楼市限购与刚需拉锯 明年调控继续房价涨幅有限

    在事实到来之前，最大胆的预言家也不敢相信岛城楼市成交量“第一高”会出现在2012年年末。

    在限购令已实施两年，而且将继续执行的当口，这个12月份显得“前不着村，后不着店”。可就是这个2012年的最后一个月，成交的新建住宅超过15000套，轻松登顶月成交量冠军，更是超过当年前四个月之和。

    是什么原因让2012年岛城楼市的成交量逐步放大？2013年，楼市又将去向何方？

    2012变化：

    冒出个成交“大年”

    在2012年之初，不少楼市分析师断言，这还是一个调控政策充分发力的年份，至少上半年，楼市的成交数据将非常惨淡，而下半年，数据可能会缓慢回升。分析师们猜对了开头，却在结尾上有了闪失。

    翻开2012年的楼市成交数据统计我们可以发现，2012年岛城楼市成交走过了一条“先抑后扬”之路。在限购令持续发力的影响下，上半年成交量持续惨淡，前六个月的月成交量分别为2145套、5129套、3449套、3526套、6935套和 6851套，合计为28128套，较2011年同期减少三成。下半年，楼市快速回暖，半年劲销新建住宅66221套，除12月外，11月的月新建住宅成交量也突破了13000套，可以排进岛城月成交量前四。

    纵观2012年全年，岛城楼市整体表现不俗，年销售包括新建住宅、办公、商业在内的新房突破10万套，成为当之无愧的楼市成交“大年”，不仅远超同处限购令笼罩的2011年，就是与号称“疯狂”的2010年相比，也毫不逊色。

    数据真实地反映了市场。2012年年中以来，岛城楼市活跃度日增，供销两旺。受困于项目匮乏，市南区、原市北区和崂山区表现平平，原四方区、李沧区和城阳区则大幅攀升，西海岸楼市也颇有起色。

    探因：刚需释放

    同样是处于限购令之年，对比2011年，2012年的表现为什么会如此抢眼？

    岛城地产分析师曹青表示，买卖双方拉锯之下的心理变化应该是最主要的原因。“2011年是限购令的第一年，这时的开发商和购房者的心理都不成熟”，曹青表示，开发商的心理不成熟指的是没有认清限购令是长期政策，衬着2010年赚了个盆满钵盈，以为“扛”一下就过去了，没有实实在在的行动应对。开发商的原地不动影响了购房者的购买行动，既然限购令的预期是楼市降价，价格不动，购房者自然不出手。两个不动叠加，让2011年楼市降温不少。

    到了2012年三四月份，买卖双方的拉锯战到达了顶点，原本新年楼市“开门红”的时间交出了两个月成交不到7000套住宅的成绩单，让开发商彻底认清形势，开始降价走量，6000元/平方米、7000元/平方米的起价也在主城区频繁出现。扎实的降价举动获得购房者热烈的回应，广大刚需纷纷入市带热岛城楼市。七八月份，成交量一度冲破万套大关。在此后的“金九银十”中，虽然并未再度冲高，但已经处于高位的成交量稳居不下。年底两月，更是在大批保障房入市和区划调整的影响下，成交量冲上了历史最高点。

    2013预判：

    调控继续涨幅有限

    对于2013年的岛城楼市，不少分析人士表示，作为限购令施行的第三年，岛城楼市预计涨价幅度有限。

    太平洋房屋山东总部总经理林宪周认为，限购令已经实施了有几年的时间，但是需求仍旧需要释放，今年的成交量应该比去年有所增加。量增加了，房价应该会上涨，但表现主要是优惠幅度收窄，从这一点上理解，也可以看做房价稳定。

    曹青也认为岛城房价在新的一年里会出现上涨。“市场回暖了，而人工、材料的价格都涨了，没什么东西冲抵成本，价格应该会有些表现吧”，曹青表示，尽管价格上涨，但在全市超过11万套存量住宅的背景下，涨价幅度会非常有限。