上周末，春季房展上市民正在咨询房价。

    4月11日，记者从中国房地产指数研究院获悉，2002年青岛商品房均价为2186元/平方米；2007年疯涨到5192元/平方米，同比上涨22.1%。2009年青岛市新房均价达每平方米7000多元。2013年3月份青岛市在售新房均价为9274元/㎡，市区新房均价超过了1万元。……1998年，青岛市商品房市场起步，如今已经走过了15年。目前市区各区域首批商品房小区价格情况如何？近日，记者进行了详细调查。首批商品房最高涨幅超过每平方米1.5万元。市区价格最低的李沧区也翻了一番。

    市区房价回顾

    ◎市南区2000年开盘卖4000元

    1998年青岛市的商品房市场兴起后，市南区是最早的火爆区域，新贵都小区房源现在是二手房市场的“宠儿”，然而在2000年新房销售的时候，虽然价格只有4000元/平方米，却卖得一般。“2000年的时候，李沧区和市北区有很多单位的房改房，价格很便宜，10万就能买一套不错的。新贵都却卖4000元一平方米，一套得30万，很多市民并不买账。”21世纪不动产总经理刘刚向记者介绍说。

    4月10日下午，记者采访太平洋房屋南京路店面获悉，目前新贵都小区有二手房房源104套，高层价格超过1.6万元/平方米，部分多层优质房源价格超过了2万元/平方米。“2009年前后，新贵都小区最后的新房销售。2008年是经济危机，房价都是下跌的。到2009年刺激政策一出，小区的房源又受欢迎了，这一年小区房价普遍过了1万元。现在价格彻底涨上来了，近期成交并不多。”该中介市场部经理郝广银说道。

    天虹花园位于市南区宁夏路329号，也是多层房源。2000年的时候，市南区天虹花园价格是3600元/平方米，现在挂牌价超过1.6万元/平方米。目前在崂山区经营一家广告公司的张铭义曾在2002年买下该小区一套房子，当时价格是4700元/平方米。“面积81平方米的套二，花了近40万。当时亲戚一听你买的单价是4700元，就像你现在从市南区买3万一平方米的房子，都觉得价格太高了。那时候没人会想到房价涨得那么快。”

    从2009年开始，在首付2成利率7折优惠的带动下，市南区二手房市场非常火热，天虹花园的价格到了1.1～1.3万元/平方米，2010年涨至1.5万元/平方米。2011年和2012年价格稳步上涨，但涨幅回落，现在对外价格在1.7万元/平方米左右。

    ◎市北区第一次出现发号买房

    从2010年开始，青岛市楼盘开盘经常出现摇号选房，排号进售楼处，甚至是连夜排队。实际上早在十年前，这样的情况便出现了。2003年9月7日，市北区海泊人家开盘，多层起价4780元/平方米，高层起价4100元/平方米。开发商青岛房产置业公司为防止现场混乱，提前向前来购房的市民发放了印有编号的楼书，并根据号码请购房者进售楼处洽谈。这也是青岛市第一家发号排队买房的楼盘。

    “记者在现场发现，能够走进售楼处的购房者在购房时也非常痛快，不一会儿，就有十多人签订了购房协议，在购买这些总价在五六十万元的房子时，这些购房者的痛快程度不亚于在市场上买两棵白菜。”这是2003年9月8日，青岛一家报纸对当时开盘现场的描述。

    目前在一家媒体工作的张先生曾亲历那次开盘。“第二天，几家报纸都对此事进行了报道，主题都是抢白菜。一家楼盘开盘，能上头版，很罕见。当时很多业内人士的反应是不可能，价格太高了，说购房者不理智。事实证明，当时出手的市民都赚到了。”刘刚当时还是崂山区一家楼盘的销售人员，在刘刚看来，2004年是转折点。“那一年房价涨幅超过30%，就是从那一年开始，青岛房价开始飞涨。”

