与继续征收利息税是否合理？
　　对此问题，任志强表示调息之前首先应做的是减税——免去对“利息税”的征收。但在前一段所有认为应该升息的论调中，包括曾大力提倡和推动征收“利息税”的经济学家们却没有一个人提出类似建议。“简直是对整个社会和民众不负责任。”任志强说。
　　表面看此次加息的幅度不大，以３０万元的购房信贷２０年还款期计，每月支出约增加４５元，尽管月供并不会有太大变化，但不免税而先升息则变成了双重的压力。“如果在国家减息时并不构成免税的理由，则公民与国家在共同承担经济运行的改革成本，但国家加息时就没有理由再征利息税了。”任志强的理由似乎颇为充分。
　　加息能挤出泡沫吗？
　　中房协秘书长顾云昌认为，央行此次加息就是为了使旺盛的需求平稳下来，这其中就有一些个人的投资行为，有长期、有短期，当然也有炒卖炒买行为。而此次加息的目的就是抑制这部分投资行为，与其控制供应，还不如控制需求。
　　然而摩根士丹利亚太首席经济学家谢国忠却不这么认为。他表示一次加息无法改变目前中国房地产市场的投机态势，人民币汇率体系短期内不可能改变，汇率的突然变化有可能导致又一次大规模的人民币投机活动，并对中国的金融体系造成更大的不利影响。两种看法存在根本分歧，很难确定何种说法会被证实是正确的，这有待市场的检验。

    特约编辑：广伟