本报记者　何涛　见习记者　赵文学核心提示
　　今年兰州的房价一路飙升，统计显示，2004年前三季度，兰州市商品房售价继续上涨，平均售价为2505元／平方米，房屋销售价格涨幅达13．1％，居全国35个大中城市第七位，面对一路飙升的房价，有人高兴，有人 叹息。

　　专家指出，房价失去“理性”地疯涨，除需求拉动土地价格上升，房屋质量提升以及个别投机者的炒作和市民买涨不买跌的不成熟消费心理等因素外，目前国家城市化、土地储备、招标拍卖挂牌方式等无一例外地对房价的飙升产生了广泛而深远的影响，面对硝烟四起的房价争夺战，市民该如何抉择，兰州房地产业又该何去何从呢？ 价格飙升造成业界混乱

　　在水电暖等垄断行业价格高涨的同时，许多非垄断行业物价在竞争中全面回落。可令人不解的是，商品房竞争日趋激烈，价格却上涨迅猛。

　　据省城调队调查资料显示，今年以来兰州市房价呈逐季上扬趋势。同时，近两年来兰州市民购房建房消费占可支配收入的比重一直居高不下，2002年为5．5％，2003年为9．19％，今年1—9月份人均用于购买房屋支出481．43元，已占同期可支配收入的9．0％。

　　“兰州城区位于黄河峡谷，两山夹一河的地理位置制约了房地产的开发与发展。”甘肃省城调队王处长深有感触，他说，土地紧缺是最突出的问题，旧城区超过20亩的较大面积土地非常稀有，仅有的就是不到10亩的小宗土地，价格还高得令人咋舌。两年前市中心区每亩地价总成本就是300万元，现在500万元还不止。最近据我们调查，黄河北一带的土地也拍出了每亩300万元的高价，加上拆迁费和契税，每亩达400万元以上。特别是雁滩地价，3年涨了3倍多，2000年每亩17万元，2002年每亩45万元，去年每亩达到了70万元，据统计，今年估计已经达到了100万元以上。

　　“土地价格暴涨，依附在土地上的楼房价格也随之攀升。”兰州市房地产管理局一位负责人坦言。

　　“人为炒作房价也是一大因素。”采访中，一位不愿意透露姓名的售房经理称，为了刺激购房者尽快买房，房价随着楼房“拔高”也人为地往上调。据了解，在兰州楼盘定价大都是期房1580元／平方米，封顶后就成了1800元／平方米，到现房时可能就是2100元／平方米左右了。这里面除了楼房自身由期房变为现房的升值外，也有楼市恶意炒作的原因。

　　据调查资料显示，今年1—9月份，全省房地产开发企业本年购置和土地开发企业本年购置土地面积仅149．54万平方米，同比下降26．13％，完成土地开发面积不到90万平方米。与此形成对比的是土地购置和土地成本相应增加，1—9月份，土地购置5．63亿元，同比增长23．79％。土地开发完成投资3．78亿元，同比增长36个百分点。省城调队王处长指出，今年以来兰州房地产开发的土地购置面积下降较快，而同期房地产业用于购置土地的费用都以每平方米百元的幅度在飙升。 解读房价走高的原因

　　“从地基到封顶再到现房，如果不提价给人感觉楼盘就没有增值的潜力。房价越高，说明楼盘升值潜力就越大。”兰州市某房地产公司孙经理道出了内幕。

　　像孙经理说的，房价上涨好像是在赶时髦，你不上涨人家就会上涨，房地产市场已经陷于混乱之地步。

　　“房价持续走高，都是‘做’出来的结果。”兰州理工大学经管院副教授徐云龙认为，这样更容易陷入楼价虚高，造成有价无市的可怕后果。

　　据统计，目前兰州市居民家庭的年均可支配收入不足2万元，按每户3．5人计算，购买建筑面积为100平方米的商品房，大概花费20万元左右，兰州的房价跟市民的收入比达到8—9倍，业内人士分析，房价收入比是衡量一个地区房价高低的重要指标，越高越不正常。

