随着推出带租约售楼的房地产项目扎堆上市，能否如开发商所称得到长期稳定的房产投资收入成为越来越多的购房人关心的话题。开发商纸上谈回报往往存在对客户误导的嫌疑，买这种房子进行投资的购房人从五方面多进行考察，可以尽量规避投资带租约房的风险。

　　第一招，看位置和交通。

　　对于租房人来说，从住处到工作地点或经常光顾的去处最好时间较短、乘车或开车要路途通畅。近来地铁沿线的房子成为租房一族的抢手货，就是一个典型例子。

　　得益于地铁八通线的开通，地铁站旁的新华联家园和北京千城世纪房地产经纪公司签约，双方合作对北区带精装小户型的200多套房，推出带租约售楼，这些房子推出后，受到投资型购房人的喜爱，短期内大部分房子被买走。

　　第二招，看户型和配置。

　　从市场调查看，租房人喜欢承租的房子，多数是户型紧凑、面积适中而且有装修（最好是精装）、家具电器配置齐全的房子。因此，购买带有租约的房子，要考察户型和配置来测算将来租约能否按期实现，如果这些硬件有缺陷，开发商所说的回报率就可能是骗局。

　　第三招，看配套和环境。

　　社区周边大环境与小区内部的环境质量，也是直接影响到租户是否决定承租的一个因素。同时，小区配套直接带来日常生活消费方便与否的问题。因而，成熟的社区环境和配套，使小区内的房子好出租。

　　第四招，看经营和管理。

　　经营和管理好物业项目，是一项很专业的工作，经营的效益直接影响到买房人的投资收益。只有管理到位、租户有居家感受的房子才能得到租户的认可。近来在酒店式公寓推出全程整合投资管理方案的金桥国际公寓发展运营商，在投资户型达到酒店标准的基础上，专门聘请永隆国际酒店管理公司，经营管理包括客房服务、适合商旅居住的中西餐厅、超市、美容健身以及世界名牌商品专卖店，形成一系列专业的配套经营管理体系。据介绍，在目前的试运营阶段，已经达到预期的经营效益。而其他带租约出售房屋的物业公司，多数聘请了专业经纪公司或成立租务部，代为寻找租客。

　　第五招，看市场和租客。

　　买“带租约房”可能带来的高回报率同时也伴随着较高的风险。前不久，外地人林先生看中了一套公寓。这套房附带一个月租金为12000元的租约。林先生很快与房主签约买房。林先生按合同交了房款后，房主说租客退租。林先生拒收房，并要求房主赔偿损失。而房主认为，租客毁约不能控制，租客不知去向，难以追究租客责任。林先生告上了法庭。最终，法院判令房东退还房款。这起案件说明，投资“带租约房”，先分析房屋租赁市场的变化以及自己要买的房租户群情况，是鉴别买房时附带租约是否“镜花水月”的一个重要依据。在没有认真分析得出结果之前先不必着急“下单”。

　　最后，购房人在规避买楼风险方面要注意，在签订买卖合同之前，要充分考虑租约的真实性和稳定性，不能仅因为租金高、租期长就草率决定，要谨慎地规避卖家布下的骗局。在买卖合同中明确写入合同目的条款，表明“能够实际取得真实的租约是买房的前提条件”，为日后出现纠纷时取得有利地位打好基础。 作者：刘新雷