土地供应短时间减少

　　8月31日是清理协议出让土地最后的期限，大限将至，令得几家欢乐几家愁。届时，积习已久的协议土地出让方式将会淡出历史视野，取而代之的是招投标的土地出让方式。面对土地政策的这一历史性变革，北京的土地市场和房地产市场将迎来极大的震撼。

　　对市场的影响 土地 市场将更加有序

　　今典集团董事长张宝全认为，北京市对于土地的一些清理整顿举措，让原本比较混乱的土地市场的经营态势更加有序，是土地市场走向规范的重要标志，同时也是房地产经营走向成熟的重要标志。在外地，很多地方已经实现招投标了，而北京，由于其具有比较复杂的背景，迟迟没有完成。现在政府出台政策将会让北京土地市场步入正轨。

　　土地供应短时间减少，不会大幅变动

　　由于政府对于一级市场的宏观调控，在大限前后，土地市场的供应量将会在一段时间内减少。这在上半年已经体现出来了，新盘放量已经开始减少。华高莱斯国际地产顾问有限公司董事总经理李忠先生认为，虽然土地供应量在一段时间内会有所减少，但是不会影响整个土地市场的状况，暂时不会引起需求的大幅度欠缺。虽然放量少了，但是土地存量更大，所以不会影响太大。政府只是对一级土地市场进行调控和管理，控制了土地供应的总渠道，敦促开发商以正当的手段拿地，不要想太多的歪门邪道，并不是要减少土地的供应。

　　二手土地寻求接盘

　　就像很多业内人士分析的那样，协议出让土地的方式将市面上的房地产商分为两类：一类是有土地却没有资金实力的“大地主”；一类是有开发实力却取地无门的“资本家”。以前手中有地就等于握着个金蛋，可是大限一到，金蛋立马变成石头。几个月来，二手土地信息漫天飞，项目公司心急火燎地找下家。

　　过去一些企业没有资金，但凭借种种关系拿到了土地，这些企业自己不进行开发，多是希望转让手中的土地，通过土地差价来实现暴利。现在主管部门要求在8月31日前将历史遗留问题处理完毕，这些企业手中的土地届时不处理完毕的话，就会成为“过期粮票”。这些企业为了保住自己的收益，近期肯定会急着将手中的土地出手。

　　挂牌地块短时间将为人争抢

　　一边是一些开发商急着吐地，一边是一些没地的开发商急着买地。随着政策的制定和执行，从2002年11号令出台以来，同年成立的北京市土地整理储备中心北京市土地交易市场就开始有地块挂牌进行公开出让。但直到2003年年底，这些挂牌的地块一般都无人问津，无人竞价拿地。这种情况随着4号令的出台而改变。随着4号令的出台，北京市土地交易市场挂牌的地块在短时间内被人挣抢。如2004年4月9日，北京市广渠路15号地区公建配套设施用地，由北京市首都城市房地产开发有限公司以18.2亿元竞得；2004年4月13日，丰台区“菜户营西街117号住宅及配套”项目用地由顺驰置地(北京)房地产开发有限公司以5.12亿元竞得；2004年4月13日，“怀柔区山天家园住宅项目”用地由北京山天置业有限公司以4.84亿元竞得。2004年5月，CBD1号地竞拍，最终由SOHO中国有限公司以7.14亿元竞得。2004年6月28日，顺义区“小东庄拆迁改造项目”以3.45亿元由北京顺义区建筑工程公司、北京金瑞房地产公司及北京京汉房地产公司三家联合获得。

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹说，他们公司下半年的任务就是把钱全部换成地。据传北京有80％的土地过不了这个限，这时候就要多储备合法的土地。

　　在这些地块的交易中，几乎每块挂牌的地块都是高出底价很多成交的。土地政策的变化让很多开发商开始关注土地公开交易市场。

　　对地价的影响 地价暂时有上升，但不会上升太多

　　土地大限期将至，很多人认为采用招投标后地价会上涨。对于这个问题李忠认为，地价并不一定会上涨。因为采取协议出让的土地大多是生地，生地上就包含着拆迁的费用。如果是开发商自己来拆迁的话，费用相当高。他举了个例子，以前的四合院拆一套60万元，现在拆迁户直接就要360万，所以很多开发商一提起拆迁头就大。而政府放的地多是七通一平的，因为政府拆迁毕竟有一些优势，对于拆迁中的“钉子户”就有一定的制约作用。虽然政府拍卖时包含了运作的费用，但是相较于拆迁中的费用，差距并不是很大。在土地拍卖初期，由于市场上还比较幼稚，可能会高出底价比较多，可是随着招投标市场的进一步成熟，招投标也会洗去铅华，更加符合市场的价格。因此，他认为政府对于一级市场的调控，从一个较长的时期看，对地价不会有太大的影响。

　　对开发商的影响 本地开发商：靠“关系”者淡出，具有实力者显现

　　以前，所谓的本地开发商与外地开发商的分别就是本地开发商有开发优势，这个优势不是资金，也不是自身实力，而是“关系”。有关系的开发商就能顺利拿到地，而没“关系”的开发商干着急没办法。这道“关系槛”给一批虽然有实力，但是无“关系”的人造成不小的障碍。政府堵上协议出让的口子后，那些掌握“关系”的失去了效力，将逐渐淡出市场。

　　外地开发商：进京门槛撤销，积极开拓北京市场

　　大限之后要获得土地，不论是外地还是本地开发商，途径只有一条，就是要采取招投标的方式。这样一来，横在外地开发商前面的门槛撤除了，外地开发商与本地开发商站在了同一起跑线上。新加坡三大上市房地产公司之一的吉宝置业也在望京开发高档公寓等等，这一切都预示着新一轮的圈地热潮正在火热上演，只不过此“圈地”非“彼圈地”而已。

　　对市场格局的影响 房地产市场面临洗牌

　　8月31日的土地大限，对于房地产市场的格局将产生很大影响，房地产市场将面临洗牌。潘石屹认为，如果要严格执行中央政府的文件，8月31日对中国的房地产一定是一个大洗牌的日子。8月31日大限之后房地产市场的变化将由一些具体的事件表现出来，比如一批房地产发展商、一批项目将会垮掉。垮掉的不是哪种类型的房地产发展商，而是资金不足、资金链条绷得很紧的房地产发展商。无论它是什么类型，无论它是大还是小，都会出现房地产公司的优化组合现象。李忠认为，大限让房地产企业处于转型期中，那些能够适应这种转型的，将会得到更大的发展；无法适应这种转型的，被淘汰或者被其他企业兼并也是在所难免。

　　一些担忧 资金瓶颈与立项困难

　　记者在采访中发现，有些业内人士提出一些担忧，依照目前的情况，在北京一宗土地在批地时，三四个月拿不到土地证的情况普遍。今年8月31日前，北京土地储备中心将无法办完已经批准的协议出让土地手续。届时，大约要有1000余万公顷的土地将按规定由土地储备中心收购。按现有的情况计算，土地储备中心大约要拿出1000多亿元人民币用于收购土地，对政府将是一大难题。另外，至大限之期，将有很多企业会因非资金因素而无法获得土地。

　　有业内人士提出，国家从保护土地资源方面进行土地政策的调整是正确的。但作为基础性资源，土地资源牵涉面很大，影响广泛。如果仅以单一的反腐角度出台土地政策，在执行力发生问题时，有可能引发政策上的漏洞，产生新的腐败。但是李忠对这一问题比较乐观，他认为，任何一项政策的出台都难免有漏洞，可是政府一旦发现漏洞，就会不断修补漏洞，直到漏洞消失。

　　　特约编辑：宋广伟