链接：房价迅猛上涨惊动高层 国土资源部副部长批任志强

　　经营性土地招拍挂之后，全国土地价格高涨已成为不需争论的问题，但土地价格的上涨成为房价上涨的祸根，国土资源部却有 另一番看法和解释。10月12日某领导发表了专门的评论，坚持认为“经营性土地公开交易不会引发房价上涨”，并认为是房价的增长在拉动地价上涨。

　　●一、土地公开交易中的非市场化因素

　　1)土地的公开交易不等于市场化。

　　经营性土地招拍挂不等于土地市场化的资源配置，也不能反映土地的真实价格，原因很简单，因为土地源头的垄断是非市场化的。

　　自然的垄断是竞争引起的垄断。因为市场有潜在的竞争者，可以把经营的权利作为投标的竞争标的，使垄断经营者不能强制性或随意的提高价格。如果土地市场中有除政府垄断之外的土地供给者同时在市场中与政府的土地供给形成竞争时，才能称为真正经济学意义上的市场。当政府的土地供给价格过高时，投资者可以有从其它渠道获取土地的选择时，土地才可能通过市场化进行资源的合理配置，才能通过竞争显出土地的真实价格。

　　现行土地供给制度中的垄断是古典经济学家所指的政府的限制，行政的限制和法定权利带来的垄断。这种法定的垄断完全消灭了生产性的竞争因素，而刺激了寻租者之间的竞争。这种行政性的市场独占，在缺乏民主高度发达下的公共管制中，必然产生绝对的排他性，必然会造成社会的巨大损失，没有一个市场是不竞争可以实现的。

　　因为只有政府可以用强制性的手段获取土地、征用土地、评估挂牌土地的价格，除此之外任何人都没有土地的出让权利或首次交易权利，包括没有改变土地使用性质的选择权利。同时政府也因此而获得了绝对的出让定价权利，使用者只能在被强制的条件下进行使用价格的选择。因此政府在取得土地时就是用非市场化权利和非真实水平价格而获得的土地，垄断出让的招拍挂过程也自然就不能反映土地的真实价格。

　　政府可以用控制与减少土地供给的数量来使土地处于稀缺情况下的饥饿供给状况，从而大大的提高土地的价格，甚至为获取地方更多的政府利益而人为的抬高地价，在垄断的市场供给情况下，是不可能有“地价”真实水平的回归的。

　　上半年国土资源部公布的统计数字中，仅占全国出让土地数量28.8%的土地面积收取了占全部土地价款61.6%的金额，使土地招拍挂的价格高于土地协议出让的平均价格的4—6倍就是最好的证明。任何口头上的说法都不如统计的数字更有真实的说服力，恰恰是垄断造成了土地价格的非理性增长。中国粮食的统购统销就是一种政府行政垄断，能称为是市场行为吗？能真正反映粮食的真实价格吗？能达到资源的最佳配置吗？不应在土地市场问题上重犯粮食政策上的错误了。

　　2)游戏规则的调整改变了市场的预期。

　　影响投资与消费的因素除了供求关系中反映的价格之外，受影响最大的是“预期”，所以才有“投资与消费信心”指数。

　　本来土地与房屋的投资与消费要受经济发展、资金能力、收入与消费潮流的多种不确定因素的影响。而游戏规则就是要平衡与稳定这些不确定性的。市场制度的规则就是在充分竞争的情况下用价格来调节供求关系。投资者和消费者不得不关心土地供给制度的改变，如果市场本来就有相当的不确定性，游戏规则也具有不确定性，自然就会改变各方的预期。

　　当土地供给政策发生变化时，就产生了非市场化的因素，使投资者预期土地供给量的减少和土地价格的提高，反映于市场中的就是高价的抢购，并从投资的起点传导至消费的终点。如果我们的官员认为是房屋的价格带动了土地价格的增长，那么就只有一种情况下可能出现就是土地的供给严重的制约了房屋的供给，而这种土地供给的减少恰恰在于土地供给制度的改变。

　　目前全国的房地产情况是内资、外资、内行、外行，各种资金都在涌入，为什么还会出现房屋供给的供不应求呢？房地产投资已经被认为是要出现泡沫的高增长，到了要用强制性行政手段进行调控和不惜一切的压缩房地产信贷的地位，又怎么可能是房价拉动地位呢？如果不是游戏规则的改变，哪个开发商不愿用低价购买土地获取超额利润而宁愿提高土地价格去承担市场风险呢？

