1、房产交付使用时应明示哪些材料？

　　房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人明示住宅商品房准许交付使用证，提供商品房质量保证书和商品房使用说明书。商品房质量保证书应当列明保修范围、保修期限、保修责任和保修单位等内容。商品房使用说明书应当说明商品房的承重结构、管线部位、不得 拆改部位、承重荷载和其他使用注意事项。

　　2、商品房保修期与产权证有何规定？

　　房地产开发企业应当按照法律、法规的规定和商品房质量保证书的约定，承担商品房保修责任。商品房保修期应当自房地产开发企业将商品房交付购房人之日起计算。房地产开发企业应当自商品房竣工验收合格之日起三十日内，按照国家和本市规定，申请办理商品房所有权初始登记。商品房所有权初始登记后，房地产开发企业应当在商品房交付使用十日内，书面通知购房人办理商品房所有权转移登记手续和土地使用权登记。购房人在接到房地产开发企业书面通知之日起三十日内到房地产行政主管部门办理商品房所有权转移登记；房地产开发企业应当给予协助。房地产行政主管部门应当自受理之日起三十日内核发房屋所有权证。

　　3、商品房销售合同有何要求？

　　商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本条例所称商品房现售，是指房地产开发企业将已经完成所有权初始登记和取得准许交付使用证的商品房出售给购房人，由购房人支付房价款的行为。本条例所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房人，由购房人支付房价款的行为。商品房销售实行许可证制度。房地产开发企业在销售商品房前，应当向市房地产行政主管部门申请领取商品房销售许可证。未取得商品房销售许可证的，不得以任何形式销售商品房。商品房销售许可证按幢发放。商品房销售完毕的，市房地产行政主管部门应当注销商品房销售许可证。

　　4、商品房销售有何规定？

　　房地产开发企业取得商品房销售许可证后，可以自行销售商品房，也可以委托具有资质的房地产经纪机构代理销售商品房。已经取得销售许可证的预售商品房整体转让的，双方应当向房地产行政主管部门办理商品房销售许可证变更登记手续，并且通知购房人。转让人对购房人的权利和义务由受让人承担。房地产开发企业委托具有资质的房地产经纪机构销售商品房的，应当签订委托合同，并出具委托书。委托书应当明确商品房的名称、坐落地点、范围和委托权限、委托期限等内容。

　　5、售房应遵守哪些规定？

　　房地产开发企业销售商品房时，应当遵守下列规定：(一)向购房人出示商品房销售许可证；(二)不得在商品房买卖合同约定的价格之外，另行收取其他费用；(三)不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；(四)出售已经设定抵押的商品房，应当书面征得抵押权人同意，并书面告知购房人。房地产经纪机构代理销售商品房时，除应当遵守本条例第二十条的规定外，还应当向购房人明示营业执照、房地产经纪机构资质证书和房地产开发企业出具的委托书。不得代理销售无商品房销售许可证的商品房。

　　6、商品房买卖合同有何要求？

　　房地产开发企业销售或者委托房地产经纪机构代理销售商品房的，应当与购房人订立书面形式的商品房买卖合同。合同双方可以采用房地产行政主管部门和市工商行政管理部门制发的商品房买卖合同示范文本。房地产开发企业与购房人应当自商品房买卖合同签订之日起三十日内，到房地产行政主管部门办理商品房买卖合同备案；其中预售商品房买卖合同，还应当按照规定到有关行政主管部门备案。商品房买卖合同应当主要载明下列事项：(一)房地产开发企业、购房人、委托代理人的名称；二)商品房项目的名称、地点、楼号、房号；(三)标有国际通用坐标的房屋平面图；(四)商品房的建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积和分摊的共有建筑面积；(五)商品房的共用设施和设备；(六)商品房的质量标准、装饰装修标准和室内设备；(七)商品房的交付使用条件和日期；(八)商品房的计价方式和总价款；(九)付款方式和时间；(十)商品房面积误差处理方式；(十一)房屋设计、环境布局和设计、环境变更约定；(十二)争议处理方式；(十三)违约责任；(十四)双方约定的其他事项。房地产开发企业预售商品房时向购房人提供的售楼说明书，经双方约定，可以作为商品房买卖合同的内容。售楼说明书应当包括位置图示、布局图、平面图、装修、公用设施、交付使用日期、物业管理方案等内容。

