奥园裁员事件背后的资金链问题，带给业界的反思，不仅 是资本运作的失误，还有市场开拓环节中的决策层人员素质以及企业自我调节的手段。奥园如何迈出下一步？

　　广东奥园集团有限公司（以下简称“奥园”）大幅裁员事件及其背后的资金、土地等危机，在宏观调控背景下，显得格外触目。

　　40，60？

　　奥园裁员事件曝光，6月初刚从武汉调回广州总部的张维伦，就被推到了风口浪尖。刚在武汉处理完万鸿集团（600681）（原名诚成文化）转手事务，现已回奥园集团有限公司任董事、常务副总裁，主管集团房地产业务的张维伦，7月13日接受本报记者独家专访，首度就裁员事件作出回应。

　　张维伦急于澄清的是，外界传闻奥园“裁员75％”、“150多人”。

　　“怎么可能？奥园集团包括后勤及子公司，总人数近1000人，但集团广州总部只有150多人左右，此次合并减员所涉及的仅仅是集团总部和奥园置业（广东奥园置业有限公司）。”他直言，裁员人数只有40多人，而被“裁”的员工以中层管理人员、工程师和办公室文员为主，其中包括各个营运中心总监助理2人，工程师20多人，其余的均为文员。张强调，集团于5月底决定完成奥园置业与集团的对接之后，6月初就在集团内展开了一次岗位考试，考核的内容包括奥园集团基本常识、专业知识以及管理基本理论等，其实员工已经有一定心理准备。张给出的表面原因是，恰好6月30日大部分员工的合约到期，于是就有一些员工没有获得续约的机会。

　　“这完全是集团内部机构重组的一个部署。员工们也经历了一个月的心理准备，不存在‘突发事件’一说。”张维伦表示，之前集团高层没有专门就“裁员”一事开会表决，一直都是讨论架构重组的事。而集团架构重组，意味着机构合并之后会有部分盈余人员需要离职，而这同时也是奥园集团迈向公司集权管理的第二步。那么第一步在何时完成，促使奥园内部调整的主因是什么？

　　时间回溯至2002年。

　　张维伦回忆，随着奥园集团在2002年深圳住交会期间正式对外宣布展开“奥龙计划”，一个集团架构重组、集权管理的计划也随之开始酝酿。2003年春节，集团开始了第一步调整，将旗下5个项目公司合并，成立广东奥园置业有限公司（简称奥园置业），“我调去武汉接管万鸿集团（600681）之前，就兼任广奥、番奥、南奥、南沙奥园、天鹿湖奥园等5个奥园的总裁”。其时，奥园置业由何敏予主管。直至今天，集团部署第二步战略计划，将奥园置业收回集团直接管理，仍由何敏予主管，但是业务性质却转为了品牌输出和托管业务。集团高层人员一直比较稳定，这次稍作调整，董事局副主席游文庆负责合作项目、资本运营；集团副总裁兼任品牌管理委员会秘书长；副总裁郑健军主管集团财务，总裁助理喻晓根负责资金。

　　至此，奥园集团完成了房地产业务二级公司与集团的对接，保留广东奥园物业总公司，负责奥园旗下物业管理以及物业品牌输出，另外还有三家控股子公司，共同开拓品牌输出与托管业务。除了上述的奥园置业，还有方志华掌舵的奥园复合地产有限公司、胡大为主管的广东奥林匹克置业投资有限公司。张透露，这三家以品牌输出和托管业务为主的子公司均走上了自负盈亏的轨道。目前这三家子公司的业务盈利仅仅占公司资金回笼的10％，而作为奥龙计划的重要部分，品牌输出和托管业务将成为奥园集团在房地产行业发展的另一张羽翼。

　　掀开资金、土地的盖子

　　实际上，本报记者从另一名在职的集团人员处获悉，目前总部还有90多人，照此推算，裁员人数应为60多人，此版本与裁员事件之前离职的一位人士提供的数据一致。而据侧面了解，奥园本不属于机构臃肿类型，此次一再“瘦身”，与奥园扩张步伐的延缓有相当关联。

　　奥园扩张步伐延缓从何说起？

　　据营销中心总监陈广鸿介绍，除原有的广奥、番奥、南奥，2003年，奥园投入开发的项目有4个，包括佛山奥园、南沙奥园、顺德奥园华庭、闸坡奥园；今年开发的两个项目是大岗奥园和美的奥园；天麓湖奥园早已立项，一直在做前期规划。

　　这两年来的集中开发，资金从何而来？“所有开发商的资金周转都是靠销售回款。”张维伦回答得很干脆，他透露，目前奥园总资产额大约有13亿～14亿元，总负债额大约4亿元。集团主要的资金回笼就是南奥，该盘自2001年开盘以来，基本上每年保持15万～20万平方米的开发量，按成本4000元／平方米匡算，销售回款可达6亿元／年。2003年南奥销售13万平方米，大约6亿元，今年上半年销售近7万平方米，大约3亿元回款。其它盈利的项目还有番奥、佛奥，而品牌输出和托管的项目，一般按月收取管理费。

　　但目前看来，资金回笼的主角——南奥仅剩几十套房子，新货还在开发中；另一在建的只有南沙项目。

　　奥园集团要迈开新的扩张步子，当然需要巨额资金的投入，在国家宏观调控、银行信贷紧缩、开发商自有资金提高至35％的背景下，奥园的资金链受到了严酷拷问。也正是这一背景，更凸显了奥园裁员风波在业内的影响。而奥园“裁员危机”，多少意味着其扩张步伐不得不稍加减缓。宏观因素与微观因素的双重压力，以及奥园资本运作上的决策性失误所带来的滞后作用，正一步步显现。