　　是游戏规则调整的非市场因素造成的土地价格上涨。

　　我国房地产市场价格(包括土地和房屋价格)曾出现过三次重大的台阶或增长：第一次来源于土地有偿出让制度的改革；第二次来源于住房制度的改革；第三次来源于土地供给制度的改变，每次都是游戏规则的调整而带来的市场预期变化。除住房制度的改革是向市场化的转化外，另两次都是行政制度上的改革，我们从不否认历史改革中的积极意义，但必须承认每次制度的改革与调整都必然的带来市场价格的暴涨。

　　3)非市场化因素导致的供求关系不平衡。

　　没有任何人反对供求关系的平衡决定价格的经济学基本原理，但这种供求关系平衡的前提是充分的市场经济条件。而目前我国的土地和房屋供给是两个完全不同的政策背景，因此出现的问题在于是谁制造了市场中的供给不平衡，是谁在控制和制造这种供求不平衡的因素，是谁在影响和操纵这种供求关系。

　　近三年以来几乎所有的官方管理机构和所谓的专家们都在警告市场供大于求，房地产要出现泡沫，甚至泡沫要破裂了。从121号文件的出台到宏观调控的打压，都在认为房地产市场投资增长过速，消费购买能力不足，局部地区过热等等。此次是第一次从政府高官的口中承认了房地产市场中房屋供不应求的事实。

　　但供不应求的原因何在？如果说投资在连续多年的高速增长，供给量在连续多年的高速递增，房屋供给市场已在充分利用看不见的手在聚集资金，加大供给。这种市场的调节作用在连续七年的递增中不但没有使房价平稳，反而加剧了房价的增长，并拉动了地价的增长，岂不与宏观调控背道而驰了。我们当然更愿意相信部长的说法，而不愿看到对房地产的行政调控。

　　其实真正的问题还是出在土地市场供应的源头，是11号令从2002年7月就开始了实质上的土地供应的紧缩和短缺。当土地供给不充分时，使房屋供给市场出现了储备危机，中国的古话是“手中有粮、心中不慌”，当发展商只能靠招拍挂去获得土地，而增加了土地储备的不确定性和高成本时，房屋市场供给的条件变化了。当土地的供给充分和表面看来无序的协议出让时，房价的增长是随着房屋质量的提高而形成的。但当土地供给不足时，房价的增长是土地供给短缺和土地价格增长造成的。部长大人是否可以拍拍胸脯说：“招拍挂的土地供给量大于协议出让的土地供给量呢？”今年上半年的土地供给中协议出让占到了70%多，这是历年积累的土地征用和开发的结果，而并非当年的实际土地供给量，可见是非市场化的政策因素导致了土地供求关系的不平衡，进而导致了房屋市场中看不见的手的调节能力不足。

　　首先是土地供给的不足导致了土地价格的增长。如果开发商对土地的需求增加，而土地的供给又十分充足时，土地的价格是不可能高增长的。哪个开发商都尽可能的降低土地的成本，只有迫不得已才会拍出个高价，并将这个高价转嫁于房价之中，垄断性的土地供给制度是造成供求不平衡的非市场化因素。

　　也许部长讲话的潜台词是国土资源部的土地供给是充分的，招拍挂政策并没有造成土地价格的增长，而市场中的房屋供给在土地供给充足的情况下，房屋供给不足是建设部的建设组织工作不得力而造成的，是房屋的供给不足拉动了土地价格的增长。但我们可以清楚的看到这样的统计数字：今年1—8月份房地产投资增长了28.8%，但本年土地购置面积仅增长了6%，完成土地开发面积仅增长了14.5%，远远低于投资的增长和施工面积的增长比例。而在70%土地是协议出让的情况下，土地价格增长幅度已超过了房价的增长幅度。

　　在协议出让中土地的价格也会随着供求关系和房屋的价格浮动，但招拍挂的价格大大高于协议出让土地的价格，不能不说是现实中已经发生的事情。任何理由都无法掩盖这样一种数字中的统计事实。房价拉动地价的增长应首先反映于协议出让的土地而非招拍挂的土地中，更不会协议出让土地的价格不涨反落，而招拍挂的土地一支独秀。当土地市场无法发挥看不见的手的作用时，非市场因素就必然要承担供求关系不协调的责任。

