关键词一:房价

　 　风一样向上飘

　　2004年刚刚开始的时候，房价会不会上升就成为地产界最关注的问题。普通置业者关心的是腰包里的钱能不能少掏出去一些，发展商关心如何将更多的钱放进自己的腰包。不过这一切还是市场说了算。由于种种原因，今天上半年楼价走势几乎让所有的发展商都如愿以偿。

　　前5个月，全国楼价普遍上升，增长幅度达到10％。相比较，深圳楼价涨幅相对平缓，前5个月上升幅度达到6％。虽然这个数字不算高，但是在深圳房价不低的基数上，楼价的实际上涨是相当可观的。撇开正在上涨的关外楼盘，罗湖、福田和盐田的楼盘均价几乎都保持在8000元／平方米的水平上。这是一个老百姓并不喜欢的数字。形成的原因，一方面是因为土地的稀缺引起的，另一方面却显示了深圳极强的购买力。

　　春交会的时候，市国土资源和房产管理局和中原地产曾联合进行过一项调查。该调查显示深圳市民对于房价的期望值最高值不超过5000元／平方米。然而，即便综合关内和关外的平均价格，深圳的房价也是在6000元／平方米左右。所以，考虑到市民的购买能力，房价上涨应该停止。深圳的地产研究人士也曾指出，随着深圳下半年土地供应的增加以及楼盘可销售面积的扩大，房价将不会继续攀升。

　　关键词二:地铁

　　房地产的强心剂

　　今年年初，香港地铁有限公司投资深圳轨道交通4号线原则性协议在五洲宾馆正式签署。香港地铁有限公司将投资约60亿元，参与建设经营深圳地铁4号线。这给深圳地铁的运营带来了更大的希望。按照地铁施工的进度，1号线1期工程年底即将完工。紧接着，深圳地铁公司的自有商业物业招商的新闻也传来，于是地铁概念又一次被地产商借用起来，几大报纸相继推出地铁专刊，地铁物业的概念频频出现。

　　轨道交通是一个城市发展的基础，这是勿庸置疑的。根据深圳的交通规划，其1、2、3、4、11号线5条轨道线将在5年内全部建成。建成之后，深圳的交通网络将趋于完善。按照其他城市的经验，地铁物业将会升值。问题在于，深圳这些楼盘的升值空间还有多大呢？因为在卖房子初期，发展商已经拿地铁概念做了炒作，等到真的地铁开通之后，那个升值的空间从哪里来，这是一个问题。

　　从春天开始，到夏天结束，地铁概念在2004年上半年狠狠地热闹了一下，但是概念不等于市场，是否真的有效，还得等年底地铁真的开通时刻。

　　关键词三:土地供应量

　　杯水车薪引起楼价高企

　　因为和房价直接挂钩，今年深圳的土地供应量也成为大家关注的焦点。但是2004年的整体出让计划迟迟不能出炉。而在此之前，几块拍卖地的状况都让人大吃一惊，尽管这些拍卖的地块大多在宝安和龙岗，可是不管是酒店用地还是居住用地，其火爆的场面都让人不免担心以后的楼价会大大高出消费者的承受能力。

　　6月份，深圳市土地出让计划正式公布，今年出让的总面积依然和往年差别不大，但是特区内的罗湖和福田，几乎无土地供应。业内人士表示，政府刻意将特区内土地压住不放，目的是希望将发展商手里的大量存地释放出来。

　　土地供应量的不足导致两个结果，第一也是最直接的后果就是拍卖价格的提高，其次它将导致大量开发商另寻出路。品牌发展商纷纷“北伐”已经成为深圳地产的一道风景，但是小发展商要走出去，在能力和资金上都没有可靠的支撑。下半年，土地拍卖的数量会比上半年增多，一场场龙争虎斗也将越来越激烈。

　　关键词四:9万3

　　改写深圳拍卖纪录

　　说到上半年深圳地产的热点，9万3的拍卖是不得不提的。因为它从某种意义上改变了很多东西，其中包括深圳土地拍卖史上地价和成本价的比例关系、香港地产商进军深圳的迹象以及开发商联合的趋势。

　　4月16日，被市场关注很久的编号为B303－0041（俗称9万3）地块的拍卖终于尘埃落定。香港的信和置业中国投资集团有限公司和中海地产股份有限公司以9.5亿元联合竞拍成功。这次拍卖的楼面价格高达7252元／平方米，这个价格已经超过了目前香蜜湖某些楼盘的销售价格，它改写了深圳传统地价和成本价的比例关系。

　　9万3的拍卖加剧了大发展商的联合，就在此次拍卖会上，除了地块得主是联合竞拍，参加竞拍的还有万科地产、招商地产、华侨城地产三家品牌联合以及金地和浩和投资的联合，这种趋势可能导致未来更多的联合，从而加速深圳地产界的优胜劣汰。

　　关键词五:银根紧缩

　　小地产商进入寒冬

　　北京首创集团的刘晓光曾说，做地产最重要的是资金了。

　　去年121号文件引发了房地产界的震荡，今年上半年银行开始实行按照资金比例贷款的政策又让很多发展商陷入了困境。这一金融紧缩政策直接导致的后果就是，很多开发商贷不到款，开工的项目无法完成，或者有地不能开发，融资重新变得无比重要。

　　不过据市场反映，深圳这方面的影响并不是很大。这主要是由于深圳市场相对成熟，不少企业的资金链比较牢固。所以，目前银根紧缩的政策对深圳的影响应该是较小的，深圳的地产未必面临北京开发商说的行业洗牌。

　　关键词六:豪宅

　　风生水起惹人关注

　　观澜高尔夫大宅和天琴湾在上半年竞相推出价值千万以上的豪宅，万科17英里开始先声夺人，城市山谷二期推出私人会馆，一系列豪宅的推出成上半年楼市的一大亮点。

　　撇开千万豪宅不说，我们谈红树湾双雄——中信红树湾和百仕达红树西岸，这两者除了声势不小之外，还有就是它们在产品上的创新也值得关注和欣赏，百仕达地产对红树西岸的精雕细琢已经业界知名，中信华南集团对中信红树湾项目也是反复研究，完成了豪宅从产品到作品的转换，因为这两个楼盘，深圳红树湾片区将成为深圳崭新的豪宅区域。上半年，两者都各自进行了一系列宣传，将深圳市民的目光成功吸引到红树湾片区，加上附近的瑞河耶纳以及日月府，红树湾片区的下半年必将是豪宅领唱。  (作者：李孟姣  )

　　特约编辑:振强