字字斟酌，把风险屏蔽掉！

　　热热闹闹的十一黄金周里，放弃期待已久的假期，放弃梦寐以求的蜗居，整日奔波在阳光烈日的洗礼中，一家人甚至加上一大帮好朋友，众志成城，终于在浩瀚的楼市中淘得了一套自己心水的房子。可是，一口长长的气还没有舒完，许多事情又接踵而至。

　　这段时间， 经常有同事、朋友问有关签约的一些具体事宜和注意事项。仔细想想，许多置业者刚刚在十一期间定下了房子，签下了认购书，到现在差不多开始进入“缴纳首期房款、签定购房合同”的购房流程了。选择一套自己中意的房子固然需要用心，但是签定购房合同，同样影响到购房以后业主方方面面的利益保障，一定马虎不得！为此，本期《时报地产》特推出“购房必经路之签约”专题，目的就是为了提醒购房者，在签约时，一定要字字斟酌，尽可能把风险屏蔽掉！

　　签合同心中需要有杆秤

　　购房者在买房时，在签定了认购书之后，一般都会经历从签订购房合同到办理入住，以及到办理房屋产权证等几个不同阶段，在每个阶段购房者该如何办理手续，以及在这些阶段是否需要花钱以及花多少钱，很多想买房的人都不是很清楚。

　　对购房时遇到的方方面面问题，记者咨询了一些行内专家，他们详细解释了签约过程和步骤，及期间需要交纳的各种费用情况。

　　第一步：选房后交首付款双方签买卖合同

　　注意购房合同的内容。在选好房并交付了一定的定房费用（也就是所说的定金)后，开发商会通知买家什么时候签订购房合同。那么在签订合同时，应注意些什么呢？首先，要明确和开发商签署的《商品房买卖合同文本》是由广州市国土资源和房屋管理局统一印制的合同文本，并且一定要查明代表开发商签字的人是否是其法人，如不是，则其是否持有“授权委托书”，同时还应该要求开发商在合同上加盖公章。

　　签订购房合同时别忘了查验“两书”。在签订合同的同时，开发商要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便于在收楼时能够顺利使用该房产及该房产内的设备，并享受开发商提供的保修服务的通行证，有这两书在手，就说明您得到的房产还是比较可信的。

　　交完首付款还应交印花税。在签订了购房合同后，别忘了在交纳首付款的同时，还需交纳印花税。

　　第二步：办理购房贷款交纳相关费用

　　选择适合自己的贷款方式。在签订好购房合同后，紧接着就该办理购房贷款了。那么对个人来讲，有公积金贷款与商业贷款以及组合贷款等几种贷款方式，购房者可根据自己的实际情况选择适合自己的贷款方式。一般来说，公积金贷款利率低于商业利率。

　　在选择好贷款方式后，购房者就可以到相关部门办理贷款手续，在办理贷款手续的同时，还需要交纳以下费用：

　　1．律师费：为申请贷款额的3‰。不足100元的，按100元收取；办理住房公积金贷款的，不收取律师费；但如果是组合贷款，商业贷款部分则按3‰收取；

　　2．公证费：如果购房需要办理公证，那么则要交纳一定比例的公证费，公证费的标准一般为200~400元，或按公证处收费标准收取；

　　3．保险费等：律师费和公证费不是必须发生的费用，但由于办理上述手续时，程序比较复杂，所以大多数买方都委托开发商、律师所或其他中介机构统一办理。

　　第三步：购房者办理入住时签订物业管理公约

　　《物业管理公约》是在未来的居住生活中，将享有什么样权利与义务的标准。物业提供什么样的服务标准，置业者应该一清二楚。以后要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费是怎么核定的，要让物业管理公司说得清清楚楚、明明白白。

　　买家签约须准备的各种证件

　　1．买家为个人

　　●亲自签署预售契约，应提供本人身份证件（身份证、护照、回乡证、台胞证、军官证、户口本、人名章等。外地人还应提供在购房当地的暂住证）。

　　●委托他人签署预售契约，应提供本人身份证；经公证之授权委托书（律师楼协助办理）；代理人身份证件。

　　2．买家为法人

　　●法定代表人签署预售契约，应提供营业执照或商业登记文件原件，如系外地公司复印件须经当地公证部门公证；经公证之有效董事会决议（律师楼协助办理）；法定代表人之身份证件。

　　●委托代理人签署预售契约，应提供营业执照或商业登记文件原件，如系外地公司复印件须经当地公证部门公证。

　　购房签合同紧盯七大陷阱

　　1．偷梁换柱：如果房开商用自行拟定的格式条款来订立商品房买卖合同，消费者应拒绝签约；

　　2．瞒天过海：《商品房买卖合同》多为提示性条款，每一提示条款都需由当事人作出明确约定；

　　3．以假乱真：消费者要认真核查该房屋的土地使用权批准文号、规划许可证、施工许可证、工程验收合格证、商品房预售许可证及销售商的主体资格等是否合法有效；

　　4．不明不白：对房屋质量、户型、楼层、采光、朝向等都需要当事人具体约定；

　　5．责任不明：要明确违约责任及承担方式；

　　6．有名无分：应约定产权证的办理；

　　7．投诉无门：目前解决纠纷争议的方式主要有仲裁机构、人民法院，当事人在订立合同时应明确约定。

　　签认购书后还可“后悔”