　　●二、土地公开交易结果

　　1)并非土地的真实价格。

　　官员们认为土地的垄断交易会显示土地的真实价格。我们承认公开交易价格是真实的，但不敢苟同说交易价格就是真实的土地价格，因为交易的条件不够充分，交易的信息完全不对称。

　　政府提供土地的一方可以提出指定的选择条件(一种只能服从的不平等条约，如挂牌提供的土地政府并不保证提供土地方的履约条件)。政府提供土地的一方掌握着除当期公开交易的土地之外的土地供给总量和后续土地供给情况的信息，并有权任意的确定预期地价的水平。而投资者只能在限定的条件下服从，可能会额外承担风险，并限制了专业化发展，降低了资源使用的效率，并且只能在不了解未来土地供给信息的情况下对预期的市场做出投资判断。当交易的信息完全不对称时，真正的交易价格并不反映真实的土地价值。

　　就像资本市场的股票交易，证监会最重要的监管之一就是信息的披露，要求用充分透明的预期信息来保证小股民的利益。股票交易是在信息对称情况下的自由选择，以保护小股东的权益和降低小股东的投资风险。

　　土地与股票一样，股票所购买的并不是当时企业的净资产值，而是企业未来的收益。发展商购买的土地也并非土地当时的价值，而是购买这块土地可能创造的未来收入流。因此就需要充分的了解未来中的土地供给情况、了解供求关系，以确定土地的真实价格。但至今为止中国尚没有一个城市向市场的投资者提供过此类未来土地供给情况的信息，也没有任何法律像保护小股东利益一样的要求提供市场未来的供给信息。即使资本市场有了许多的交易保护条件，也没有人敢说股票的交易价格就是股票的真实价格。

　　和购买股票不同的在于土地的投资者可以改变小股东的地位，因此土地的未来收入流是会因投资者的能力不同而认可的价格不同。对土地的真实交易价格中不只代表了土地价值也代表了投资人的能力价值。所以不是土地价值的回归，而是投资者寻租行为或者说风险控制能力在资源配置上的回归。

　　也许现在说这种回归尚早，在公开交易自认为土地价值的回归时，别忘了还有大量协议出让的土地，市场招拍挂的结果是让这些土地的价值大大的提升了。当各种不同方式供给的土地在市场中并存时，土地的价格不可能回归，当政府试图通过调控土地供应量稳定地价时，土地也不会有真实水平的体现(且不论政府是否有能力调控土地的供给量)，目前土地紧缩的政府只会人为的抬高地价，而不可能表现土地的真实价格。

　　2)招拍挂让地价不合理的提高。

　　前者说招拍挂本身不会人为提高地价，后者说实际是政府获得的土地出让金提高了。难道政府的土地出让金提高不是人为提高地价，难道出让金不是地价的组成部分。

　　实际的招拍挂中所提高的并非都是政府的土地出让金。比如北京的案例中是综合提高了毛地价，而毛地价中除了土地出让金还包括了基础设施建设费。有的案例中是明确将土地开发费与出让金分列的，实际提高的部分是土地开发费，但不管什么高了都是地价成本的提高。

　　出让金是土地应归国家所有的地租部分。地租相对于同一区域中以任何方式供给的土地都应是相对一致的。这才是具有土地评估的一致性和地区平衡的合理性，但供求关系所改变的地租却是由供给政策的强制性带来的差异。用供给政策变相改变与调整同一地区的不同地租标准也许并非是合理的制度。

　　变相的调整地租，提高地价还包括政府强制性通过招拍挂的方式贪污消费者的使用年限。按现行招拍挂的做法，大部分土地是用毛地方式提供的，但中标人必须在中标后就签订土地出让合同，交纳地租(出让金)并开始计算土地的使用年限。但标的中的土地提供时间却在1—2年后，使消费者在没有实际取得和可以使用土地时就预先开始交纳地租了，等于是变相的涨价，严重而恶劣的侵犯了消费者的权利与利益。也许我们的消费者至今也没有弄清招拍挂制度是如何损害消费者利益的，但我们的政府官员——制定政策的人起码应该知道政府应优先保护而不是不合理的掠夺消费者的利益。莫不成连我们的决策者也没有搞清楚这些制度上的不合理性？

