针对房地产业结构性过热，中央出台了从“紧缩信贷”到“提高自有资金门槛”再到“土地市场整顿”的一系列措施，成效显著。固定资产投资总额得到有效抑制，房地产业及去年几大持续过热行业投资增长大幅回落。然而，从直观来看，宏观调控减少了房产的供给，而在需求不变的条件下，房价的局部过高不会得到缓解。一方面
，政府限制水泥、钢材等行业的扩张，造成相关产品供不应求，形成了供给型涨价优势，加大了商品房开发成本压力，促成成本构成型价格上涨；另一方面，土地资源从严控制，土地供应量减小预示着房市供应总量即将减少，这从反面刺激了潜在的消费动力，很多人将预期消费意向提前转化为即期消费行为，可能造成总需求的扩大。
据国家统计局公布的统计数据显示，1-7月，全国商品房平均销售价格2724元／平方米，同比提高12.9%，是1996年以来同期的最高增幅。从地区分布看，全国有12个地区的商品房平均销售价格提高幅度超过了10%，其中，江西、甘肃和天津等6个地区价格提高幅度超过了20%。8月9日央行发布的第二季度的货币政策执行报告也指出，必须高度关注房地产价格。房价局部过高已经成为当前宏观经济运行中必须密切关注的新困难、新问题，加强中观调控，充分发挥城市政府在调控房价中的中坚作用是抑制房价高涨的关键。但从目前各大城市出台的诸多调控措施的执行效果来看，大多收效甚微，甚至以失败而告终。原因何在呢？我认为这与地方政府对调控行为必须遵循的原则认识存在偏差不无关系。
中观调控应遵循四大原则
笔者认为中观调控应遵循以下四大原则，这四大原则是调控的前提，任何违背原则的调控行为都将是得不偿失的。
第一，政府职能由“无限政府”、“管制型政府”向“有限政府”、“服务型政府”转变。前一段时间，关于“温州炒房团”的话题闹得沸沸扬扬，南京、杭州等地政府也出台了相关的治理炒房的政策。我曾撰文指出，切忌让调控成为政府权力循环扩张的借口，诸如“期房限转”就是破坏正常的市场交易行为；切忌让调控成为政府获取收益的借口，诸如“收取20%的所得税”就是政府借调控之名收取不义之财，最终受害的还是老百姓。
第二，调控的关键在于“疏”而不在于“堵”。从目前的收效来看，南京、杭州等地的治理政策远未达到预期的目的，尤其是杭州收取所得税的做法更是已经废止，根本原因就在于其有悖市场化原则。解决市场的问题需要市场化“疏导”的手段，一味地就事论事，采取“堵”的措施来抑制市场只会受到市场的惩罚，也不会起到预期的效果，我们应尽快摆脱计划经济的思维方式。政府政策应侧重于规范建立市场运行的“游戏规则”，要避免政策的“随意性”。
第三，调控应有助于将住房制度改革向纵深方向推进。纵观我国住房制度改革，可谓历尽艰辛，但成果丰硕。自邓小平同志1980年关于住房制度改革的讲话开始，房改工作在不断探索中艰难前行。从试点售房到提租补贴，从以售带租到租、售、建并举，直到1998年住房货币化分配制度的实施将我国住房制度改革推向高潮，彻底摒弃旧体制，实现住房的商品化、社会化、市场化。地改从20世纪90年代初开始起步，土地无偿划拨、无限期使用、无流通的“三无”到“三有”的转变是土地商品化的开端。到2002年，土地实行“招、拍、挂”制度彻底实现了土地的市场化。至此，我国住房制度的商品化和市场化改革基本完成，但这并不意味着住房制度已经尽善尽美。那么调控政策就必须沿着这个大方向前进，而不是倒退，正因如此，诸如减免地价、地价改地税来抑制房价的观点无疑是十分错误的，对于来之不易的市场化改革的成果，我们不可能再回到计划经济的老路。
第四，调控应努力塑造健康、规范、有序竞争的房地产市场。传统的经济学理论告诉我们，垄断是不具有效率的。然而从世界经济发展的轨迹来看，行业的市场结构都经历了从竞争到经济性垄断的转变。事实证明在新经济时代，经济性垄断日益成为一种更具效率的市场结构。这似乎是一个“悖论”，其实根本原因在于两种垄断形成的过程及最终的市场控制力不同。要形成具有效率的经济性垄断市场结构的前提是必须经历市场的洗礼，在市场中完成优胜劣汰，进而走向并购、重组。我国的家电、汽车等行业也正是在经历了残酷的竞争之后才形成了目前的繁荣景象。然而目前房地产业刚刚起步，尚未经历这样一个完全、自由竞争的历史时期，当前的大企业无不都是注入巨额资本的“资本家”或有大量土地囤积的“地主”。因此，调控一定要避免压制中小房地产企业的发展，保障市场主体的公平参与，否则正中大型房地产企业的下怀，只会加剧行业的无效率垄断，破坏房地产市场的有序竞争乃至损害房地产业的长远发展。有学者认为提高自有资金门槛会优化行业市场结构，其实这种由政策实现的“优胜劣汰”是无效率的。这一方面要求中央政府在治理地方政府的违规行为，诸如开发区整顿一定要“狠”、“准”，但调控市场时一定要“缓”、要“兼顾”。另一方面也要求地方政府考虑中小房地产企业的出路问题，切实保障它们的正当利益，避免政策对它们产生的不利。
