崂山区200多套别墅皆违法 专家称拆迁无补偿

    有一种别墅真叫别野

    有的社区建200多套别墅往外卖一旦拆迁就是一场空

    听着海浪的声音入睡，站在落地窗前看海鸥飞翔……

    在海边有套别墅是不少市民的梦想，所以这几年村里建的别墅越来越多，价格越来越贵，而且一“墅”难求。

    记者调查中了解到，目前受欢迎的别墅有两种，一种是崂山区海边的一些别墅，还有一种是山里的别墅。在崂山区王哥庄街道会场社区有200多套别墅，可是，购买这里的别墅有保障吗？“仅以会场社区的别墅来说，几乎全部都是不合法建筑，一旦拆迁，可能其中多数别墅的主人都无法获得任何补偿。”有关部门表示。

    市场需求

    买别墅的人越来越多

    王先生是岛城一家公司的负责人，经过几年奋斗已经积累下千万元资产。成为有钱人后，他想改变一下自己的生活质量。

    “早在一两年以前，我带着家人去崂山游玩的时候，就看好了山里的风景，想在山里有栋属于自己的别墅。”王先生说，“我的朋友已经在王哥庄街道购买了一套别墅，我去过那里，非常好，所以我想着买一套。”

    “原本我打算在石老人附近购买，后来发现这里不够原生态，城市的味道太重，并且价格非常高。”王先生说。

    “为了省点钱，我就到处打听看看能不能买块宅基地，在宅基地上建一套别墅。”王先生说，他找人了解后发现，自己的想法根本行不通，“前几年有人卖宅基地，可是现在卖宅基地的人几乎没有了，大家都在等着拆迁。”王先生说，因此他打算购买一套村里已经建成的别墅。

    “托朋友打听了好长时间，在会场社区找到一套别墅，还不错，只是价格稍高，400多平方米，要价接近500万元。跟卖方沟通后，对方告诉我没有产权证，是小产权房，这让我心里没谱。现在不少地方有拆迁的传闻，一旦这里拆迁，我能不能获得补偿？如果无法获得补偿，花了这么多钱，岂不全部打了水漂？”

    采访后 ，记者了解到，其实有这种想法的不仅仅是王先生一个人，2010年以来，到村里买别墅的人越来越多。

    住别墅到底是什么感觉，让有钱人如此神往？从2月24日开始，记者对岛城一些别墅主人的生活进行了调查。天比较冷，海边别墅住的人并不多，在几个村子里记者都没能找到别墅主人，待在别墅里的基本都是帮主人看房子的人。

    “我就是这个村里的村民，帮别墅主人看房子已经两年多了，他每个月给我800块钱。”一位看房子的村民告诉记者，他不能住进别墅，只能和妻子住在旁边的平房里 ，“平常也没有什么事，就是看看房子，挺轻松，还能有些收入。”

    这位村民告诉记者，“夏天的时候，去别墅住的人能多一些，有时候他们会带着一大帮朋友一起在海边玩，在别墅里喝酒、打牌。”

    后来，记者在会场社区的一处别墅里找到了一位别墅主人。这位房主他不愿意透露自己的姓名，让记者称他为李先生。

    “我这套别墅是2006年买的，按4500元/平方米的价格买的 ，总建筑面积是450平方米，总房价是200多万元。”李先生说。

    这是一套3层的别墅，客厅面积80平方米，进门靠墙的部分是一个吧台。记者在二层的主卧里看到巨大的落地窗，映入眼帘的是一望无际的大海。

    “夏天，我经常带着孩子去沙滩上嬉戏，看孩子在沙滩上挖螃蟹。”他说。

    现状调查

    别墅集中在沿海一带和山里

    记者对崂山区、城阳区等地的一些村子进行调查时发现，别墅主要集中在两片区域，一片在山中的村子里，主要是从北九水到鳌山卫附近。另一片集中在鳌山卫到太清宫的沿海一带，其中，王哥庄街道的别墅比较多。

    让记者意外的是，城阳区有别墅的村子并不是非常多，到这里购买别墅的人非常少。为何会出现这种情况？记者调查后了解到，一般到村里购买别墅的人往往对环境要求较高，距市区较近的别墅区空气不如山里新鲜，而且海滩上游客较多。

    那些受欢迎的别墅主要建在比较偏远的村子里 ，因为这里不会马上规划开发。城阳不少村子已经规划开发或者会在不远的将来规划开发，所以，村民一般不会出售宅基地。

    记者专门对沙子口街道彭家庄社区、北宅街道河东社区进行调查。调查结果显示出两个极端，在彭家庄社区记者没有找到一户建别墅卖给外人的，在河东社区却有一个居民建了4栋别墅向外出售。

    “我们社区有不少居民把院子租出去，不过，院子租出去的价格不高，没有建别墅的。”彭家庄社区的宋先生告诉记者，他们这里不建别墅是因为这里没有太好的风景，也不靠海。

    在河东社区，记者了解到，这个社区在崂山，靠近北九水，山里分散住着不少居民。“很多年以前 ，我们这里有不少村民征得村里的同意后 ，在山坡上建了别墅，或者说是两三层的小楼，都带着院子，然后，他们把这些小楼带着院子卖出去，对外就说是小产权房。”河东社区一位居民对记者说，建房子往外卖的事距现在有近十年了，“当时，一栋小楼带着院子的价格也就二三十万元，据我了解，当时，我们村里有人一下建了4栋别墅，向外出售了3栋。”记者采访了解到，即便在山里，想建房子的难度也是与日俱增，一般情况下，已经很难获得相关部门的批准了。