　　3)猖狂的与民争利。

　　在利益分配面前政府常常忘记了自己是在花纳税人的钱、忘记了人民赋予政府的职责是开放和保护市场，而非是与民争利、与市场争利。如果政府想利用国家的权力与民争利就没有市场经济可言了。

　　官员们冠冕堂皇的鼓吹提高土地的价格是“相应压缩开发商过去取得的超额利润”。部长级官员说出此话颇为不妥也！既显无知，又显无能。

　　其一、发展商作为专业投资人通过合法经营获取利润有何不可，不管其利润率高低，都应鼓励，没有开发商进行建设开发，又怎么会有政府的土地利益和房屋产品呢？获利的高低是经营的能力体现。如有暴利应用立法和税收来调节。哪有市场经济的国家，政府怕企业经营得太好、盈利太多、为国家多纳税、多做贡献的的怪事。如此政府官员又何谈对外开放和吸引外商投资呢？政府如认为房地产利润高，何不都由政府直接投资一统天下，不就没有开发商的盈利机会更好吗？

　　其二、除非发展商建房自用，否则发展商只是一个商品的生产者，所有土地出让金的提高都不是由开发商支付，而是全部转移到购房人——消费者承担，政府是在从消费者身上剥皮。想想我国的房地产法政策规定，房屋所占用土地期满之后，政府是向开发商再收一次出让金还是由消费者——产权人再交一次地租呢？土地出让金的高低都是由最终消费者承担的，开发商只是在生产商品期间的垫付。正是由于政府官员认识上的错位，才出台了自认为高明的与民争利的制度。

　　其三，我们的政府幼稚的把市场理解为房价不变的市场，所谓提高了土地的成本，就可以压缩开发商的利润，岂不知对投资者而言是市场需求旺盛，商品供不应求时，房价会水涨船高！开发商在土地成本提高之后同时提高了房价仍然会保持原有的利润率或取得同样的超额利润。

　　对用招拍挂高价取得土地的开发商是如此，对原来低价取得土地的开发商而言，等于政府用高价土地为开发商发补贴，可以让这些低价的土地提高自己的房价，获得更加超额的利润。

　　从股票市场可以看出，不管是原始股上市之前的购进价格，还是二手市场中发行的价格，或者换了几手之后的购入价格，都会按同一个市场中的高价去卖出自己的股票，自然原始股会获利更多。此次招拍挂让土地价格暴涨，就如同在市场中炒高了股票的价格，让所有的土地拥有者都发了财，又何来的压缩开发商的超额利润(不管开发商是否有超额利润都同样)。

　　市场承认供求关系在决定价格，但土地供量的减少和价格的提高改变了市场的预期，因此必然提高了房价，不管政府官员是否承认是招拍挂政策导致了地价的上涨从而抬高了房价，事实是招拍挂政策之后，土地价格上升了，政府的出让金收益增加了，房价同时提高了，开发商的利润没有减少(供不应求是会提高开发商的利润)而消费者的支出增加了，最终房价的暴涨中会让已有房的人财富都增加，但让新购房的消费者支出增加了，当然他们也会在房价的再次增高中获利更多。

　　4)制度创造了投机的机会

　　当政府的政策导向会让市场的预期提高土地的价值和房屋的价值时，必然会出现市场中的投机行为，那一个市场经济中投机行为不占有一定的份额。水之清不养鱼，股票市场中没有投机行为就不会有活跃的交易，打击了投机行为就会破坏了资本市场，无非是投机者自己要对投机行为的后果承担责任。房地产市场中会有少量的炒买炒卖的投机行为，也会有大量的投机行为。首先不能把投资行为看成是投机行为，更不应限制投资行为，尤其是当政策会让房价节节升高时，是政策在鼓励这种投机行为。假如今天用招拍挂方式获得的土地，明天在二级市场中就大大的升值了，为什么不能将招拍挂方式取得的土地再交易呢？房地产法不是规定了缴纳了出让金的土地可以再交易吗？只要合法纳税又有何限制的依据？