　　7、商品房销售如何计价？

　　商品房销售可以按套(单元)计价、也可以按建筑面积或者套内建筑面积计价。预售商品房不适用按套(单元)计价方式。商品房买卖合同载明的商品房建筑面积与房地产行政主管部门核发的房屋所有权证书载明的建筑面积不符时，以房屋所有权证书载明的建筑面积为准。按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在商品房买卖合同中直接约定总价款。

　　8、面积了出现误差如何处理？

　　当事人在商品房买卖合同中，对面积误差处理方式未作约定的，按照以下规定处理：　　(一)面积误差比绝对值在百分之三以内(含百分之三)的，据实结算房价款；(二)面积误差比绝对值超出百分之三时，购房人有权退房。购房人退房的，房地产开发企业应当在购房人提出退房之日起三十日内，将购房人已付房价款退还给购房人，同时支付已付房价款利息。购房人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在百分之三以内(含百分之三)部分的房价款由购房人补足，超出百分之三部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归购房人；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在百分之三以内(含百分之三)部分的房价款由房地产开发企业返还购房人，绝对值超出百分之三部分的房价款，由房地产开发企业双倍返还购房人。面积误差比＝(产权登记面积-合同约定面积)／合同约定面积×100%。

　　9、对购房人的定(订)金有何规定？

　　购房人与房地产开发企业为订立商品房买卖合同约定订立日期，购房人交付定金的、购房人与房地产开发企业为订立商品房买卖合同约定订立日期，购房人交付定金的，房地产开发企业不按期订立合同的，应当向购房人双倍返还定金；购房人不按期订立合同的，购房人交付的定金不予退还。在约定订立合同的日期内，双方就合同条款不能达成一致时，房地产开发企业应当向购房人返还定金。

　　10、商品房合同如何变更？

　　房地产开发企业改变商品房买卖合同中约定的房屋设计和环境布局，应当在变更前征得购房人的书面同意。房地产开发企业未征得购房人书面同意而变更的，购房人有权解除合同，房地产开发企业应当退还购房人已付商品房房价款和利息，并按照合同的约定承担违约责任。购房人将预购的商品房在初始登记交付使用前转让给他人的，应当按照下列规定办理：(一)尚未付清商品房总房价款的，转让人应当事先征得房地产开发企业的同意；(二)已付清商品房总房价款的，转让人应当与受让人订立预购商品房转让合同，并书面通知房地产开发企业；(三)贷款购房的，转让人应当事先征得贷款银行同意，有保证人的应当征得保证人同意；(四)转让人和受让人应当自签订预购商品房转让合同之日起三十日内，持原商品房买卖合同和预购商品房转让合同向房地产行政主管部门备案。预购的商品房转让后，原商品房买卖合同载明的权利义务随之转移。

　　11、国家对商品房广告有何规定？

　　发布商品房销售广告，应当明示房地产开发企业的名称、商品房坐落地点、商品房销售许可证的证号。委托代理销售商品房的，应当明示代理销售机构。商品房销售广告中关于商品房的名称、坐落地点、结构、房型、朝向、面积、装修、设备、质量、供热、供气、供水、供电、排水、配套设施以及环境等内容的表示、图示，应当真实、准确、清楚。对商品房销售广告中明示的事项，购房人有权要求在商品房买卖合同中做出约定。

　　12、解决争议的方式有哪些？

　　购房人和房地产开发企业对商品房结构安全质量有争议的，一方可以委托有资质的工程质量检测鉴定机构进行鉴定。经鉴定，商品房有安全使用质量问题的，鉴定费用由房地产开发企业承担；没有安全使用质量问题的，鉴定费用由购房人承担。

　　在合理使用年限内，商品房地基基础和主体结构不能安全使用的，购房人有权退房，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。在保修期限内，商品房存在不影响安全使用的质量缺陷的，房地产开发企业应当在五日内予以勘察、维修；给购房人造成损失的，应当承担赔偿责任。赔偿范围包括因维修造成损坏的修复费用、误工损失和其他直接经济损失。

　　13、什么是物业?

