国外基金能否玩转中国地产 地博会论坛众说融资
杨晓
近期央行出台了一系列的政策，使国内发展商遇到了暂时的困难，但也为产业发展的模式转型创造了一次机遇。按国际惯例办事，与数千亿美元的国际基金对接，这是目前行业发展所必须迈出的一步。值得欣慰的是一些大开发商已经走
在了前面。例如首创与荷兰国际集团成立的ING北京基金，顺驰与摩根斯坦利的合作，7月5日万科也透露与德国银行首期3500万美元的合作项目。国内发展商与国际基金的对接不仅仅是要解决发展资金的问题，更重要的是改变现有的发展和经营观念，确立长久的发展模式，为此未雨绸缪的发展商和投资基金经理会聚中国地博会·地产金融高峰论坛共同探讨房地产融资的可行性。
■国内开发商融资渠道单一
金融政策、土地政策的紧缩让我们看到国内开发商融资渠道趋于单一，资金过多依赖贷款。首创置业董事长刘晓光指出，目前置地贷款、开发贷款、按揭贷款加在一起可能占到开发总资金的80%左右。另外金融体系还不健全，没有更多形式和更多层次的金融构架体系，没有更多的金融创新产品产生，这样中小企业发展受到局限。
与普通开发商不同，首创一直在想办法拓展融资渠道。刘晓光说，首创集团发展10年历程中，开拓出19个资金渠道。他认为如果是单一靠银行，恐怕走不到今天。首创的多层次、多元化的融资渠道，包括直接融资、间接融资，包括国内上市、海外上市，海内基金、海外基金，自己发债、可转债等等。
国际上房地产基金非常普遍，无论是上市的、非上市的、封闭的，它已经成为房地产融资的主渠道。但在中国，目前只有证券基金，没有产业投资基金。房地产基金始终是一个问题。房地产基金法在国内谈了6年，却始终没有出台，这意味着发展房地产基金缺少法律保障。因此很多企业只好跟国际地产基金做对接。
成功的例子是首创与荷兰国际集团合作的中国房地产基金。具体操作是，在国际上发起一个基金，筹组不同的投资者做一个组合，然后按照中外合资企业构架一个项目公司，直接投资北京房地产项目，盈利后再回到国外。据了解，基金第一个项目已经启动了，在阳光上东北侧，叫丽都水岸，起价在每平方米9300元。
■国内活跃的地产基金
北京城建总经理助理罗高波指出，目前在国内较为活跃的海外基金是以新加坡为代表的亚洲基金。包括凯德和吉宝，它们对中国房地产实际投资力度已经加大。上海和北京是它们的主要投资地。
欧美投资基金也从原来的观望走向试探性地投资，规模在几千万美元，它们想通过小额投资过程中发现长期值得合作的伙伴。其中美国汉斯已经在北京成功持有两个物业，并在自主开发第3个。
开发型基金一般选择北京、上海两个地方，二线城市去的比较少，它们投资重点从商业转向住宅，在北京比较明显。投资的物业逐步从非常高档转变到中档，有时候对中低档也有一定的兴趣。
收租型基金表现更积极，它们在北京、上海取得成功经验后，选择向二线城市拓展，比如广东、深圳、宁波、苏州、天津、大连，它们喜欢完工的，最好有租户的这种商用物业长期持有。
■外国基金并不比本土开发商傻
有的开发商总认为外国的钱好蒙，所以接触基金经理人随意性较大，甚至出现前后说法不一致。在此大地发展投资公司董事长威廉·克鲁格忠告，基金经理人作出投资决策要取决于详尽的资料和清楚的数字，而不是开发商所描绘的美好前途。举例来说，外国的资金要在北京买一栋写字楼，基金经理人可能调查了10栋不同的写字楼，并收集30至40个写字楼的数据，回来做比较后再来决定所中意的写字楼价格是否符合价值。同时他们组织大量人力，包括建筑师、工程师，还有跟客户沟通，把这些数据收集来做比较。这样调查后，经理人将很熟悉北京写字楼市场，甚至对他的竞争对手开发的楼盘都有很多了解。
克鲁格指出，在建设上，国外基金要求建筑上非常严谨。所有的都是黑白分明，开发商不能有太多的变数，不能今天告诉他要1个亿，明天告诉他要两个亿。不能不谈风险。还有，开发商做项目介绍时不能不谈风险。有些开发商准备的材料都是正面的，往往不提及任何风险和可能会出现的问题，这让国外投资者最担忧。他们觉得开发商可能在隐瞒，或者自己根本就不知道。后果是当基金经理人向他老板要钱时，老板问有没有风险，他讲不出来。
东西方沟通中开发商会发现两个很大的差别，一个是国内开发商的看法，一个是国际投资者的看法，还有私营企业家的做法、大的房地产基金的做法。这需要开发商做很多前期工作，要使项目具有吸引力，需要包装，需要换成基金经理人熟悉的语言。
房地产基金途径从上市和非上市的区分可以分为公开和私募，所谓公开是去股市上发行股票或者到交易所发行债务。私募有各种方式，其中一个就是与股东合作开发。另外一个方法是股本的投资和债务的投资。从国际基金来讲，两种都有。有一种是股本基金进来，还有一种是债务基金，这两种都有。作为股本这种形式，有一种叫投资基金，还有一种叫风险基金，多半是参与地产的开发。从债务的形式进来有各种各样，大部分是国际的银行。
■基金的局限
基金在中国获利，但如何退出，这是困扰基金在中国投资的重大问题。一位开发商告诉记者，他跟很多基金经理人接触，人们不是对他的项目不满意，而是他不能给出具体办法让外国基金获利退出。“外国基金可以自由进来，但撤出中国却很难。所以基金获利了只能在国内流通。实在不行就去澳门赌钱将资金转移出去。”
特约编辑：宋广伟
