[弦断有谁听]

　　党的十六届三中全会将树立科学的发展观作为未来工作的一项重要内容。中央明确指出：“坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展。”并提出“五统筹”的目标和任务。科学发展观是对原有发展思路的反思，同时也是中央决策层对目前经济形势综合判断后提出 的战略性举措。

　　中国经济经过改革开放后几十年的快速发展，已具备较为雄厚的经济基础，同时也积累了一定的矛盾，因此我们有必要以与时俱进的精神重新审视我们的竞争优势，研究发展中的问题，并提出新的发展思路。今年中央实施的宏观调控可以看作新旧发展观的“分水岭”，无论是宏观经济管理部门还是理论界都意识到原有的那种以追求总量扩展，而不注重和谐与效率的发展方式越来越不适合中国的国情。

　　研读中央文件精神，我们认为中国的发展战略应该逐步由以前那种追求速度与资源聚集的跨越型战略，向重视和谐和资源整合的持续型战略转变。而战略的着力点则应落在“与人为本”和“经济、社会、环境的协调发展”上来。

　　以“科学发展观”来指导我们的价格管理工作，我们认为：首先，对关系群众基本需求的重要商品和影响经济发展的基础能源和原材料，我们不仅要通过供需去研究价格的趋势，而且还应站在发展观念和发展战略的高度，研究价格的合理性；其二坚持“以人为本”的管理思路，若发现某些关系人民群众切身利益的重要商品价格出现明显偏差，并最终损害到整个社会福利的提高和经济的可持续发展时，我们将研究对策，对价格进行调控。

　　从以上两点出发，来审查目前的房地产价格，我们认为，一方面从发展观和发展策略来说，房地产不应该完全商品化，更不应将其作为拉动经济增长的引擎；另一方面当前由于受到压抑的存量需求在短期内的集中释放，再加之明显的投机因素推动，房地产价格已经偏高，已影响社会整体福利的提高和经济的可持续发展，因此急需采取政策遏制房价的继续上涨。具体理由如下：

　　1、住房作为老百姓的基本需求不应该完全商品化

　　“安居方能乐业”，“有恒产者有恒心”，住房需求从古至今都是作为老百姓最基本生活需求。因此在没有实现“居者有其屋”前，也就是没有让老百姓最基本的需求得到满足之前，过度的将住房商品化，甚至将住房作为一种消费升级产业来发展，显然是过于超前，属本末倒置，有背于“与人为本”的发展观念。特别是在目前居民医疗、教育支出大幅增加的情况下，房价的大幅上涨更是加重了居民家庭负担，严重影响改革的推进，经济社会和人的全面发展。

　　从国外来看，许多国家都将房地产作为一个最基本的社会福利，在满足老百姓最基本的居住需求的基础上逐步形成商品房市场，再以此满足老百姓消费升级的需要。就连住房商品化程度比较高的美国，也会将房地产作为一个重点监控的行业，并非完全交给市场做主，听任房价过快上涨。

　　需要强调的是，虽然笔者认为住房作为老百姓的基本需求不应该完全商品化，但是并不是完全否认过去十多年来住房商品化改革的成果，过去那种公房一统天下的做法，在经济逐渐市场化的今天是行不通的，因为它不利于供给的增加。但是如果商品化改革步伐太快，并已经使老百姓最基本的住房需求难以得到满足时，这时我们就应该考虑：适当的退回去，寻找一个合适的政策平衡点。

　　2、将房地产作为支柱产业发展不利于提高整个国家资本的长期回报率

　　房地产因其对对投资的拉动力大，在经济低迷时期，可以作为刺激经济的起搏器。但是从发展策略考虑，房屋投资相对于其他投资，对最终房产投资者来说具有投资大，回收期长的特点，所以资金大量流向房地产不利于提高整个国家资本的周转率，进而也会降低整个国家资本的长期回报率。因此在国内民间财富刚有所积累的今天，我们更应珍惜有限的国内金融资源，不应该将房地产作为拉动经济增长的支柱产业来发展，因为这样做，会使过多的民间财富沉淀在房地产中，短期内还会使大量的国民利益通过价格机制转移到国外，不利于中国经济的长期发展。