　　条例中所称的物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。本条例所称物业管理，是指全体业主对物业共同利益的维护和管理，由物业管理服务企业依照与业主或者业主会合同约定，为业主提供服务，对物业及其环境、秩序进行专业养护、维修和管理。新建住宅小区和有两个以上业主的新建住宅物业，应当实行物业管理；商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业，根据条件推行物业管理。

　　14、物业管理由谁负责?

　　市房地产管理局是本市物业管理的行政主管部门，负责本条例的组织实施。区、县房地产管理局是本辖区物业管理的行政主管部门，负责对本辖区内物业管理活动的监督管理。市人民政府其他有关部门，按照各自职责，负责相关的管理、服务工作。街道办事处、乡镇人民政府对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。

　　15、业主享有哪些权利?

　　业主是指物业的所有权人。业主享有下列权利：(一)参加业主会会议，发表意见，享有表决权；(二)推选业主代表、选举业主委员会成员，享有被选举权；(三)监督业主会或者业主代表会(以下统称业主会)和业主委员会的工作；(四)提议召开业主会会议；(五)接受物业管理服务合同约定的服务；(六)监督物业管理服务企业的管理服务活动；(七)法律、法规规定的其他权利。

　　16、业主应履行哪些义务?

　　业主应当履行下列义务：(一)遵守业主公约；(二)遵守业主会通过的决议和物业管理制度；(三)配合物业管理服务企业按照业主公约、物业管理服务合同和物业管理制度实施的物业管理活动；(四)按照物业管理服务合同的约定，交纳物业管理服务费；(五)按照规定缴存维修基金；(六)法律、法规规定的其他义务。

　　17、什么是业主会?

　　业主会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主会是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。业主会行使下列权力：(一)制定、修改业主会章程和业主公约；(二)选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的活动；(三)审定物业管理服务合同内容，确定物业管理服务企业；(四)审议通过物业管理服务企业提出的物业管理服务年度计划和物业管理制度；(五)监督物业管理服务企业的管理服务活动；(六)决定维修基金的使用方案，并监督实施；(七)决定涉及业主利益的其他重大事项。同一个物业管理区域内的业主不足一百人的，可以直接组成业主会；一百人以上的，由业主按照业主总数的一定比例推选业主代表，组成业主代表会。业主代表会的代表一般不得少于三十五人。业主代表会行使业主会的权力。

　　18、首次业主会会议应何时召开?

　　已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当召开首次业主会会议：(一)出售建筑面积达百分之五十以上；(二)业主入住率达百分之五十以上；(三)首位业主实际入住达二年以上。首次业主会会议由进行前期物业管理服务的企业负责召集。进行前期物业管理服务的企业不召集首次业主会会议的，业主有权要求进行前期物业管理服务的企业召集，或者要求区、县物业管理行政主管部门督促召集。进行前期物业管理服务的企业仍不召集的，在区、县物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下，由居民委员会组织召集或者业主自行召集。

　　19、业主委员会的职责是什么?

　　业主委员会履行下列职责：(一)召集业主会会议；(二)执行业主会作出的决议，定期报告有关决议执行的情况，提出物业管理建议；(三)根据业主会的决定，代表业主会签订、变更、解除物业管理服务合同；(四)监督物业管理服务企业的管理服务活动，支持物业管理服务企业正当的管理活动；(五)听取和反映业主、使用人的意见，协调与物业管理服务企业的关系；(六)履行业主会赋予的职责；(七)完成业主会交办的其他事项。

　　20、物业管理服务企业应履行哪些义务?

　　物业管理服务企业应当履行下列义务：(一)履行物业管理服务合同，提供服务；(二)定期公布物业管理服务费和维修基金的使用情况；(三)接受业主、业主会和业主委员会的监督；(四)接受物业管理行政主管部门的监督管理；(五)法律、法规规定的其他义务。物业管理服务企业应当配合街道办事处、居民委员会工作；协助公安部门维护物业管理区域内治安秩序、制止违法行为。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并协助做好调查和救助工作。　　政府有关部门、街道办事处和居民委员会应当支持物业管理工作，不得干预物业管理服务企业正常经营和管理服务活动，不得乱摊派。