今年上半年，上海市消保委共受理的房产销售和房产中介的投诉高达422件，其中涉及格式条款争议的有128件。昨天市消保委请来知名法学专家、律师，首次对涉及房产行业典型的霸王条款进行了公开点评，并准备将点评结果送达相关企业，以规劝其改正。据市消保委透露，接下来还将点评其他十多 个行业中的霸王条款。

　　霸王诚意金

　　条款实例：如买方反悔，未于约定日期至房产方签订买卖合同，致无法完成买卖事宜，则买方同意将实际给付的诚意金支付给中介公司，以作为买方违约之赔偿。

　　专家点评：合同法规定，房产中介未促成合同成立的，不得要求买方支付报酬，只可要求买方支付从事买卖合同所支出的必需费用。

　　该条款霸气十足，房产中介公司设定的诚意金是为了多收买方钱款的一个借口，目的是当房屋买卖不成功时，房产中介公司藉此可吞掉这笔诚意金，这是房产中介公司利用其优势地位，在房屋买方因价格等原因不能成交时，想谋取不当利益而设定的霸王条款。

　　霸王赔偿金

　　条款实例：委托合同履行期间，买方和卖方达成买卖协议并约定签订合同后，卖方违约的，买方同意将卖方赔偿的定金的50%支付给中介公司作为佣金。

　　专家点评：据了解，该委托合同已约定中介费为成交价的1%，现在的问题是，如果卖方违约，中介公司再要获取卖方已支付的定金的50%赔偿金，这显然是中介公司的不当得利。

　　根据合同法，因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的理由以外，违约方应赔偿利益受损方的损失。依据这一法律规定，如违约发生，充其量视作委托人解除委托合同，至于如何承担违约责任，应有其他法律来调整，与中介公司无关。

　　霸王意向金

　　条款实例：为确保房屋买卖成交，买方需在签订合同前交付承购意向金人民币1万元。

　　专家点评：这个房屋承购意向金，是该条款制订者巧立名目，为了达到先收取买方钱款、取得不当得利而设置的一个陷阱。

　　当房屋买卖交易不成时，中介公司就会以预先收取“意向金”的有利地位，迫使买方付出不应支付的所谓违约金或中介公司所谓的种种损失，故该条款有悖于房屋中介的法律关系特征，应认定为无效。

　　霸王定金

　　条款实例：买方在签订《房地产买卖合同》时，应支付总房款30%的分期款(含定金)。

　　专家点评：首先此条款的规定不明确，因为房屋分期款与定金的性质不同。其次，按照担保法的规定，定金不得超过主合同标的的20%。

　　现在，该条款将分期款与定金合并在一起，一旦买房方在支付了30%钱款后违约，其所应承担的定金双倍返还的责任就难以确定具体数额了。

　　霸王佣金

　　条款实例：委托成功后，买卖双方均应按房屋成交价的1.5%比例支付佣金(即中介费)给中介方。

　　专家点评：根据市物价局等部门去年下发的有关规定，居住房屋买卖中介经纪服务实行政府指导价管理，指导价的最高收费标准为房屋交易中心登记成交价的1%，房地产中介公司可在指导价上限以下(含指导价)，按服务项目实行菜单式收费。

　　该条款约定中介方可收取1.5%的佣金，显然突破了收费标准的上限，违反了物价等部门的规定。

　　作者:诸达鹤   特约编辑：宋广伟