　　战略上，政府现在应该做的是：进一步疏通投资渠道，优化国内金融资源配置，将更多的民间资本引入现代工业和服务业中，从而加速整个国家资本的周转率，并以此来提高整个国家资本的长期回报率。只有在国民劳动收入和资本收入都得到提升的前提下，房地产市场的繁荣才会受到更多有效需求的支撑，才是有源之水，有本之木，才可能健康发展。

　　3、房地产市场已存在明显的投机，风险在不断加大

　　住房是人最基本的消费需求，同时房地产行业存在较强的地域性，周期性，因此房地产很容易被投机客相中。就目前来说，房地产市场出现的三个现象值得重点关注：第一，房价与居民年收入的比值持续上升，已经突破10倍的合理区域，说明房价已严重透支未来；第二，租金收益率作为房地产投资的基础收益率，已经出现大幅下降趋势，说明房价的上升已经与居民的实质购买力脱离甚远；第三，目前部分地区的住房投资率已远突破20%的警戒区，房地产的投资风险正加大；第四，“空住率”(有别于统计上的空置率)快速上升，说明目前的住房需求中投机需求已显著上升。从以上四点判断，目前房价受投机性因素推动，已呈现明显虚火过旺。虽然表面上看房地产的供给和需求仍处于平衡状态，甚至需求在一定阶段还略大于供给，但是我们不能就此认为目前的房地产价格就是合理的，因为房地产市场的非理性需求(如投机者和被迫追高者)并不能形成真正的居住需求，如果继续听任房地产价格的上涨，一旦有一天投机资金开始加速撤退，结果将是灾难性的。

　　4、房价虚火过旺，将严重影响社会整体福利的提高和经济的可持续发展

　　中国经过几十年的发展，已经积累了巨大的民间财富，同时中国六七十年代人口出生高峰期出生的人已经进入了有较强财富创造能力和消费能力的青壮年期，因此我们应充分利用目前有利环境，一方面打破金融抑制，启动国内金融资源；另一方面保护老百姓的消费能力，推动持续性的消费需求。两方面互动，从而达到促进消费与投资的良性循环，提升社会整体福利，推动经济可持续发展的目的。但目前房地产泡沫的快速膨胀已经严重影响了社会福利提高和经济持续发展，首先房价的虚高诱导或迫使过多的个人财富沉淀到房地产中，影响了个人未来的投资能力；其二几十年的还贷压力严重透支了个人未来的消费能力，由此导致的“节俭效应”使中国最具活力人群的持续消费能力受到重挫；其三房地产投机加速了财富向少数人的集中，不利于整体社会福利的提高；其四房价过高，误导了资源配置，同时导致固定资产投资过大，不利于经济的持续发展。

　　今天已经有越来越多的经济学家对中国部分地区的房地产泡抹发出警告，从国内外来看，当年房地产的疯狂炒作是导致日本经济20多年来表现疲软，香港经济97年金融危机后一蹶不振的深层次的原因之一，因此中国有必要以此为戒，尽早控制房价，以免丧失发展良机。

　　正因为以上原因，我们认为解决房价过高问题宜早不宜迟，具体对策如下：

　　首先，对已有明显投机性的房价需采用新的调控思路

　　现在有一个思维误区，认为房价只能涨不能跌，只要将房价涨幅控制在GDP涨幅内，形成所谓的温和上涨就不会出问题，但是在目前房地产市场已存在明显投机成分的情况下，这种调控目标实现难度非常的大。虽然房市和股市、期市有很多区别，但是有一点是互通的，也就是一旦它演化成一个投机市后，房价则会和股价，期货价格一样受到市场心理和情绪的主导，温和上涨后紧接着的则是快速飙升，虚高到一定阶段后，某某突发事件都可能成为压跨房价的最后一根稻草，等到房价见顶回落时，它下降的速度就会和股市一样超出执政者的想象，所谓的银行优质资产将迅速成为坏帐成堆的地方，由此导致的整个中国金融体系的强力紧缩将会将中国经济拉入长期下降通道中，因此房地产泡沫破裂对社会经济的破坏力将远大于目前的股市调整。