　　在签订认购书之前，有关专家提醒置业者，一定要认真审阅认购书的条款，最好再看一下即将签订的合同。在此基础上，再决定是否签认购书并付定金。签认购书时为了避免发生纠纷，应将开发商的某些口头承诺，以书面形式明确约定。

　　但是，有些置业者在签下认购书之后，却发现有些情况并非自己所想象，那么在以下的情况下，置业者还可以“后悔”，选择退回定金。

　　没有预售证误签合同可退款

　　根据我国《城市房地产管理法》第44条的规定，商品房预售，应符合的条件之一为：房地产开发企业应向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记取得商品房预售许可证明。由此可见，开发商未取得《预售许可证》之前，是不能向公众发售产品的。

　　另外，根据最高人民法院在2003年6月1日开始实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证明，导致商品房买卖合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　货不对板可退定金

　　依据《合同法》规定：当事人应当依照约定全面履行自己的义务。一方因重大误解，在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。如果购房时，在有货不对板的情况发生，置业者有权依照上述规定，通过法律途径，要求楼盘退回定金。

　　合同“走样”可要求索赔

　　与开发商签订了认购书，但之后却发现在开发商提供的商品房买卖合同中，开发商对原来谈定的条件进行了变更。对开发商的行为，置业者可要求索赔，细分其中还有几种情况。

　　第一，签署认购书时，开发商已取得该商品房的销售许可证，则认购书合法、有效，认购书中对签约条件所作出的书面约定也合法、有效，购房人可依据认购书要求与开发商签署正式买卖合同。

　　第二，签署认购书时，开发商尚未取得该商品房的销售许可证，则开发商在未取得销售许可证的前提下，不允许其收取任何预订性质的款项，因此所签订的认购书无效，相应地，认购书中所约定的条款也无效。

　　第三，购房人与开发商之间虽然未能签署正式商品房买卖合同，但购房人已实际支付全部房屋价款，双方已经形成了事实上的买卖关系，正式合同不能签署的原因在于开发商变更承诺。

　　买房签约时6大注意事项

　　1.　尽可能买现房或准现房，这样可以避免不少风险。如窗台的高低、房屋烂尾、改变房屋结构、裂缝等表面质量问题。

　　2.　争取一步到位直接签订合同，不要交定金，也不要签订认购书等，否则，容易被动和受制约。实在要交定金，也不要交太多。

　　3.　按照法律规定，将开发商在楼书或广告中的承诺写进补充协议。如果开发商不同意写，事前可准备一部小录音机，将开发商的口头承诺录下来。

　　4.　签订合同时，按照法律规定，同时也签订物业管理协议，以防办理入住时物业管理费发生变化（涨价等）。

　　5.　列明应交费用清单，避免乱收费。

　　6.　签订尽可能详细的补充协议（注意审查出卖人提供的补充协议），或集体签约，并写明如何承担违约责任，退房或不退房等。

　　购房想说悔约不容易

　　在签订认购书之前，购房者应仔细审阅认购书，以防日后发生纠纷。■时报记者罗莎琳摄

　　这几年，房地产市场快速发展，使得有关房地产的话题成为社会各界人士议论的焦点。尤其是在房价不断上涨的情况下，有些出售方在已经与购买方签定了买卖协议后，在经济利益的驱动下，出现悔约，不愿再履行合同。而购买方因交付了房款，而且如果出售方不愿交付房屋，购买方再用同样的价款，可能由于签定合同与悔约的一定时间差，就可能买不到同类地段同品质的房屋，故购买方一般会坚决要求出售方履行合同，这样纠纷就产生了。在刚刚过完的国庆黄金周，不少购房者致电本报记者，寻求解决办法。

　　置业者应谨慎签约

　　《中华人民共和国担保法》规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。

　　但是，在签订认购书时，主债务还不存在，定金只是作为一种担保方式，理论上讲是无从存在的，购房者与房产商签订的认购书中约定的定金，是为了保证签订正式的合同。为此，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”因此，购房者在签订认购书时应当慎重行事。

　　购房前先看清合同

　　由于楼市的热销以及有些房产商的故意炒作，购房者看中某一房产后，如果当天订购就可以有优惠，或者等到第二天要涨价，或者造成今天不订明天就没有的紧张局面。对于急于购房的购房者来说，在对认购书的约定不清楚的情况下，就会立即与房产商签订认购书。所以，为了避免日后发生不必要的纠纷，置业者不妨请律师陪同看房，以便及时对认购书及其他相关法律问题进行把关。