    2009年，海泊人家小区的房子正式过万，2010年到了单价1.3万，虽然2011年受限购影响有所下跌，但还是在2012年上涨了，目前价格是每平方米1.5万元。10年的时间，海泊人家价格涨了1万元/平方米。

    ◎崂山区崂山单价2.3万豪宅10年前只卖5000

    颐景园楼盘位于崂山区香港东路208号，最早的房子2001年12月份交付，所有房子均是5层、6层的，车位共有230个，总户数是570户。2001年年底，颐景园楼盘销售，均价4000元/平方米。“当时买这个小区的多数是外地人，主要是在青岛工作的非青岛籍人士。当时那个区域并不发达。”市区一家楼盘的营销总监魏斌向记者介绍说，“这片房子销售了很长时间。2004年到2007年一路涨，2008年年初是1.3万元/平方米，2009年下半年以后价格又开始涨。现在价格是2万元/平方米。”

    崂山区金帝山庄楼盘涨幅和颐景园类似。该楼盘位于崂山区香港东路67号，2000年国庆节开盘，2001年年底交房，车位配比1：1。总户数240户，车位240个。2000年的时候，均价5000元/平方米，现在涨到了2.3万元/平方米。这个楼盘是当时崂山区最高价楼盘(不包括别墅)，甚至规划了会所、网球场、健身房、室外泳池、桑拿房等。10年后，2010年的时候，该小区房价超过了2万元/平方米，成为各个中介争先抢的优质房源。

    ◎李沧区8年前经适房单价2000元

    李沧区是市区各个区域中商品房发展较晚的区域，房价也是最低的。2005年百通馨苑楼盘的出现拉开了李沧区房价上涨的序幕。2005年1月29日百通馨苑正式开盘，楼盘占地面积28万平方米，分3期开发，由7个相对独立的小区组成。一期起价3600元/平方米，均价4200元/平方米。

    在当时，一期价格太高，很多购房者通过申请，选择购买经适房。2005年3月，青岛市推出了一批经适房。百通花园项目位于李沧区青山路，共有138套房子，销售基准价每平方米2850元；位于李沧长岭路的晟业家园共279套，基准售价为每平方米2916元；位于李沧区金水路的金水翠园可提供住房49套，基准价格为每平方米2813元。

    和市南区、市北区市场不同，李沧区房价真正上涨是从2009年开始的。由于百通馨苑的供应量太大，直至2009年3月份，价格才涨到6000多元。2009年下半年，百通馨苑房源开始过7000元/平方米；2010年每平方米再次上涨1500元；2011年和2012年两年的时间，小区内很多房源价格到了9500元/平方米，少数房源单价过万。

    限购前房源供不应求

    4月11日，记者从中国房地产指数研究院获悉，2000～2002年，青岛市商品房价格呈稳步上升趋势，2002年达到2186元/平方米。2004年第四季度，青岛房地产价格同比上涨了19.8%，涨幅在调查的全国35个大中城市中名列第一位。2005年，青岛市迎来真正意义的第一次调控，税收杠杆影响房地产流通层面等举措。2006年限制户型比例，对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。现在看，这些措施并不强，远远比不上限购令、房产税等。但在当时确实有效果。

    从供需矛盾看，1999～2005年，青岛商品房市场都表现出供大于销的不平衡局面。从2006年开始，销竣比均大于1，出现了供不应求的局面，2008年1～11月销供比达到1.26，供需矛盾得到了初步缓解。从2009年下半年开始，再次出现哄抢商品房的情况，供不应求。但从2011年的限购令开始至今，青岛市新房市场整体是供大于求的。

    市北区3家楼盘涨幅超15%

    限购出台前，2010年下半年，市北区(原四方区)有两家楼盘成了当时的焦点。位于清江路附近的清江华府率先开盘，当时的价格是1.3万元/平方米。当限购令出台以后，整个2011年，该楼盘价格维持在1.4万元/平方米左右。2012年下半年，楼盘陆续开始交房，一些房源开始进入二手房市场。4月8日，记者从太平洋房屋了解到，目前该小区的二手房价格到了1.5万元/平方米。“3室2厅124.82㎡，200万元；3室2厅，125.00㎡ 200万元。现在房源不多。”该中介总经理林宪周向记者介绍说。