　　最终土地出让金的提高也好还是地价的提高也好，并不能起到压缩开发商后应得利润的作用，反而正因此而推动了房价的增长。开发商在土地成本提高时也许降低自己的利润率，但房价提高时利润率下降可能绝对值不变。最终政府所提高的土地成本会与开发商无关，而全部转移到了消费者身上，并没有产生促进经济发展和有利于居民改善住房的效果，反而是推动了财富的聚集，包括存量房的升值。

　　我们承认凯恩斯所证明的市场会在短期内失灵，政府有权以公利代表的身份出面对市场进行干预并重返市场，但其前提是市场在由斯密所发现的“看不见的手”在发挥作用，而不是市场本来就在由政府那只并不太干净之手所操纵。市场从来不可能或从来未真正发挥过“看不见的手”的作用，也就谈不上市场的短期失灵了。政府进一步加大对市场和进行资源配置的调控力度，只会使手更脏、水更浑，创造更多的投机机会。就像改革初期制度上的价格双轨创造的投机机会是不可能靠管制手段去解决的。

　　制度的变化让地价与房价被强制性改变了预期的增长的外部条件时，使投机不但具有合理性并加大了获利空间，用制度的前提为投机获利上了“保险”。如果不解决制度上的缺陷，而只力图限制投机，不但会加大交易和监督的成本，并且会防止一种倾向时，形成了另一种倾向，即为防止投机而限制了交易、破坏了市场的正常发展。

　　●三、房价与地价的关系

　　1)土地的产出价值决定土地的价值。

　　正常的市场机制条件下，从经济学原理分析，土地的价格应由土地的产出价值所决定，应是房价拉动地价的增长，而不应是地价决定房价的增长。因为当地价过高，房屋的市场价格让开发商无利可图时，就不会购买高价土地，并用“看不见的手”强迫土地的价格下降。但市场机制的前提是土地自由交易，并非垄断的情况下，开发商可以从其它供给渠道获得与产出相适应的合适的价格的土地。这样才能用合适价格的土地抑制高价的土地。在开发商可以用手投票，而不仅仅是用脚投票时，这种由房价决定地价的机制才可能建立起来。

　　换句话说，是土地市场自由开放、土地价格在非垄断情况下具备充分竞争的条件时才可能由土地的产出决定土地的价格。

　　2)行政垄断情况下成本决定价格。

　　2002年7月之前土地可以协议出让时，房屋的价格并没有暴涨，是随工资收入和市场供求关系逐步递增的。其房屋价格一直处于大大低于收入增长幅度的区间。并且这些房价的增长因素中包括了使用好的设计、使用新的价格较高的材料、改善了居住环境等价格增长的合理因素，价格是伴随着质量与标准的提高而提高的。在土地供给量充分的前提下，土地价格的增长基本上是随房价的增长而同步增长的。

　　但招拍挂政策出台之后，切断了土地供给的其它来源，并且其供给量被政府垄断和限制，土地形成了供量短缺和来源单一的非竞争规则。这种游戏规则的改变已经不再是市场化的背景条件。因此也改变了产出决定土地价格的前提条件，所以这一轮的房价增长的根本原因在于土地价格的增长。

　　当土地的供给来源被政府用行政的手段强制性垄断之后，由于无法通过其它渠道获得更低价的土地。所谓公开的土地市场交易就变成了政府挑动群众斗群众的效果，让市场中的无数恶狗去争夺可怜的几根骨头的局面被认为的制造，血淋淋的竞拍结果使土地一次次的成为天价的新闻热点。招拍挂政策首先从土地垄断供给上决定了价格的非市场化因素的增长，同时从价高者得的招拍挂竞争条件上决定了价格的增长，这两者都是非市场化因素。

　　在政府强制垄断造成土地价格可能高于原有市场中房屋的价格时，实际的产出决定预期已被改变。需求的高速增长让投资者预期、招拍挂政策会减少土地的供给量、改变市场中的供求关系。当这种供求关系被政府制度性因素所强制时，自然也预期房屋的价格会随土地价格的增长而增长。行政垄断也改变市场中消费者的预期，由于土地价格的提升，成本成为决定价格的重要因素，也预期房价会随之而增长，进而推动房价。让消费者认为房屋价格的增长不是开发商多得了，而是政府多从土地中瓜分了一整块利润。