　　对于房价之昂贵，老百姓民怨沸腾。现实是，昂贵的房价却几乎比人民币还坚挺，谁掉价它都不掉价，还越走越高。“还真应了那句话，在骂声中长大。”兰州房地产管理局一位负责人幽默地评价疯涨的楼市。

　　“不少人认为，目前房地产已经过热了，其实并不热。”兰州市房地产公司的孙经理如此坦言。他说，目前新开发的楼盘实际很好卖，这说明兰州市民的购买需求还很旺盛，而正搅乱中国房地产市场的各种违规问题，才更值得注意。一些业内人士也认为，目前兰州房地产“治热”之前应该首先着力“治乱”。孙经理告诉记者，目前甘肃房地产市场上诚信度差、资质低的小企业很多。仅兰州市大大小小的房地产开发企业就有上千家。而有些企业违规开发最后得不到房屋管理部门的售房许可证，导致商品房无法正规上市出售。并且很多开发商热衷于开发高档住宅，但由于城市土地价格上涨因素，商品房价格越来越高，吸引了大量投资性购房，并引发“炒楼花”、“炒认购号”等各种投机行为，从而进一步抬高了房价，最终导致工薪阶层买不起而开发商宁愿房屋空置，也不想降价出售的局面。 兰州市民生活水平并不算高，但房价却一味暴涨，说明甘肃房地产存在很多问题。中国科学院兰州分院金融学专家袁毅研究员这样告诉记者。他说，甘肃处于欠发达地区，整体经济落后，ＧＤＰ仅占全国的２．３％，与沿海发达城市相比落后了十几年，而且差距在越拉越大，但是兰州的房价却在全国各大城市遥遥领先。自国家提出住房制度改革以来，我省的自建房和经济适用房没有很好的得到重视。还有甘肃房地产企业绝大部分属于民营企业，得不到政府和社会各界的大力支持。诸多因素导致甘肃房地产业的融资渠道单一，如基金、信托等方面基本上是空白。 谁来给兰州房价“减肥” “缩减不正常的非理性需求、去除暗箱操纵，要通过大力调整，实现公平、公正、公开。”兰州市房地产管理局该负责人说，兰州房价的上涨给人的感觉是已经越来越失去理性的成分。政府应该把宏观调控多向房地产方面倾斜一些，房价的暴涨既要接受宏观调控“减肥”的考验，也要接受市场规范“健身”的考验。 “房价没有理由不增长，但必须理性地稳步地增长。”徐云龙副教授指出，在市场经济条件下，商品的价格和数量是由供需的平衡点来决定的，房价上升，充分说明兰州市居民个人购房已成市场消费主体。但房价失去“理性”除需求拉动，土地价格上升，房屋质量提升以及个别投机者的炒作和市民买涨不买跌的不成熟消费心理等因素外，目前，国家城市化、城市房屋拆迁、货币分房、购房抵押贷款、土地储备、招标拍卖挂牌方式供地等促进房价上升的“利好”政策，也几乎无一例外地加大了房屋的现时需求，对房价的飙升产生了广泛而深远的影响。 中国人民银行自１０月２９日宣布加息起，房价的波动再次成为人们关注的焦点。兰州交通大学房地产研究所谭庆教授指出，这次加息不会使房地产出现拐点，应该说国家这次加息会或多或少地影响到兰州房地产价的下一步走势，但此次加息幅度只有０．２７％，如果加息幅度在０．５％－１％范围内的话，对房价的影响是极其有限的。 “现在大家都在埋怨房价高，但房子依然卖得好。”事实最能说明问题，袁毅研究员告诉记者，一般来说，房价如果相当于家庭收入的６倍，老百姓就能以抵押方式从银行贷款买房，此外，新一轮的宏观调控特别是土地政策的调整，被有些房地产开发商曲解，从而成为推动房价上涨的一个冠冕堂皇的理由。

    特约编辑：广伟