    同样在新都心区域，另外一家大鳄楼盘情况类似。2010年10月，第一批房源上市，价格11700元/平方米；2011年6月1日，价格涨到了13200元/平方米；2012年12月21日，新房源推出，价格涨至14428元/平方米。如今，还有约40多套房子在售，价格比两年前涨了2500元/平方米。

    2011年4月份，市北区福岭嘉苑均价10500元/平方米，一年后涨到了12100元/平方米。2013年4月8日，二手房挂牌均价涨至14380元/平方米。“其实2011年是青岛房价涨价较慢的时候，当时还出现了降价楼盘。但二手房价格比较坚挺，福岭嘉苑便是其中的代表。”科威国际不动产青岛区域总经理孙杰说道。

    崂山楼盘涨了2500元

    崂山区也有涨价比较明显的楼盘。2010年年底，崂山区金光丽园均价1万元/平方米；2011年4月，楼盘价格调整为1.25万元/平方米，赠送地下车位；2012年3月，价格没变，但优惠政策减少为赠送3%装修基金；2013年4月，已经交房的部分房源涨价至1.3万元/平方米。

    限购之前，2010年的3月份崂山区出现了一个新的地王，远洋风景7500元/平方米的地价。这个区域以前的特点是青岛本地企业唱戏，鲁信、城建拿地的成本相对低，价格卖得相对低，无论是对土地还是市场，争夺都没有那么激烈。但是远洋进驻之后，完全打破了这个局面，远洋风景的销售价格到了17000元/平方米。但远洋风景和远洋自然都取得了热销。“浮山后吸引到了青岛人和外地来青主流市场的购买力，但是近几年它整个的土地出让非常少，原有的一些开发商开发非常慢，金光丽园已经基本没什么房子了，而有房源的呢，我们看到香山美墅也好，或者是印象山也好，都是大户型，单价高，总价更高，一套高层也得200万元。这是他们定位的问题，如果小点，肯定会更好卖，这样他们就把购买力弱的客户拱手给了远洋。这也是个定理：一个热销盘一定是有周边竞争对手的笨拙配合。”崂山区一家房地产开发公司市场总监向记者介绍说。

    ◎记者手记

    疯涨时期终成历史

    去年开盘销售的国际社区和万达广场价格有不同程度的上涨，但涨幅已经不明显。回顾10年前的岛城楼市，房价基本是一路高涨，中间虽有几次波动，但整体看是上涨的，从2002年的2186元到现在的9274元。如今，青岛版调控政策落地，市场再次陷入观望阶段，又到了考验开发商的时候。政策已经明确，确保本年度新建商品住房价格增幅明显低于城市居民人均可支配收入实际增幅。从过去两年青岛限购效果来看，房价疯涨时期已经成为历史。

    “在这样的变局下，对于开发商而言，在经营模式、管理体制、公司运作等各个方面都要做大调整，以适应新形势的变化。就一个具体项目而言，在拿地、定位、成本控制、推盘时机、销售定价、顺利交付、后期物业等诸多方面都要形成一个完善的流程机制。拿地之前就要算清楚，可以用来做什么，如何定位市场。拿地时不能再靠冲动，钱多了就敢抢地王。拿到地要仔细调研市场，到底做什么产品，细化细节，形成卖点。定位要准确，不要靠拍脑袋。还要根据地产周期，踏准节点，定好价格。最典型莫过于和记黄埔青岛小港项目。错过了最好的2009年和2010年。拖到2011年底才开盘，偏偏做的又是170平方米的大户型，17000元的均价，于是开盘即滞销，然后换代理，还是不行，再降价到15000元。”北岸新城区域青岛风景楼盘市场总监张先生分析说。(记者 李晨)