　　3)土地价格影响产品结构和价格。

　　在产出决定土地的价值的情况下，会形成由产品的价格对土地的选择过程。当行政垄断先确定了土地的价格，再做产出的价格选择时，就变成了一种逆向的选择。经济学理论认为在给定质量和标准的情况下，价格决定供求关系，但在房地产市场中，虽然统计中有地区或全国的平均房价指导供求关系。但实际这个平均房价是在一个未给定质量与标准情况下的数据，因此并不对市场中的供求关系产生影响。于是在土地价格的选择中价格除受供求关系的影响下，同时受不同产品质量与标准的影响。进而影响产品的结构与价格，在平均房价中我们看不到质量与标准的变化，但可以看到价格的变化。

　　同一地区的精装修与毛坯房的价格必然会有极大的差异，建筑标准的不同也必然会产生价格的差异。如果正向投资决策的选择，开发商会在做出购买土地的决策前选择按预期的市场价格决定产品的供给定位；而逆向选择时，则根据土地的价格决定产品的结构。土地的价格从一定意义上而言，决定着产品的供给结构。几乎所有的官员都希望开发商提供更多的中低价位的产品，但土地价格的提高使开发商失去了产品结构的选择能力，只能根据土地的价格变更市场的预期，选择产出更高的产品。

　　招拍挂政策在提高和改变土地供给价格的同时，从影响房屋产品价格的另一方面——改变质量与标准上决定着房价的必然增长。当面向高端消费群体的产品增加时，平均房价一定会大大增加。没有人会选择用高价土地生产未来收入流较低的产品。在政府认为土地的收益越高越好时，恰恰忽略了土地价格对产品结构影响的重要性。

　　4)土地与房价的性质差别

　　在我国的法律制度中地价与房价是两个完全不同性质的价格标的。毛地价格是以土地出让金为主的加有基础设施建设费内容的总和，简单说其消费的主体是土地的使用权。购买的不是法律意义上的实体财产而是财产权利，是一种有期限的使用权利而非物。而房价中扣除毛地价之后，消费的主体是房屋的物，购买的是实物财产，看得见、摸得着、用得上的物，这两者有着重大的性质差别。

　　出让地价的提高是消费者购买土地财产权利的提高，而向城市居民合理与低价或无价的提供居住的条件与权利本来就是任何政府都应尽义务和法定的责任。任何国家都不可能只向国民要求纳税的义务，而不承担为国民解决居住权利和条件的义务。但中国的城市居民却是在花高价向政府购买居住的权利。目前的法律没有明确规定土地使用到期之后再购买财产权利时的标准与办法，但逐步升高的居住购买权一定不是一件好事。扣除出让金之后的同一地点的房屋价格升高一定是因为与购买的实物财产的价格相对应的提高。如建筑材料、装修材料等变化，或环境与舒适度的变化等。当虚的财产权利价格提高时，认为应降低实体财产的价格去维持房价的平稳大约是一种梦想。东西贵了，是物价的增长，因为实物的质量标准提高或供求关系变化，这是合理和可以被接受的。但在国家垄断条件下造成的供给短缺和因行政垄断而造成的土地使用财产权利的提高就未必是合理的，尤其是政府本来就承担着向城市居民提供居住条件的法定责任。如经济适用住房免收出让金就是这种责任的承担，不收出让金不等于国有资产的流失。

　　地价涨而房价涨与房价涨而带动地价涨不是同一个逻辑关系。

　　●四、地价与房价增长了之后

　　1)事实上的地价增长了。

　　自招拍挂政策出台之后，事实上土地的价格增长了。宏观调控土地的紧缩政策目的在于防止经济过热和减少投资增长，但使土地的供给紧张推动土地价格进一步增长了。很难说此次的宏观调控与反市场化导向的经济政策必然的连在一起，但两者的恰逢其时让土地的价格实实在在的提高了。

　　这里要讨论的不是土地价格是否增长，而是要分析其增长的原因。是土地市场的供求调节机制出了问题，还是土地供给政策有所欠缺，或者是经济发展周期的影响，再或者是政府发财梦而形成的必然结果。不承认土地价格的增长总是不对的，否认土地价格的增长对房价增长的影响也是不对的。总不能地价增长无人管，房价增长有人抑；更怕邯郸学步，将正常的市场变动变成政治因素。管地部门将责任推给建房的部门，只许涨地价，不许涨房价，更不能将房价的增长在脱离地价增长的因素下，责怪投资人的利润预期过高。想与开发商平分利润的预期只会使地价更高，房价更高。政府想从土地中获得更多的收益无论如何都是会让成本增长、地价升高的。经济学的基本原理是前一交易环节中的利润就是下一交易环节中的成本。

