针对北京住宅价格一路高涨，本报调查显示，77%的受访者认为存在泡沫

　　业界分析，市场高热度主要是受需求拉动；中低档房需求大，以自住为主

　　据发改委、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示，今年第三季度房屋销售价格总体比去年同期上涨9.9%，土地交易价格上涨11.6%.其中，居民住宅用地 交易价比去年同期上涨了13.6%，较二季度上涨1.6%.摩根士丹利的报告显示，北京等国内大城市空置率现已超过1/3，尽管这一数据尚未经证实，但空置率状况却令人忧心忡忡，有关房地产“泡沫”一说再度浮出水面。

　　日前，本报针对普通购房者对现有房价的认同程度和心理预期进行系列问卷调查，77%的受访者认为北京的房价存在泡沫。

　　77%的受访者认为泡沫存在

　　张宝全和陈文表示，不认同泡沫存在；邢亚平认为，北京楼市的高热度主要是需求拉动；冯长春指出，国际性大都市的房价可高于人均收入的6倍

　　本报11月8日-10日的48小时内在搜狐焦点网共收集到1117人次参与调查的结果，问卷点击率高达6078次。此次调查显示，约有77%的受访者认为北京的房价存在泡沫，明确表示没有泡沫的只占受访者的不足10%.首都经贸大学经济系房地产开发经营教研室主任邢亚平表示，从全国范围来看，房价增长过快的现象的确存在。统计显示每季度价格平均抬升10%以上，重点城市及部分项目的波动幅度更大。

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　　邢亚平认为，房价走高主要取决于三个因素。首先是土地价值，不少城市正面临大范围规模布局的结构性变化关口，市政道路的修缮和配套的逐步完善等都直接造成土地价值增长，进而表现在房价上。其次，住房品质也呈上升趋势，配套设施完善，使开发成本有所上涨。再次，全民购房热是结构性升级的表现，住户有意愿改善住房条件，集合性住宅换成联排别墅，联排再换成独栋，这是生活品质提升的要求。具体到北京的房地产市场，其高热度主要是需求拉动的。

　　今典投资集团董事长张宝全指出，中国现有的数据统计系统不尽科学，有关泡沫论的调查取证也论据不足，因此不可轻率地判定泡沫存在与否。普通消费人群往往仅以价格尺度简单衡量房价是否存在泡沫是没有科学依据的。

　　北京银信兴业房地产开发有限公司总经理陈文也表示，不认同中国房地产市场现存泡沫这一说法。北京属于国际性大都市，购房者中，外地人甚至外籍人士众多，因此需求市场很大。

　　因而开发商的投入也相对于过去明显增加。此外，住宅品质的提升和广告宣传的投入都随着市场激烈程度不断演变。

　　邢亚平认为，如果说房价与人均收入的比值是衡量房地产泡沫存在与否的指标，那么在中国这样一个市场中，“将收入仅仅等同于工资收入而计算出来的数据是不合适的，存量资产的收益以及拆迁的地价补偿款等都理应纳入统计。”

　　北京大学不动产研究鉴定中心冯长春教授指出，房价与人均收入的比值核算标准不能一刀切地套用于任何规模的城市。通常来讲，中小城市的合理比例应该是房价为人均收入的4倍，而大城市为3-6倍。对于纽约等国际性都市而言，该数值将更大。

　　逾半数不满意北京商品住宅

　　业内人士认为，这反映出北京楼市存在的主要问题不是泡沫，而是结构不合理，政府和开发商应适当加大供应量

　　参与本次问卷调查的人群中，一年内有买房打算者占总人数的62%.但同时，有51%的受调查者认为在北京不能买到合适房产或者需要寻找但可能性不大，他们主要是基于房价、个人或家庭承受力、交通便利水平以及区域配套等指标而考虑。

　　邢亚平表示，就北京而言，目前居民对住宅项目的需求主要体现为自住功能的需求。从北京市统计局最新公布的数据来看，今年1-3季度，北京住宅类商品房销售价格小幅上涨，同比上涨3.5%。其中，普通住宅价格涨幅高于平均数，达到了4.3%；豪华住宅价格涨幅为0.9%。

　　冯长春指出，目前北京房地产市场存在的主要问题不是泡沫，而是结构的不合理性。“市场的强烈需求促成了房市过热，但这种热度尚属常温下的偏高。”冯长春说。对于绝大多数人群来说，目前的难题在于中低档房源太少，政府和开发商应适当加大供应量。同时，暂时买不起房的潜在购房者，可以通过租赁途径解决。

　　对于本报调查显示的过半受访者认为在北京市场上难寻合适的房子，冯长春认为，这主要是因为城区房价偏高，而郊区的交通、配套又不尽完备。因此，发展商在开发的过程中应注意提高性价比。此外，与房地产发展相对成熟的广州、深圳相比，北京房地产市场的需求优势造成了产品功能设计上的不足。

　　“商品的任何元素都是与价格相关的，购房者认为满意的房子难寻，并不是说明要求太高，而主要是表现了基于北京房价升温前提之下对其性价比不认同的心态。”张宝全坦言。

　　自住为主，有投资打算者占22%

　　48%的受访者担心一两年内房价下跌，41%表示完全不担心；大部分人对房价泡沫没有防范意识

　　在受访人群中，考虑到买房的同时担心一两年内房价下跌而心存忧虑的消费者占总人数48%，完全不担心者也占到较高比例，为41%.这一数据表明，为数不少的普通购房者还是对一两年内的北京房地产市场充满信心。