调控房价可采取五大措施
至于如何调控房价，不外乎以下五大措施。这五大措施综合配套使用将有效抑制房价局部过快上涨。
第一，调控土地供应。土地供应是房地产开发的源头，土地供应调控之于房地产业就如公开市场业务之于宏观货币政策，应成为调控市场的主要工具之一。地方政府应树立科学的发展观和正确的政绩观，做好调控工作。在适度控制拆迁、适度放量土地的同时，规范土地市场、打击土地投机同等重要。
第二，把握好招、拍、挂的策略，优化住房结构。城市经济学理论表明，住宅密度与土地所有权存在密切联系。如果一个地区由较多开发商共同开发，则往往按较高的密度为收入较低的居民建房。如果一地区由单一的开发商进行开发时，往往仅以较低的密度为收入较高的居民建房。因而，政府可以在土地招投标中将大项目拆分成小项目，实行分区共同开发制度，有利于用市场的手段引导开发商做好低端市场，而不是一味地投机于高端市场。
第三，维护市场竞争，尤其是保护中小房地产商的利益。完备竞争体系，增加市场竞争主体是规避传统垄断低效率、高价格的有效手段。不是说现在中小房地产企业没有问题，但不能因为有问题就要用行政政策将之扼杀在摇篮里，应由市场来决定它们的命运。只要企业造的房子没有倒塌，质量不出问题，具有良好的资信状况，没有投机倒把，规范运营，就应该给予其生存的空间，鼓励其发展。这就要求地方政府不能一味地追求高价者拿地，应多采取挂牌和招标的方式，要考虑企业的资质、开发能力等，给予大、小企业平等的开发机会，否则会为垄断企业限制“行业准入”所利用。另外，针对目前宏观调控政策可能造成一些确实很优秀的中小房地产企业所带来的负面影响，应给予从其他渠道给予弥补。
第四，完善住房保障制度。一要逐步实行中、低收入家庭“补人头”政策与完善住房货币化补贴并举。目前住房制度中，经济适用房不“经济”与住房货币化补贴额度远不能紧跟房价的飙升，“宁要房子，不要补贴”普遍盛行两大问题并存。经济适用房造成新的价格双轨制，有悖市场化改革方向。目前上海、广州等地已经取消，其他城市如果觉得立即废止难以实行的话，那设计一个逐步取消的时间表则是十分必要的。应将经济适用房从“补砖头”向“补人头”政策的转变与增加住房货币补贴额度相协调，将20%
的中、低收入家庭与享受住房货币补贴的家庭纳入同一补贴体系，完善补贴政策；二要逐步将城市低收入家庭的租房问题与流动人口的住房问题并重。随着社会的发展、户籍制度的松动以及“以人为本”思想的不断深入，应将城市低收入家庭的租房问题与流动人口的住房问题协同起来，完善廉租房政策。
第五，长久之计还在于形成合理的城镇体系。强劲的需求支撑致使各大城市房价要降势必很难，而且也无益于经济的长远发展。调控房价要有更为广阔的视野，其长久之计不在“城市”本身，而在“城市”之外。首先，各大城市应树立科学的发展观，因势利导，加强城市规划布局，将不具备城市中心区竞争力的产业有序向外转移。随着城市的发展，城市中心区空间压力剧增，产业的无序集中影响了城市的长远发展。市场规律的价值也就体现在这里，房价过高导致企业的生存成本增加，相关就业人口的置业成本也增加，必然导致产业及相关就业人口的分化。各大城市应以此为契机，积极引导，加速部分产业外移。当然，城市的环状扩张是十分有限的，应适可而止。其次，从长远来看，改变当前两头大、中间小的“哑铃状”的城镇结构，形成合理的城镇体系是避免大城市房价“居高临下”的关键。到2020年，我国城市化水平将达到55%
，在此基础上将有2.2-2.3亿人口从农村转移到城市，这些人都需要解决居住问题，我们不可能指望都由大城市来吸纳，因而必须发展中小城市。很多学者指出城市化是推动房价上升的主因，其实也不尽然。城市化不等同于“大城市”化，城市房价的普遍稳定上涨并不等同于部分大城市、特大城市房价的单极飙升。注重城市群的发展，在大城市周围形成卫星城，实现一体化发展，同时构筑城市间的“通勤圈”，形成大、中、小城市乃至乡村的统筹协调发展，有利于形成一定的房价梯度，也将有效避免个别大城市房价的单边突进。(作者：天津社会科学院唐茂华）
特约编辑：广伟
