提防房产合同陷阱 “诚意金”设立需“诚意”

　　天呈绘

　　■文/张潇博

　　案例一消费者吴先生到某中介公司想购买普陀区某处的一套二房一厅的二手房，总价约为32万元。中介公司与吴先生签订中介合同时，列入了吴先生先支付给中介公司1万元“诚意金 ”的条款。吴先生由于购房心切，就签下了这份居间合同，并支付了“诚意金”。但事后，吴先生因为一些私人原因，放弃了购买此套二手房的计划，并要求中介公司退还“诚意金”，遭到对方拒绝。中介公司表示，合同中已有规定：一旦吴先生放弃购买，这1万元就作为对中介公司的违约赔偿费。

　　目前我国消费者的维权意识还比较薄弱，相关专业知识的宣传也相对较少。因此，对于一些房产合同中存在的不平等格式条款，除了需要完善相关的法律法规，加强行业自律外，还必须逐步树立消费者的契约意识和维权意识，让消费者对房产合同条款的合法性、合理性，有更明晰的理解。

　　无独有偶，笔者日前接到一位陈先生的来电，他所遇到的问题竟然与该案例十分相似：陈先生在闸北区某楼盘售楼处看中了一套二房一厅的新房，立即与开发商签订了一份预定合同，交纳了“诚意金”，合同规定，预定方必须在规定时期内，前来签订正式的预售合同，逾期不签约的话，“诚意金”就将作为违约赔偿金全部没收。在此期间，陈先生又发现了另一处更为中意的楼盘，就想放弃原先预定合同并拿回“诚意金”，遭到对方拒绝。由此可见，一些中介公司和销售企业利用合同中的不平等格式条款，没收“诚意金”的现象在沪上并非个别。很多企业甚至消费者个人都将此作为“行规”来看待，在遇到此类问题时，消费者认为己方违约在先，仅仅希望能拿回“诚意金”就可以。孰不知，消费者当初签订的这份合同时，已经被不平等条款所套牢，侵害了其合法权益，属于市消保委公示的不平等格式条款，其中对“诚意金”的界定条款更是缺乏法律依据，消费者应该拿起法律的武器进行维权。下文将结合案例所涉及的五个焦点问题，对“诚意金”条款界定做深入的剖析。

　　焦点一：我国现行法律上对“诚意金”问题是如何界定的？

　　上海申汇律师事务所李家麟律师指出，法律上没有禁止中介公司收取“诚意金”，但“诚意金”的给付，应该是出于双方协商后的自愿行为。故中介公司应与委托人在制订“居间合同”时协商(非强行)收取“诚意金”，并设定数额及使用权限。一旦“居间合同”终止，中介公司应当将“诚意金”在扣除其从事居间活动的必要费用(附凭据)后，余款返还给委托人。

　　焦点二：在本案例中，吴先生签订的居间合同格式条款存在哪些问题？

　　市消保委法律事务部朱指出，该合同存在两处不平等问题：一是单方设定有失公平，在市场信用体系不完备的情况下，“诚意金”作为对中介活动日常费用的担保的做法也未尝不可。但在本案例中，中介公司在没有和委托人协商的情况下，单方设定1万元“诚意金”，有失公平。二是委托人违约责任过重，按照民事赔偿普遍适用的同质救济原则，该违约责任也应与该居间活动的必要费用相当，也就是说，违约赔偿的数额应该与中介实际的活动费用相当。案例中中介公司的活动费用(非居间报酬)不可能达到1万元，条款加重了委托人的违约责任则。

　　焦点三：案例中，“如果吴先生不买，这1万元就要作为对中介公司的违约金没收”这一条款是否具有法律效力？

　　李律师指出，我国《合同法》规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”；“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。在本案例中，房屋中介公司作为居间人应该与吴先生协商订立“居间合同”，如交易成功，吴先生应当按约定支付居间报酬，反之“居间合同”没有实现，吴先生无须支付中介酬金，但应支付中介公司从事居间活动所支出的必要费用。因此，中介单方强行设立的条款是不具有法律效力。

　　焦点四：今后市民遭遇此类房地产不平等格式条款时，该如何应对？

　　市消保委朱认为，中介公司利用不平等格式条款加重消费者责任，严重侵害了消费者的公平交易权。因此，一方面消费者在签订合同时注意维权，了解自身的权利义务，防范合同陷阱；另一方面，一旦发现格式条款侵害其合法权益的，可以根据《上海市合同格式条款监督条例》的有关规定，向有关部门或消保委提出申诉或者投诉，甚至向人民法院提起诉讼。

　　焦点五：一些中介表示，设定高额违约赔偿是为了防止买卖双方跳过中介的现象，从这个角度来说，中介的合法利益又如何保证？

　　李律师对此做了一个假设，如果该案例中，吴先生故意逃避支付中介报酬，拒绝完成交易，等待“居间合同”终止后，再与卖房私下签订“房屋买卖合同”。一旦出现这种“跳”中介的情况，中介公司仍有权要求吴先生支付中介报酬。

　　特约编辑：宋广伟