“祸”不单行，正应了2004年的房地产业——按照国家有关部门的规定，8月31日是协议出让土地的最后期限，各地必须在此日期前将历史遗留问题处理完毕，若仍以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权的，将会被从严查处。

　　土地，是房地产开发的第一环节。被开发商称之为“黑色星期一”（8月 31日）的土地协议出让到了“斩立决”的时候，手中握有大量出让协议土地的开发商该怎么办？他们将何去何从？全面停止土地协议出让后，土地全部招投标将给房地产市场带来什么影响？

　　现状

　　“地虫”游出水面地价大幅跳水

　　近一段时间，卖地、买地成为楼市最热门的字眼。有地却不具备开发实力的开发商为了卖地只恨分身无术，无奈之下，这些开发商一面加强人力跑有开发实力的企业，一面开始在市内几大主流传媒的报纸上大打广告“觅主”。为了争夺眼球，这些广告大多数放在了报纸的第一版显要位置。

　　据一不愿透露姓名的开发商称，2003年7月刚要求土地招投标时，重庆开发商手中的协议出让土地约有50平方公里之多（上海1993年以来，囤积于上海开发商手中的居住类用地超过60平方公里。广州1997年以来属于“历史遗留问题”的土地超过40平方公里）。市国土房管局一官员称，这些土地开发商短时间之内根本无法有效开发，面对国土资源部、监察部对“协议出让土地”8月31日的“斩立决”，手中有地却无开发能力的开发商们顿感土地成了“炭丸。”为避免土地被收回，这些开发商纷纷为土地寻找出路。华立地产（集团）副总裁、重庆华立地产（集团）总经理倪国明告诉记者，前些日子找他谈土地的人特别多，平均每天要接待3—4拨人，地价比以前有所回落。

　　为了核实目前土地地价的回落状况，记者按照报纸上“土地招商”广告上的电话与一“地虫”展开了讨价还价。一块位于大庆村约100亩的土地，对方开价260万一亩。记者以150万一亩回价，经过几个回合，“地虫”报出210万元“绝不再少”的价格。记者以公司远在杭州，不能擅做主张为由表示了对210万元的无奈。“地虫”眼见生意要泡汤，便提出见一面再详谈，至于价格，可再斟酌。

　　记者就此块地的价格采访一业界人士时，该业界人士称210万一亩确实是目前的交易价格。要在两个月前，该块地最少也得240万元一亩。

　　而与目前地价下滑形成鲜明对比的是我市土地存量的趋紧。市国土房管局一官员称，从今年到2010年，我市获得国家批准的规划用地仅有0.53万公顷。比起1997年到今年共用地3.47万公顷，前、后两个阶段的时间均为6年半，但后阶段的0.53万公顷与前阶段的3.47万公顷相比差距甚大。

　　对此现状，在8月31日的“斩立决”之前，在有地却开发实力不济的开发商纷纷“吐地”时，对于有资金实力、有开发能力的开发商来讲，则无疑是一次趁机储备土地的好时机。

　　言论

　　圈地告别混沌时代

　　当不可再生的土地资源不再协议出让时，以圈地为生的“地虫”彻底淡出土地圈子时，耳边是否还会有开发商为拿不到一级用地的牢骚？当所有开发商站在土地招、投标的同一起跑线上时，外来品牌开发商会否成为我市的开发主力军？

　　事实上，这些已不重要。协议出让土地的终结，为房地产的可持续发展和商品房的增值、保值带来了更大的保证——土地更值钱了，开发商在产品上将更加精益求精。

　　在早两年，有品质相同、地块相近的楼盘，但价位却各不相同，这是因为有“关系”的开发商拿土地的价格便宜，而没有“关系”，拿不到便宜价格的开发商在产品竞争力上大幅削弱。由此，市场经济所不允许的不公平在楼市频频上演。比起纯粹的“地虫”，有“关系”拿便宜土地且开发的开发商还算是好的。“地虫”们圈下地后，坐等土地升值的做法让更多有实力的开发商寒了心。如万科就对此特别愤恨，愤恨的结果是只从政府手中拿一手地，决不从“地虫”手中拿二手地，就为坚持“万科真理”，万科在进军外地城市时步伐明显慢了许多。由此也证明，“地虫”在土地市场中的“含金量。”

　　8月31日后，土地供给的透明，使开发商们对土地市场的供应情况心中有底，不再向以前，要买地的开发商根本不知道土地的供应量有多大，以至于在与“地虫”的猜测中，讨价还价中既劳心费神，又莫名失去机会或掉进价格陷阱。因此，此次终结协议土地出让，将使市场完全透明。坐在土地招投标现场，举起土地竞标牌，开发商心中有了更多的比较和选择。

　　链接

　　有没有最佳土地合作方式

　　光华地产副总刘飞对记者称，“斩立决”下，土地市场主要出现三种情况。一是闲置，无力开发的土地成为“过期粮票”被政府收回；二是手中有地无力开发的开发商将对土地低价而沽；三是此类开发商与有实力的开发商进行股权合作。

　　三种可选择的方式，到底哪一条方式更适合于买、卖双方？

　　“肯定是第三种模式较受土地买、卖双方的认可。”领域机构CEO樊华认为，手中有地无力开发的开发商并不想低价而沽，从利益最大化角度而言，只要合法躲过8月31日的“斩立决”，土地在市场中的价值将发扬更大的作用。其二，大开发商为了减低购买成本，往往也愿意与此类开发商进行合作，这是因为股权转让可以合理规避土地买卖所规定的4%的交易税，另外，还可规避将近5%的营业税等费用。股权收购成为房地产企业在“斩立决”前壮大、发展的一条捷径。

　　在一些实力不济的开发商主动寻找出路时，也有一些开发商抱着侥幸的心理，希望与“土地新政”博弈。“这种对政策理解不透，不见棺材不掉泪的开发商将把自己的后路给堵死”。