　　2)事实上的房价增长了。

　　央行二季度的报告就提出关注房价的增长，建设部将房价的增长重要原因之一“归功”于开发商的炒做，国土资源部将房价的增长原因归结于房屋市场的供不应求和开发商对土地的需求增加。不管各自的理由如何，一个最基本的事实是房价在紧缩和宏观调控的背景下保持着连续的增长，并且今年的增长高达13%，已远远超过了历年平均房价的增长幅度。

　　全世界都没有人会相信一个开发商可以有能力将全国的平均房价炒上去。开发商可以提高自建楼盘的销售价格，但前提是这个价格能被市场所接受，能把房子卖出去(或租出去)。如果有更低并合适的价格在市场中竞争，最终的选择权在消费者的手中，消费者是不管成本与土地价格的，也不管开发商是否有多少利润，只管自己能否接受。这个选择的前提就是需求。

　　房价的市场确认是个多次选择与博弈的结果，事实是市场接受了这个房价增长的现实，销售量的剧增远远大于了竣工量的增幅，这种供求关系必然会加大房价增长的力度。不管这个房价增长的原因是因为土地价格的增长，还是房屋质量的提高，或是供求关系的不平衡，都必须承认事实中房价增长了。

　　在确认为房价增长的事实之后，才能正视问题，分析原因和提出解决的方案，并将房地产行业中的问题纳入全国经济运行全局中一并考虑和解决。经济学家们和部分政府官员认为，房地产是拉动中国经济过热的龙头，历史的调控从来都是从压缩基本建设或固定资产投资规模开始的。但压缩了土地和房屋的供给就会在市场中失去平衡让需求的增长激化了价格增长的矛盾，并反映在最终消费的房价中。

　　3)涨价并不可怕。

　　无论如何价格也是要上涨的，政府部门不必急急忙忙的推卸各自的责任，也不必急急忙忙的用行政命令的手段去管制。在城市已从1978年的房荒经过二十多年的改革已基本解决了绝大多数城市居民的有地方住的问题和建立了经济适用住房的社会保障供给体系的制度之后，住房消费在城市居民生活中的相对重要性已经普遍的下降了。房价并未列入市场价格的指数之中，其对城市居民的基本生活的影响也不像房荒阶段的影响那样显著了。房价上升并没有直接威胁城市中低收入人口的生活，也没有威胁70%以上已经拥有私有产权房屋的绝大多数人群。同时一手市场房价的增长会带动原有房产的增值，带动二手房市场价格的增长及增加已有住房的绝大多数城市居民的财富，使他们在以旧换新的过程中消化了房价增长的因素。房价的增长实际直接影响的是为提高生活质量或改善居住条件以及因家庭分裂产生的需求的每年不到城市居民总户数5%的家庭(还包括政府或投资者强制性拆迁安置的硬性需求，但这些需求的消费资金来源于投资额)。因此在面对现实的思路上，不能为这一部分城市居民的需求而破坏了市场机制。现实的房价增长中自然也包括着对于有钱人而言宁可多花钱住好一点，也决不少花钱而住差一点的房子上的因素。上万元或数万元一平米的住房肯定不是为仅仅满足生存条件的家庭而建设，而是为了满足已经富起来的人的特殊消费，可以说这些高房价的产品在拉动平均房价上涨中起到一定的作用，但这些高房价的产品并不会影响中国的住房制度和不会影响城市居民改善住房条件的需求。

　　既然中国已经实行允许一部分人先富起来的经济政策改革，就必然会在市场中出现满足这些先富起来的人群的特殊消费产品，不是这些高价的特殊消费产品不应生产而是我国现有平均房价的统计方式让管理层和市场产生了概念不清的惶恐心理，误认为市场出现了调节的失灵。国际上，如美国用平均房价来预测经济与市场的运行情况，是因为其房屋质量与标准的差异性很少，而我国不但在城市与城市之间存在巨大的生活水平差异性(从人均GDP500美元——6000美元的十多倍的差异)而且房屋本身的质量与标准也存在着巨大的差异性(从600元——6000元的建安标准差异)。加之中国正处于一个刚刚开始的经济发展阶段，随着人均GDP的增长，房价与地价有所增长都存在必然性和合理性。而平均地价与房价的增长并不能正确描述全国存在巨大差异和经济飞速发展情况下市场运行状况的全貌。国家的决策机构也完全可以不必顾虑平均房价增长会对整个经济运行带来过重的影响，完全不必对市场中出现的少量高价格的特殊消费产品加以限制，试一试市场“看不见的手”的作用。起码到目前为止还没有出现由政府为这些特殊消费品付账买单的案例。

