中共青岛市市南区委书记 郄晋生 青岛市市南区区长 李众民
随着社会的进步和社会分工的专业化，第三产业从第一二产业中游离出来；在现代经济发展中，竞争日趋激烈，企业为降低成本，提高效率，使现代服务业的发展更加专业化，门类也越来越细，已涵盖银行、保险、证券、风险基金、现代物流、研发、中介管理
、公司总部、软件、会展、商旅等多项业务。CBD的出现是近百年的事，它正是指以商务写字楼为土地要素，以高层管理与技术人才（白领雇员）为劳动力要素，以现代服务业为经营业态的产业集群，又被称做高端第三产业。因此，现代服务业的优势也同样体现在CBD的发展建设中，它是为企业即法人提供服务的服务业；具有高附加值，属于不易被替代的高端产业；人力资源是创造其价值的主要来源之一；成为企业自身塑造良好形象的需要。
青岛CBD的区位优势
按照区位经济理论，每个城市与地区都可根据自身的特点和既有优势要素，发展适合的产业和支柱经济。CBD的特点决定了它的集聚效应，不可能发生在偏远地区，更需要完善的配套设施与之呼应。经过百年的发展，青岛市在金融、商贸、科技、文化、景观及设施等方面已有了一定的经济基础，再加上具有得天独厚的旅游资源、港口优势和海洋资源，为青岛建设有自身特色的中央商务区提供了条件。市南区作为城市的核心区域之一，其区域格局已基本形成，待开发的大块土地不多，但除具备以上条件外，辖区内楼宇经济、产业经济发育都较成熟，经济基础坚实，从长远看来，这正好为发展现代第三产业打下了良好的基础，如果能冲破传统观念的束缚，将以发展劳动密集型产业为主的思路转到以发展现代服务业为主，则市南区现在面临着更广阔的发展空间。
市南区GDP约130亿元人民币，其中服务业占90%左右，即110亿元；而现代服务业在第三产业中的比重已占到40%，且近年来以年均20%的速度增长，发展势头良好。
青岛CBD的功能定位
同样是以服务业为主的商务中心区，但CBD也具有不同层次及内涵。首先是覆盖全球的国际性商务中心区，如美国曼哈顿地区，其发展为纽约市树立了国际金融中心的城市形象，占据了服务业上游高端市场的最高份额，带动了各相关行业的兴起；其次为区域性CBD，如日本新宿，经济、行政、商业、文化、信息等部门云集，随着东京都政府办公机构的迁入，使各行业尤其是金融业蜂拥而入，仅半径7公里范围内就汇集了160多家银行机构；再次为覆盖全国的地区性CBD，如我国的北京、上海和深圳，它们在金融、商务、信息、城建等方面在国内均处于发展前列；青岛作为省一级的商务中心区，凭借全省发达的交通网络及周边制造性企业的汇集，其经济发展能力向西可辐射山东半岛，向东可与日本、韩国等东亚国家发展互惠性商贸往来，已具备了建设青岛CBD的条件。这是全区上下经过认真调研和深入思考后所作出的战略性决策，将在科学规划的前导下一步步落到实处，并做好长期建设的准备。
完善规划
"规划是建设的龙头，战略是规划的灵魂"。从建设中央商务区的战略定位出发，市南区现有规划还需要继续深化完善，适时调整布局，严格控制实施。
沿着海岸线的走向，青岛中央商务区将以东部商务区为主中心，西部商圈为副中心，而将连接东西的中部地区作为预留区。
--东部商务区主中心。以香港中路为主轴，沿海岸线向内推进，涵盖福州路、南京路、山东路的部分地区，已经规划作为CBD中心，并且已经建成了近300万平方米的写字楼。楼宇经济在最初商业区的打造过程中起到了关键性的接纳作用。今后东部地区对商住写字楼还有一定的需求量，每年约为30万平米，若超过此界限将可能产生泡沫。同时，在既有分区规划的基础上，要尽快组织编制控规与详规，对所有还可以用来建设写字楼的地段明确使用功能与建设要求。严格审批管理，不再批建高档住宅，使得土地的所有者，不可再搞其他与商用写字楼无关的开发项目。
