上世纪九十年代广州房产曾活跃着一批“炒楼一族”，但从98年金融风暴开始，房产泡沫破裂，这个团体几近销声匿迹。经过将近5年的消化，今年广州楼市重新开始复苏，多项数字显示，上半年广州楼价起码上涨了5%，于是“春天来了”的口号又在炒楼一族中吹响。

　　炒楼并非数字游戏

　　如 果从炒楼针对的对象看，炒楼可以分为炒楼花和炒现楼两种主要的模式。

　　炒楼花是在开发商内部认购阶段订下房子，然后在预售合同下来而房子又还没签预购合同前，或者在正式交房前抛出。从而赚取差价。这是炒家最常见的一种“炒楼”方式。但由于在上世纪九十年代广州曾出现多起烂尾楼事件，很多炒家被套牢甚至被拖垮，所以这种形式在广州逐渐式微。然而这种炒作方式操作简单，成本低，回收也快。非常受专业炒家的欢迎。但其风险就是如果与开发商没有特殊关系，就一定要在加紧找接盘者，否则就很容易被套。

　　炒现楼是指从楼盘公开发售以后购入或直接购入现楼（包括二手房），待楼价上涨再抛出，以一定楼价差额为主要的盈利目标。炒现楼也可称为长线投资，需要一定的资金和较为稳当的信息能确认到楼盘确实能上涨，广州楼市上的炒楼者也多以炒现楼为主。炒现楼的盈亏与否不能单纯以房价上涨或下跌来计算，房子和时间密切挂钩，楼房的折旧率，房产设计的折旧率都和盈亏有莫大关系。这种炒楼方式具有的风险更大一些，除非确实能涨，若不然，就算房价保持稳定，炒楼者一样会有所亏损。

　　王先生去年在天河东圃某盘以4000元/㎡之价购买了一套107平方米的3房单位，如今该楼盘售价已上升至将近4600元/㎡。涨幅达15%。有人与其商洽有意以49万元之价全包接手。短短不足一年时间，总价上便出现了几万块的“盈利”，很多人都认为王先生“赚了一笔”，并劝其 “见好就收”，收回资金，然后投身第二次炒楼。但王先生却有苦难言，因为王先生表面上“赚”了近几万元，但其在购房时缴交的契税(总房价1.5%)交易税、办理按揭贷款缴纳手续费(近万元)以及收楼付出的近万元(包括安装管道煤气3500元、可视对讲3500元、有线电视300元等费用)，再加上按揭贷款利息付出，收楼半年多来物业管理费付出(1000多元)，以及转手必须另付的费用……一算下来，王先生不仅一分钱未赚，反而要贴入一笔钱。

　　从这则实例上可以看出，表面上的“赚”并非事实上的“赚”了，炒楼和炒股不一样，不动产的交易，比单纯的资金抄盘多了很多得加入计算的条条款款。上面例子中的王先生还算是幸运，因为他购买的楼房楼价在短短一年间能够上涨而且涨幅将近15%，这是广州楼市上少有的上涨幅度。但其他“炒楼”者很多不具备此种“运气”，不少“炒楼”者由于不了解楼盘周边规划，或者不清楚楼盘区域内市场供应量，导致“入市”后所购楼房价格持续下跌，难有“解套”之日——股票市场盛衰更替轮回之举屡见不鲜，但楼房却多是历经一年年的“折旧”而贬值。

　　关注炒楼从何方面入手

　　这跟预测一个楼盘房价能否提升有直接的关系，主要可以分为以下两点：

　　1、楼市整体走势

　　从广州楼市的整体走势来看，整体市场的房价是稳中有涨，但幅度理性。以自住为主的广州楼市已经进入一个平稳上升的时期。这几年与广州楼市相反的是上海楼市的高速发展，但俗话说“乱世出英雄”，炒楼也同样道理，越起伏的楼市，只要具有一定的眼光，越有机会赚钱。

　　从今年广州城市的发展趋势上看，大环境也越来越有投资的空间，首先，城市的南拓，火车站定点钟村石壁，石壁一块的楼市渐渐成为炒楼者关注的区域，然后是机场的北上，老机场腾出中心区一块真空了的地块，其真空地块的填充价值将会引起很多人的关注。最引人注目的是亚运村的落址东圃……大事件带动广州楼市的发展，预计广州明年楼价仍然有相当的涨幅，这就是炒楼者所等待的契机了。

　　2、楼盘房价能否上涨

　　如果从个别楼盘提升来看，广州楼市也具备投资的空间，特别是很多开发商提出的低开高走的营销策略，如果炒楼者在这个时候介入的话，大部分可以有先决条件保证盈利，从目前情况看，“炒楼”最好在楼盘内部认购期间介入，以最大优惠价格“落订”，到楼盘正式公开发售时，优惠“削减”楼价上升，“炒楼”者便可保证赚得差价。当然市政利好促使楼价的上涨等等，一样可以成为敏感的炒楼者捕捉的信息，而且同样是炒楼者必须关注的主要方面。

　　炒楼时：如何介入和何时出手

　　以新滨江东板块某楼盘为例，内部认购期间最大折扣优惠为87折，折合楼价每平方米(均价)仅6000元以上，而公开发售后折扣回升，房价回升6800元/㎡，不足一月时间，楼房价差便高达10%以上，倘若“炒楼”者是在内部认购期间介入，开盘时卖出则已稳“赚”10%利润了，显然，这种投资“炒楼”方式要较购房收楼一年后楼价上涨再卖出风险更小、时间更短，回报也更可观。

　　现在广州炒楼大军里面有一支盈利的队伍，这些人就是房地产企业的业内人士，业内人士具备的最大优势就是，不仅能以最快速度拿到内部认购时楼盘所给出的最大优惠，挑选到朝向方位更佳的房屋，而且能了解到公开发售后楼盘定价，更为准确地计算到可能赚取的利润；更清楚楼盘所在区域未来有关规划以及市场供应情况。这几方面已经囊括了炒楼的主要方面，一般来说能全面了解到这几方面的情况，炒楼者就能保证立于“不败之地”。

　　“炒楼”何时介入极为关键，而何时“出手”也很重要，炒楼成功与否看出手时是怎么样一个情况。出手的主要关注点是该区域楼市发展，要尽量把握在房价发展的最高点时抛出。当房子折旧率低于楼价发展的速度时，房子就还会有升值的可能。当房价上涨却有价无市时，就得赶快出手，因为房屋是一个和时间密切挂钩的高价消费品，一般握在手中，只有静候“贬值”。而且有价无市证明楼市在调整正常的供需关系，楼价可能会下跌。

　　[链接]两点注意

　　房价——一些“炒楼族”将房价作为惟一的判断标准，认为只有房价涨了才是升值，这其实是购房人不理性的一种表现：一方面房价表面涨了，但不一定就有价有市；一方面房子升值与否并不一定仅仅体现在房价上。一些有经验的开发商和投资者提出：房子交通、环境、配套的改善及好的物业管理、社区文化所带来的居住品质的提高，也是房子升值的一种体现，并且最终会体现在房价的提升上。

　　费用——交首期或到房管局“监证”后，“炒楼”者需交付例如契税、交易税与办理按揭贷款等“手续费”等共计约数万元，而转手卖出时接手者除了会认可原业主已缴交的住房维修金外，大都不会再向原业主交付其它费用，因此在目前情况下，在广州“炒楼”应尽可能在交首期办按揭或到房管局“监证”之前“卖出”，这样相对而言最能保证投资收益。