　　据悉，南沙项目的投入至今已经过亿元，加上其它项目的集中开发，奥园资金流难免受外界质疑，而随着南奥接近尾声，奥园的土地储备也开始进入业界视线。张维伦介绍，目前除了南沙1000亩已经拿证的土地之外，番奥还有100亩，南奥剩300亩，广奥奥园大厦总建面积50000平方米，另外就是天麓湖奥园占地315亩，大岗奥园占地20000多平方米。此外，品牌输出项目还有佛山奥园、美的奥园。其实，在全国开发商都蜂拥至二线城市抢地盘的趋势下，奥园似乎没有打开局面，除了南沙城市运营项目以外，其余都是小型项目。据了解，去年年中，奥园本计划拿下整个大岗镇的城市运营项目，但7月份上市公司问题暴露之后，该计划不得已搁浅。

　　业内一位不愿透露姓名的资深人士对记者分析，坊间对于奥园的各种猜测，都是源于对其资金问题的关注。没错，40多人或60多人，只代表一个数字，它所能说明的，就是，目前奥园的人员多了，从被裁员的职务以工程师为主来看，原来计划用于开发多个项目的“储备”人员现在用不上了，只需要开发少数几个项目的人员。实际上，如果资金不到位，奥园下半年计划启动的上述各项目，均有搁浅的危险。

　　破局之难

　　张维伦对本报记者说：“我原是上市公司的主管，今年3月份，上市公司转手通过证监会批准，而一系列交接工作又拖到了5月份，6月初我已经调回来了，说明奥园已经彻底从上市公司退出。”他坦言，上市公司的买进卖出，没有获利。

　　张说，经此一役，对于上市公司的运作已经相当熟悉了，就当作资本运作上的一次经验教训。据内部员工透露，此次的经济损失数目也就“几百万”元。而资深人士则尖锐地指出，任何进入过股票市场的人都知道，单是股票交易，都是几百万元的资金流动，何况一个市值几千万元负债4个多亿的上市公司？

　　入主万鸿集团（600681），对于奥园来说，是一次彻底的决策失误。然而，奥园似乎无意进入调整期，尽管此后一连串品牌输出和项目托管业务的扩张动作也接连出现“折翼”之险。按张所说，每个托管项目的管理费是50元／平方米／月，那么这一块的利润额，相对于奥园开发项目的支出，只是杯水车薪。据了解，在托管项目中，奥园一般都是以一个3～4人的小组进驻项目的方式进行，“没有一个完整的团队去控制现场，其实很难实现品牌输出过程中的一些设想。”资深人士如是说。

　　张维伦表示，过去通过万鸿集团（600681）与当地开发商建立的一些合作正在逐渐淡出，而对于仍在武汉负责项目托管的梁东昭，“我们马上就要调他回来了。”张透露。

　　而此时，远在湖北鄂州的梁东昭，正忙于案头几份新托管项目的合同跟进。“现在跟进的项目，是一个占地600亩的别墅盘，预计开发周期为3年。”

　　梁于2003年11月份到达武汉，任万鸿集团（600681）旗下武汉奥园房地产开发有限公司（现更名为长印房地产开发有限公司）总经理，据他介绍，公司除了接管项目，还为湖北某房地产公司做业务顾问。目前在操作的，都是以前接下的项目。

　　奥园通过万鸿集团（600681）旗下地产公司，在湖北和重庆接管了几个项目，可惜大都无疾而终。据了解，重庆曾经有两个项目，一为重庆时光，一为重庆报业大厦。前者占地100亩左右，位于市中心。2003年初，梁东昭任项目总经理，他带队将该项目重新定位、规划，调整了开发思路，在反映民风、民貌的同时，将之规划成由商务别墅、酒店、办公楼等组成的一个盈利空间较大的项目。然而，去年底，重庆市政府有一条规划中的隧道要经过此项目，导致项目停工，奥园也因此暂停托管业务。重庆报业大厦原为重庆报业集团与奥园的合作项目，奥园也于前期投入了一部分启动资金，但后因合作方承诺有变，涉及到土地启动成本增加，考虑到开发利润，奥园只有抽身而出。

　　梁东昭随即于11月份转战武汉。而在广州总部的另外三家子公司，方志华带队接管东莞星河传说、闸坡奥园，胡大为负责佛山奥园、美的奥园。其实，这几个以“奥园”冠名的品牌输出项目，奥园自身均有投资，因此利润率不算高。

　　资深人士认为，奥园在品牌运作和具体项目营销上是没有大问题的，土地的情况以目前奥园的开发速度看来，也没有到达“告急”的地步，而为其扩张带来重创的，就是资金。奥园的资金危机来由有二，一是曾经在某个项目上投资失利，内部人员透露，该次投资令奥园亏了至少1个多亿；二是上市公司的亏损，这个数目也许对于外人来说永远是个谜，但谜底，终有揭开的一天。

　　奥园能否承受这笔巨额损失带来的内耗，通过自我调整，寻找投资方或合作伙伴，跨过资金这道槛，关键也在于其不为人知的负债情况背后，资本市场充满的各种变数。  (作者：颖民 )

　　特约编辑:振强