　　调查数据还显示，有投资打算的人仅占受访者总数22%，且有近70%的人群表示无此打算。由此可以看出，在北京房地产交易中，出于自住目的而购房的消费者，很大一部分人没有对房价存在泡沫心存顾虑和防范风险的意识。

　　采访中，绝大多数业内专家认为泡沫是流动的。目前国内的经济状况尚好，学者及开发商等都应慎言房地产泡沫概念。

　　冯长春指出，外地来京人数的激增构成了北京住宅需求量扩大的重要原因。

　　相比上海、杭州等城市，北京的住宅项目投资“比例不会太大”。同时，尽管北京房地产市场呈现过热态势，但决非像上海那样面临着投机者过多而潜藏的危机，一旦投机者比重过大，势必引发泡沫。

　　根据上海物价局的统计，目前上海外来购房者已经达到53%，这些投资者多以投资为目的，且购买目标多为高档住宅。

　　邢亚平认为，从投资角度来看，高端项目或热点区域的投资比例大。原因是居民个人资产趋向多元化，有部分资金转为不动产，如备用在房屋上。此外，发达国家的消费个性化程度很高，而中国住房需求趋同，因而需求量和供应量非常大。

　　“但一旦购房者无力还贷只能将房屋抵押给银行，银行若不能将抵押项目及时兑现，将形成大量不良资产，进而导致金融危机的爆发，经济不景气的局面随即出现。”邢亚平说。

　　“对于投资者甚至投机者而言，其资产数目难以统计。如果房价发生下滑，主要还将依靠个人实力的支撑。”陈文对记者表示。

　　张宝全则认为，中国的产权证制度不容易使投机者介入，目前北京房地产市场上，自用和出租者占主要比重，投机者占购买者总数不足10%.此外，最新数据显示，北京消费群体对商品住宅的接受度持续提升。今年1至10月，北京市个人购买的商品住宅达897万平方米，增长49.8%，占商品住宅销售面积的95.5%，同比提高1.2个百分点。此外，销售额和销售面积的全面增长也给开发商以投资信心。前10个月累计完成土地购置费132.3亿元，同比增长40%.本版采写/本报记者陆锐

　　65%认为房价将跌一两千元

　　44%认为2008年泡沫破裂；业界称总体平稳，发生大幅下跌的可能性很小

　　在本报的网上调查中，有44%的受访者将北京房地产泡沫破裂时间认定为2008年，33%的人群认为即便有泡沫，起码在5-10年的时间内不会崩盘。另外，调查结果显示，如果泡沫破裂，65%的人认定房价跌落范围在1000元/平方米-2000元/平方米之间，认为下跌2000元-3000元/平方米的占23%，下跌波动幅度越高就越偏离购房者的预期。这也表明，受访者对目前的房价普遍比较认同，坚信价格与价值偏离不大。

　　邢亚平强调，北京房地产市场目前虽然火爆，房价居高不下，但发生大幅下跌的可能性很小。相比之下，杭州、上海等地的投资性购买比例很大。据上海市房地产交易中心的数据显示，目前上海商品房的加权平均价约在8500元/平方米左右，而此前对外公布的数据是5135元/平方米，前者比后者足足高出67%。此外，广东的市场化程度比较高，多年来一直平稳发展，居民的购房选择更加理性。

　　邢亚平指出，北京的普通购房者不必对统计指数过于忧虑，房产的价值很大程度上取决于区位价值。从土地资源的不可再生以及北京地区的日渐完善角度上讲，都不存在房价大跌的可能。

　　张宝全认为，北京的房价将会在未来3年内稳中有升，三年后进入相对平稳发展阶段，2008年后有可能迎来小的波动。

　　而冯长春则分析，从长期发展趋势来看，房价小幅震动是可能的，需要政策适时调控，但总体上仍将趋向平稳。如果发生小波动，很可能是在3-5年之内，而2008年之后的房价还有望持续攀升。

　　-投资提醒

　　房价下跌5%即触心理底线

　　“一旦房价发生或大或小幅度的波动，自住业主并不会直接受到严重影响，而对于投机者，5%的降幅可能就将冲破心理承受底线，金融业遭遇后果更加不堪设想。”冯长春一再对记者强调。

　　陈文认为，目前很多人只凭首付和月供相结合的方式投资房产，如果拥有量太大，确实存在风险。作为投资者而言，必须增强防范风险的意识。同时，希望政府相关部门适时适度地对房地产项目的开发以及价格的增长势头给予调控，放慢增长节奏，以保证房地产业规范、健康发展。而作为投资者，也不应盲目冒进。

　　邢亚平则表示，短期房价的变动与需求、消费预期相关联，而投资性需求是造成泡沫出现的主要原因，所以需要把握的是投资有没有可能带来风险。如果投资性购房比例过大，则会导致泡沫。谈及投资者对房地产泡沫可能存在的承受底线，邢亚平认为，这主要取决于投资者对投资生涯的预期、可承受的空置比例以及心理因素，因人而异。

　　业界热论

　　“8.31”后易把握市场

　　邢亚平分析，“8.31”土地大限之前开发商拿地成本低，从供应模式到盈利模式再到资金模式，中间链条体现的价格信号不明晰。今后开发商对市场的重视和以消费者为主导的方向性更利于他们精确把握市场。

　　不应局限于2008年前

　　陈文则特别强调，北京房地产市场不应该局限于2008年之前的发展。政府应在政策上引导并控制土地供应。同时，金融政策的调整也有利于大型地产公司越来越走规范性运作模式。

    特约编辑：广伟