　　在签订认购书之前，购房者应认真、仔细地审阅认购书，并向销售人员索取有关房屋的宣传资料及相关文件。购房者还应问清楚房屋建筑施工的进展情况以及各方面与房屋相关的情况后，甚至可以要求看一下即将签订的合同，有条件的还应实地考察一下。在此基础上，购房者可签订认购书并交纳定金或预付款。

　　签认购书时掌握4要点

　　一般而言，认购书主要包括如下条款：双方当事人基本情况；房屋基本情况；单价及价款计算；签署正式合同的时限约定。对于购房者来说，为了避免纠纷的发生，以下方面的内容最好在签订认购书时加以明确。

　　1.　有的销售方会口头同意一旦购房者不买房时房产商将返还购房者已付定金，但是到纠纷发生时却全部否定。所以购房者应当将相关内容以书面形式明确约定；

　　2.　最好将购房者因为在签订正式合同时，对于合同的某些条款无法与房产商达到一致时的处理方式，也以书面的形式加以约定；

　　3.　有的房产销售商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费的前提下，就要求购房者在认购书中承诺接受物业管理服务，购房者应该要求在认购书中明确物业管理的费用标准；

　　4.　有些房产商在没有取得预售许可证的情况下预售房屋，之后由于房产涨价就主张预购无效，再以更高的价格出售给他人。购房者应当要求房产商将预售证号在认购书中写清楚。

　　签订二手房买卖合同需“金睛火眼”

　　购房者在验收房屋时，要把每个细节都看仔细。■时报记者关丽摄

　　国庆黄金周，不少买家乘着7天的节假日，到中介淘心仪的二手楼，毕竟，二手楼价的明显优势不得不让人心动。但在签订二手楼合同的同时，依然涉及到不少细节问题。由于合同签订不规范而引起的二手房买卖纠纷不断发生，其实只要在签订合同的时候稍加注意，这些纠纷大都能够事先避免。

　　所买房屋的具体情况

　　目前在市面上出售的二手房屋，由于大部分年代比较久，有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象。导致这种现象发生的原因很多，比如当时测绘的误差、某些赠送面积等。所以出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。

　　屋内设施的交验细节

　　买房时有时会出现这种情况：在签订买卖合同时业主常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调等可以全部赠送。而到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬，业主承诺的空调、热水器更是不见踪影，或是业主要求折价卖给客户。其实这种纠纷的发生完全可以避免，不管是屋内装修还是家用电器，不论业主怎样口头承诺，买房时必须白纸黑字在合同中注明。

　　签合同时标明付款方式

　　在合同签订过程中，可在付款方式的选择上标明：在签订《广州市房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司；在买卖方直接交易的情况下，可注明在办理立契过户当天，客户支付业主百分之多少的房款（已付定金转为房款）。

　　若通过中介交易，则可注明在办理立契过户手续前第几个工作日，客户支付全部房款（已付定金转为房款）给中介公司；中介公司于过户后第几个工作日支付房款给业主。

　　买卖时注明房屋交验时间

　　房屋交验在房屋买卖中是个不可忽视的环节，因此在合同签订的时候应当注明房屋交验的时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间；房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担；另外双方的其他约定也需在合同中注明。

　　违约责任应在合同中注明

　　在合同中标明各方的责任义务，有利于避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项，以及其他违约情况的处理都应在合同中注明。

　　深圳发展银行北京分行个贷中心副经理姚立宝对记者说，影响贷款利息的因素主要有四个：本金、贷款期限、利率和还款方式。事实上，贷款时间早或者晚，利息多少与其中的本金、贷款期限、还款方式因素并无直接关系。而社会整体利率水平的走势也很难预测是升是降。所以不能简单地认为封顶前后的利息确切地说是多了还是少了。也就是说，在剔除社会整体利率水平等其他因素外，利息多少并不直接由早付还是晚付贷款引起。

　　■封顶后按揭不一定省钱

　　置业专家舒可心认为，如果在价格不变的情况下，封顶后做按揭付款确实是避免了先期的资金占用，用做其他方面的投资并获得收益。但如果发展商在封顶以后把价格提高了，那么对于买房人来说，就不存在省不省钱的问题了。因为成了现房，开发商往往有理由提高房价，封顶销售要解决的根本问题不是买房人省不省钱，而是让买房人降低买房风险。有可能买房人因为这个政府规定反而增加了购房成本，即发展商可能在封顶后涨价。

　　政府出台这样的规定，主要目的是防止买受人承担资金风险，造成社会问题发生，因降低风险可能(几乎是肯定的)而产生的成本可能是发展商承担，也可能是买房人承担，这一点买房人要十分清楚。

　　作者：关丽 罗莎琳