开发商交房前先交保修金

    不少开发企业将新房交付后就撤离或注销了，一旦出现房屋维修问题，业主找不到开发企业来承担保修责任，即使开发企业存在，因为缺少相应措施和手段，业主找开发企业来承担维修责任也十分困难。记者从日前召开的我市物业管理工作会议上获悉，我市已着手建立物业质量保证金制度，一旦制度建立后，开发企业在向业主办理商品房屋交付前，需一次性足额向物业主管部门指定的账户交存保修金，以及时处理各种保修问题。

    小区管理“踢皮球”

    在日前召开的我市物业管理工作会议上，市物业办负责人表示，今年我市将着手修订或制定一系列物业管理方面的法规或规定，其中物业质量保证金制度的建立是市民最为关注的。当前一些小区业主遇到楼顶漏雨等情况，普遍面临 “维修难”，找小区物业，物业说他们没钱，这属于开发商的责任；找开发商，开发商要么已经注销，要么“踢皮球”说是物业维护不及时导致出现问题，应该找物业。而物业质量保证金制度建立起来后，这些问题就可从根源上得到解决。

    根据《山东省物业管理条例》和2010年9月实施的《山东省物业质量保证金管理办法（试行）》规定，开发企业新建用于销售的物业，均应按照建筑安装总造价的3%-5%交存保修金，具体标准为低层和多层建筑3%、小高层建筑4%、高层建筑5%。开发企业在向业主办理商品房屋交付前，应当一次性足额向物业主管部门指定的账户按幢交存保修金。实行了商品房预售资金监管的项目，预售资金监管部门应在商品房屋交付前，按物业主管部门的要求，从预售款中一次性划转规定数额的保修金到指定专户，并告知开发企业。未交纳保修金的项目，开发企业不得将商品房屋交付业主，业主有权拒绝接收。相关部门不得办理商品房屋综合验收备案、房屋确权登记等手续。在保修期内，物业出现质量问题，需要维修时，开发企业不履行保修义务或者因歇业、破产等原因无法履行保修义务的，可使用保修金。物业保修期内发生严重质量缺陷，经反复维修，截至保修期到期仍有影响正常使用的质量遗留问题的，保修金暂不予以退还，直至相关质量问题得到修复为止。

    拟定物业管理新规

    “根据省里的管理条例，我们将根据市法制办的工作安排尽快拟定《青岛市物业质量保证金管理办法》，考虑更加合理的交存比例、范围及监管制度，维护市场秩序，切实解决开发商建设遗留问题。”市物业办负责人在会上说。

    此外今年市物业办还将根据市人大的工作部署，尽快修订《青岛市物业管理条例》。当前我市的物业管理条例是1999年5月1日实施，于2006年1月1日重新修订实施。在此之后，2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》、修订后的国务院《物业管理条例》及2009年5月1日实施的《山东省物业管理条例》均赋予了物业管理一些新的内容和思路，而我市现行《条例》存在部分与上位法不一致的条款，因此《条例》修订工作也需要尽快展开。

    另外还有不少小区出现前期物业管理混乱的问题，对此今年我市加大前期物业管理力度。根据住建部2011年1月1日实施的《物业承接查验办法》规定，探讨建立物业管理区域共用部位和共用设施名册等物业承接查验机制，明确建设单位、物业服务企业和业主的责任和权利，进一步达到维护业主共同财产权益的目的。

    物业管理师将注册备案

    除了这些法规或规定的制定或修订外，对于物业管理队伍也将进一步规范。目前全市共有物业服务企业668家，占全省的16.4%，物业管理从业人员7.6万余人，服务覆盖面积达1.83亿平方米，服务居民87万余户。但其中不少从业人员素质较低，物业管理水平参差不齐。为此我市将开展物业管理师注册工作，今后持证上岗的物业人员将全部备案。物业管理师，是指按照物业管理服务合同约定，通过对房屋建筑及与之相配套的设备、设施和场地进行专业化维修养护管理以及维护相关区域环境卫生和公共秩序，为业主、使用人提供服务的人员。“要想获得物业管理师资格证，需要参加住建部的统一考试，合格后才能拿到。目前已有外地城市出台规定，一家物业管理企业至少得有5名工作人员取得物业管理岗位证书才算合格，否则将被取消物业服务资质，我市也将在此方面出台具体规定。”市物业办负责人说。(记者 孙静芳)