　　政府要重视的是普遍市场中引发房价高速增长的特殊因素。所有的经济学者和企业家们都会认为房价应保持一个合理长期的增长，但都会反对非市场因素造成的短期之内的暴涨。这种暴涨会破坏正常的经济增长规律和引发市场中的并发症，造成经济运行的障碍。这也许是官员们也同样可以接受的观点。由于我国的经济运行能力和“看不见的手”都还不能在短期之内充分反映和自我调节，因此非市场因素所造成的市场波动，就必须从解决或适应这种政策性改革带来的影响。

　　目前引起市场波动的重要行政措施就是强制性的土地的公开交易和宏观调控的土地与信贷的紧缩，因此我们认为这一轮房价的非正常的高速增长中制度性的变化在起主导作用，或说是根本原因。宏观调控是短期的行为(指此次的紧缩政策)，但土地供给制度的改变是长期行为。因此要不然就是政府调整新土地供给制度中的不合理成份，使之适应于市场化的要求；要不然就是市场去适应新的土地供给制度带来的变化，由市场去消化这些改革带来的成本。总之这些成本已经出现和发生了，不是政府为之付费，就是市场和消费者为之付费。当政府希望从土地中获取更高的收益时，如果这些收益重新与以政府有效的提供公共产品的方式返还给市场与消费者，是可以接受的，如果这些收益是变成形象与政债工程，或挪作它用，就只好由市场与消费者来承担了。

　　承认不承认上述引发房价增长的原因是一回事，解决房价增长的问题是另一回事，尽管不同的政府官员(国土部与建设部)提出了不同的原因和理由，但并没有提出最佳的解决办法。建设部要求国土部提供更多的可以建设低价房屋的土地和多建经济适用房以降低平均房价和满足中低收入家庭的购房问题；国土部认为已提供的土地能满足市场的要求是建设供给的总量不足，并且从防止腐败和提高国土收益的角度，坚持价高者的。这两者之间的对立矛盾并不能解决市场中的现实问题。两个房地产管理法中授权的部门都将房价增高的责任推给开发商，试想谁能用行政命令堵住开发商的嘴；禁止开发商的投资，规定开发商的产品供给结构；或限制开发商的产品交易价格。如果都不能，又何苦把时间浪费在如何与开发商对着干上，不多去研究一些解决政策缺陷、改善市场经济运行条件的事。我们希望政府能多听听市场运行主体的意见和市场中最直接的反映，也希望政府能更多的将所有的信息统计数据和资源公开透明化，让市场自己去做出判断、做出决策，而不是在政府官员的指挥棒下参与市场的活动。

　　当市场中的问题已经出现时，分析原因不是为了推卸责任，而是为了解决问题，保证今后的市场不是加剧矛盾而是缓解矛盾，减轻市场承担政策成本的压力。不能正视原因的后果只会加大决策中心对市场判断的误导。拿不出更好的指导与调整办法，起码两部委领导的表态都未能公正和有效的提出促进市场发展解决目前矛盾的有效措施及改进的方案。尤其是像国土资源部指出的我国根本未建立有效的公开的土地二级市场时(不是发育迟缓，而是没有)，土地单一供给的垄断必然造成市场非理性的价格波动。

　　如果消费者购房之后房价会跌，就不会有购房的欲望。就像尽管有投资的需求，但没有人会买明知会跌的股票一样，一定是一个购房之后房价会平稳上升的预期才会有市场中旺盛的购买需求。市场中房价平稳上升并不可怕，可怕的只是政策性因素会导致的价格波动(不管是涨与跌)，既会改变市场的投资预期，也会改变消费者的购买预期，最终会导致行政干预中的市场机制残缺和经济发展的失调。

　　文/任志强

　　特约编辑：广伟