    价格趋势 别墅价格一路飙升，仍有人不舍得卖

    由于目前能建别墅的地方越来越少，随着城市拆迁进程加快，不少村民不愿意将宅基地拿出来卖掉，市民对别墅的需求却在日益增加，导致村里别墅的价格一路飙升。

    以王哥庄街道为例，这里的别墅价格已经逼近10000元/平方米，在五六年以前，这里的别墅价格只有四五千元/平方米。即便这样，不少房主仍不舍得出售。“10000元/平方米的价格已经是底线了，你想想，别墅不能建了，却有如此多的人想买，目前建成的别墅成为稀缺资源。”一位打算卖别墅的女士这样说。

    记者曾问过李先生，是否会出售自己的别墅，他表示，按照市场价格，他的别墅能卖500万元，“也就是说，我享受了这么多钱，反而赚了几百万元，不过，到目前为止，我还没有把别墅卖掉的打算。起码在1000万元以内，我不会将别墅卖掉。”

    由于一房难求，所以，不少市民选择到山里购买一处小院。“现在买小院也只能到偏远的小村子买，在王哥庄街道附近很难买到。”李先生说，自从他买了这栋别墅，他就经常了解这方面的信息。

    记者调查了解到，目前，这些别墅有的是小产权房，有的没产权。

    “在我们这里 ，几乎所有的别墅都是外来人住着，社区居民很少有人住。这些别墅有的是村里建的，有的是外来人直接买了宅基地建的。”会场社区的一位居民说。

    在北九水附近购买了一个小院的周先生说，他购买这个院子是和村民签了一个协议，那位村民是这个院子的使用权所有人，他将使用权全部转让给了周先生。采访中，记者了解到，有部分别墅是被租出去了，有的人一租就是10年，20年，甚至更长的时间。

    存在问题 200多套别墅几乎都是违法建筑

    在会场社区调查时，有些卖别墅的人表示，房子是他们自己建的，“我就是这里的居民，宅基地是我家的，现在我盖上房子出售，也就是说，我把自己的房子卖给你。”

    有位居民表示，“我们这里的大部分别墅是外来人买了地，在这里建的，有人一建就是四五套。现在，还有人在这里建别墅呢。”这位居民的话让人感到意外，因为根据记者之前的调查，在这里建设任何房屋都会被严格控制。这位居民表示，他想翻建一下自己的房子，都没有被批准，“可能，我们这里快拆迁了。”

    那么这里到底有多少别墅？这些别墅是不是合法建筑？带着这些问题，记者以购房者的身份，咨询了青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局土地监察大队的工作人员。这位工作人员表示，他们曾经对这里的别墅进行过摸底调查，“到目前为止，这里的别墅一共有200多套。”

    这位工作人员表示，这里200多套别墅几乎都是违法建筑，“早在2004年，我们就能打算对这里的别墅进行整治，但是到目前为止也没有取得太大的成效。”

    当记者表示目前仍然有人在建别墅时 ，这位工作人员表示，将马上带人去现场查看。

    权威声音

    拆迁时购买者得不到补偿

    调查中记者了解到，只要别墅所在地不拆迁，不被查处，一般不会影响其使用，所以，已经建起来的别墅在拆迁之前可以正常使用。当然，正常使用还有一个前提，那就是和建设别墅的村民有约定，且双方都不反悔。

    “作为土地监察大队的工作人员，我们不建议你购买这样的别墅。”当记者以购房者的身份咨询时 ，土地监察大队工作人员说，因为政府对此长年没有整体规划，没有成型的功能布局，使得这些别墅存在，“首先，这里的别墅几乎都是违法建筑，一旦有了规划，也就是说拆迁的时候，别墅的所有人不会获得任何补偿，因为别墅所有者没有土地使用权。”

    工作人员开玩笑说，“如果遇到拆迁，购买这种别墅的人可以把别墅搬走，因为你拥有的只是别墅，你并不拥有土地。”

    “所有的建筑计划都应当到市国土资源和房屋管理局报批备案，到目前为止，这些别墅几乎都没有进行报批备案，也就是说这些几乎都是违法建筑，违法建筑怎么能获得拆迁补偿呢？”

    购买农村小院行吗？这位工作人员说，农村宅基地不允许向村外人流转，也就是说，即便购买了这个院子也无法获得产权，最多获得使用权，相当于是从村民手里租来了房子。这位工作人员还说，拆迁时 ，受益的只是村民，并非那些所谓购买了宅基地的市民。

    律师分析

    六个字：不牢靠、不长远

    记者就此问题咨询山东重诺律师事务所主任律师刘明峰，他给出六个字意见——“不牢靠、不长远”。

    为何说不牢靠？刘明峰分析说，第一，农村的宅基地只能在本集体经济组织内部成员之间流转，“换句话说，村民的宅基地只能村民之间流转，同村外人之间所有的交易都是非法的。也就是说，即便是购买农村的小产权房也是不被允许的。”

    同时，刘明峰律师表示，即便外来人员成为了本村居民，也不意味着就能随便建房。“根据我国的法律规定，所有房屋的建设都应当先到街道一级的国土资源所审批备案，并由街道一级的国土资源所上报县区级国土资源部门审批、备案。”刘明峰说，目前国家审批严格，如果是违法建筑，即使买来也“不长远”，“什么时候规划了，或者说，政府的相关部门查处了，别墅就可能被拆。”

    因此，刘明峰律师建议市民，最好不要购买这种别墅，“如果市民真的想拥有这样的别墅，不妨考虑租用。如果能租用十年甚至更长时间的话，就能有效规避风险。”