　　这样一来，宏观调控者似乎面临一个两难的境地？不调控，房价上升，宏观经济风险加大，如果调控，房价下跌，又影响当前经济稳定。那究竟对房价应该如何调控呢？我们认为既然房地产市场已经充斥着投机氛围，那么我们也只能采用调控投机品价格的思路调控房价。首先我们不应该再过多的去讨论所谓的供需问题(因为供需只能判断趋势，而难以预知拐点)，而应该从战略性的高度，更宏观的视角来审视目前的房价，研究目前对房地产的战略定位是否有背于科学的发展观念。然后我们则应该静下心来测算下，目前中国的房地产究竟存在多大的泡沫。如果测算下来，目前的房价虚高不超过30%(粗略估算，这种可能性很大，目前中国的房地产泡沫并没有到一捅就破的地步)，那房价早调比晚调好，最好的办法就是在目前房价已经出现一定程度虚高的情况下，先出台政策将房价打下来，通过房价的下跌激发有效需求的承接，毕竟目前住房需求很大，只要房地产得到有效需求的承接，那么以后我们通过适当的政策干预，保持房价以不高于中等收入家庭年可支配收入增长率的增速上涨是完全可行的。这就好比火箭上升过程中要想将高角度调低，最好的办法是先适当回落，修正角度后再以低角度飞行。

　　其二、大力增加有效供给，平抑高企房价

　　上一点我们重在研判应不应该平抑房价，如果大家都认可房价早调比晚调好，那么我们现在应考虑的是：究竟采用什么方式来平抑房价？1999年以来，我国城市化速度每年约1.4个百分点，每年新增城镇人口约2000万，大量人口涌入大中城市。毫无疑问，人口城市化的快速发展增加了对住宅的需求。此外，这几年城市旧城改造拆迁也在一定程度上提高了对住宅的需求。正因为有效需求是实实在在的，所以要想平抑房价，避免投机客囤积居奇的有效手段就是增加供给。因此我们认为目前缩小盘子，抽紧“地根”的做法不仅不能起到遏制房价上涨的作用，反而会因减少了供给而造成房价继续上涨的预期。

　　但是，单纯的采用增加有效供给，而不配合其它手段，也很难平抑虚高房价，因为房地产投资有地域性、周期性，住房又是人的最基本需求，它在某种程度上是类似于粮食的商品，在短缺时，投机客完全可以利用资金优势，通过一定时间的囤积，钳制供给，逼迫消费者高位接盘，因此要想平抑房价，除了增加供给外，还应该建立适当的“储备房”，通过“储备房”的投放来平抑房价。

　　而“储备房”能否建立起来，能否真正发挥作用，还需要政府转变“发展观”，还需要一系列配套政策，是一个系统工程，这绝对不是某一两个部门就能解决的问题。

　　其三，抓住良好机遇，推动经济适用房建设

　　随着我国经济市场化改革的深入，过去那种核成本、定价格的价格干预手段越来越突显出它的局限性，如果想对一些基础性商品进行市场化的干预，就必须建设一定的国家或地方储备。类推到房地产，如果政府要想对商品房市场进行调节，就有必要建设一定规模的经济适用房。形象的说，经济适用房价对商品房价的影响就有点类似于基础利率对市场利率的影响，通过调整经济适用房的价格和投放量， 来影响商品房市场。

  　现在有些地方的经济适用房政策有点变味道，我们认为真正的经济适用房建设地段不宜太好也不宜太差，建筑面积不宜太大，房屋以成本价或略高价格销售给个人，个人购房后只能自住，不可上市销售，不可出租，如果购房人随着经济条件改善，有条件购买更好的商品房，则可按照事先约定的折旧率计算余值后回售给政府。

　　就目前来说，经过十几年的改革，商品房市场已经形成，人民的住房观念已经改变，加之六七十年代人口出生高峰期出生的人已进入成家立业阶段，住房需求十分旺盛，因此政府投资经济适用房的资金能很快的回收，从而实现滚动开发。同时由于经济适用房住房不能上市转让，除了基本的居住功能外，没有投资功能，因此适当发展经济适用房只会抑制商品房的过度投机，而不会影响针对商品房的正常投资。正因为如此，我们认为现在是政府投资经济适用房的较佳时机，政府应该利用良好的环境，坚持“以人为本”的科学发展观，解决老百姓的基本住房需求。

特约编辑：广伟