日前在科学会堂举行的2004年上海投资峰会上，上海国际信托投资有限公司市场研究总部总经理金志在演讲中指出，从房地产信托融资模式看，皆是通过运作融资成本较高的短期资金，让项目启动直至符合贷款和预售条件，从而完成整个项目，实际上信托融资只是起到了“过桥费”的作用。

　　房产信托难成主营产品

　　金志指出，中国房地产企业的发展已经进入到一个瓶颈阶段。银行贷款门槛提高对原先不乐观的融资市场“雪上加霜”，根本无法满足房地产开发过程中大量、长期的资金需求。在此背景下，房地产信托融资方式开始浮出水面。从２００２年信托业务重开到去年１２１号文件出台，一年之内，全国信托公司推出的房地产类信托产品只不过２０只；可是到了２００３年第四季度，一个季度之内全国就发行了房地产信托３７只，产品数量与募集金额都直线上升。

　　需要指出的是，信托融资作为过桥资金仍存在一定问题。首先，信托合同不超过２００份的限制，使得目前信托融资数额无法满足需求量庞大的房地产行业。信托占有市场份额仅千分之一，不可能在短期内填补银行紧缩房贷所遗留的短缺空间，尚难解决房地产融资难的困境。其次，房地产信托融资的“过桥”贷款，使其在银行贷款和开发企业之间形成一条新的资金链，但信托公司在融资监控、管理、经营的能力或经验都不及银行，抗风险能力也弱于银行，一旦其中一个环节出现问题，就会产生连锁反应，形成更复杂的金融风险。

　　最后，央行和银监会没有对信托资金进入房地产市场有特别的规定，信托公司对地产投资方向、融资方式、期限、数量等都有较大的随意性。按照１２１文件规定，如果房地产企业自有资金达不到３０％，无法从银行贷款；但如果先通过信托机构融资达到标准后，仍然可以申请到银行贷款。实质上，这并没有提高房地产开发商自有资本实力，还是违背了央行监管和调整房地产产业结构的目的。

　　金志认为，由此可见，具有过桥性质的房地产资金信托计划，在房地产融资中只是起到了拾遗补缺的作用，满足不了大量、长期直接融资的需求，不能成为我国房地产融资工具的一项重要补充，因此也不能构成信托公司的主营产品。

　　审慎对待信托风险

　　目前市场上发行的房地产信托产品期限大多为１～３年，预期年收益率普遍在４％～６％之间。由于收益率远远高于银行存款利率，因此受到投资者的追捧。金志指出，尽管房地产信托有诸多优越性，但仍然应该审慎应对可能存在的风险。

　　他认为，在宏观把握房地产市场形势的基础上，对于投资增长过快、土地供应过量、空置面积增幅过大、市场呈现过热苗头的地区，要严格控制信托投放；应该重点支持普通商品房和经济适用房项目。要严格控制向别墅、大户型等高档豪华住房以及宾馆、写字楼、商场等商业用房项目的信托融资。对那些资金实力强、资质等级高、开发业绩良好的企业，应予以重点支持；对商品房空置量大、资产负债率超过７０％的开发企业，则需要严格控制。(唐文祺)

　　特约编辑：宋广伟