--西部商圈副中心。香港中路一带土地开发几近饱和，CBD建设必须寻找新的增长点。中山路是青岛市的百年商业老街，中山路和中山路以西地区，三面环海，自然条件优越，已经聚集了一定量的商务写字楼群。待东西快速路三期建成之后，将是连接西海岸制造业基地的极佳中央商务区选址处。目前这一区域居民收入偏低，服务业不景气，缺少人气。如果将其定位为CBD副中心，将不仅有利于扩展CBD发展空间，而且有利于实现西部地区重新繁荣和东西部协调发展。因此，应当从新的战略布局出发调整规划，改变功能，并与旧城改造相结合，与中山路商贸区改造相结合，形成以信托写字楼的现代服务业为支柱产业，高档住宅、高层次消费为辅助的三位一体组团布局规划。
--中部预留区。市南区中部为规划中的风貌保护区，包括有世界万国建筑博览会之称的八大观景区，及第二海水浴场等集旅游度假与文化底蕴于一体的珍贵资源区。该区可以作为远期CBD区，结合当地居民改善居住条件的外迁，对原有的别墅和老式洋房加以修缮，最大程度的还原其历史风貌，将之建成高品位滨海旅游休闲区，吸引有条件的大公司总部入驻，建设成为总部集聚区。
此外，还将有国家级"青岛市软件园市南核心园区"作为青岛CBD建设的重要组成部分。参照其他先行城市的做法，对于园区建设减免建设配套费，返还土地出让金，对于入驻软件企业给予一定税收优惠，吸引国外知名软件企业向青岛集聚。
营造都市大环境
在现代服务业的发展中，企业是市场的主角，政府要做的则是进行宏观调控，营造良好的营商环境，吸引实力强、科技含量高的企业进驻CBD。
市南区近期要做的工作具体有：
--进行产业规划和摸底调查。细分各行业产业门类，调查各产业规模和发展趋势，进行科学引导。如对于市南区金融业现状的初步统计结果为，青岛市金融机构有90%分布在市南区，全市银行存款量的50%和贷款量的2/3在市南区，已形成较明显的产业聚集，这为今后的工作指出了一个继续努力的方向和下一步的规划目标。又如，调查表明，外资企业的入驻与集聚达到一定规模后，由于对相关金融服务的需求，能有效地吸引外资银行与保险企业的跟进，这也将成为区内今后的重点工作之一。
--加快旧城改造力度。火车站一带已委托上海知名规划设计院进行前期规划，以便于统筹安排今后的各项建设。同时，对主CBD区也要做进一步的细部规划，合理安排，提高单位土地的利用率，创造条件更多地拆楼拆墙建绿，增加城市中心区绿地面积，以达到"显山、露海、透绿"的景观效果，为商务区创造更为宜人的外部环境。
--合理引导房地产业发展。在土地供应方面，把面向全国需求的高档住宅建设用地与面向本市发展现代服务业的写字楼建设用地和本地居民用以改善居住条件的经济用房建设用地的性质明确区分开来，采取相对灵活的措施供应土地。对于东部CBD主中心建设写字楼用地，主要采取招标方式予以供应。其国有土地的增值收益通过开发产业、增加税收和吸引高层次人才流入而间接获得。在开发方式方面，施行捆绑式开发。对于在西部CBD副中心搞开发建设的投资商给予在城市北部地区开发经济适用房的优惠政策，以降低动迁成本。如果通过将建设经济适用房与西部二次开发捆绑进行，即谁建房谁安置，谁动迁谁得地。可适当降低中山路以西地区的动迁成本并使居民安置较为容易。在财政政策方面，对入住于写字楼的世界五百强等跨国企业，由市区两级财政分担，给予1-2年的门坎性租金补贴，以吸引大财团、大商社总部入住。
--完善交通网络环境。在交通环境方面，抓紧规划建设既具有停车功能，又能与周边环境相适应的多种形式的停车场，满足东部地区白领雇员急剧增加对停车场的迫切需求。
--吸引人才加入青岛的建设中，积极培育并引进高新技术产业专业人才。对引进的博士以上高文化水平人才和其他方面符合条件的特殊人才，按照市里的有关人才引进政策，给予适当的安家经费补助，其子女就学给予特殊照顾。
--凸显岛城人文色彩。开发并保护好青岛现有旅游景观区、古典建筑群、名人故居等的同时，积极发展青岛会展业。将海洋节、旅游节、啤酒节等办成体现时代特色、汇聚人气的文化活动。同时，在文化教育医疗方面，加快在职进修教育设施的建设，以适应创业人才的终身学习需要；在城市文明建设方面，CBD除需要现代的外部形象外，更注重内在的要求。居民的精神风貌、文明程度、现代观念、创新能力、效率意识、协作精神等都是CBD需要的软环境。在加快推进CBD建设的过程中，突出"城市精神"的培育，提升CBD的软环境水平。
