北京祥云东方苑开发商随意改规划引业主不满

    当今房地产市场上，开发商鱼目混珠，房屋质量纠纷层出不穷。那么，到底应该由谁来最终认定房屋质量是否合格？现行的房屋竣工验收备案制度到底是保护了购房者，还是保护了开发商？

    案情概述：

    “祥云东方苑”项目位于北京市顺义区，2009年该项目开始预售，项目认购时异常火爆，不但需摇号认购，而且留给每批业主选房签字的时间只有五分钟。本案中涉及的四名业主就是在这种氛围下各自抢购了一套期房，合同约定的交房时间为2011年5月31日。

    然而合同约定的交房日期到来时发生的情况，却与开发商的承诺大相径庭。以业主赵先生的遭遇为例：赵先生2011年5月31日去收房，初步验房时就发现许多表面的质量问题，于是没有收房，但当时也并没有认识到问题的严重性，只是让开发商工作人员将问题简单记录就回家等待维修了。其后赵先生多次到项目现场催促修理，开发商却一直没有回应。

    到2011年7月28日，一场大雨过后整个园区地下室成了“游泳池”，后来经向专业人士咨询，发现实际情况是因为回填土未夯实造成小区道路下沉，从而导致道路与房屋连接处的管道破裂，房屋大面积进水。还有业主指出开发商随意修改规划。

    例如，业主王女士所购边户型，当时宣传资料上是挨着一个社区内的水景湖面，为此，该户型比其他户型总价高出100多万，但交房时，紧邻该房屋起了一座高楼，现该房屋比其他户型低200万都无法出手。

    2012年7月，四名业主共同向顺义区人民法院起诉，要求开发商承担逾期交房的违约责任。9月27日，顺义法院公开开庭审理了此案。在庭审过程中，原被告双方就房屋存在严重质量问题的情况下开发商能否交房展开了激烈的辩论。原告律师认为开发商逾期交房一年多以来，整个小区根本不具备入住条件，并据此要求开发商承担逾期交房的违约责任。而开发商的律师虽然也承认小区一直在施工，并且也认可原告所购房屋存在质量问题，但却强调开发商已经取得了《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》(以下简称“竣工验收备案表”)，据此认为该商品房已经符合交付条件，不应承担逾期交房的违约责任。本案未当庭宣判，法官宣布择期再审。

    对于开发商据以证明房屋质量合格的竣工验收备案表，业主委托律师向顺义区城乡建设委员会进行了举报，要求建委撤销该备案表，依据该项目实际情况重新组织验收，但顺义建委以该具体行政行为对业主的利益不产生实质性影响为由拒绝撤销该备案表，现业主向顺义区人民法院提起了行政诉讼，法院表示需要研究后再答复是否立案。

    律师点评：

    在很多项目中，一旦购买期房的业主在收房时对房屋质量不满意，开发商就会拿出“竣工验收备案表”，说：政府机关已经给我们做了竣工验收备案，我们的房屋质量没有问题，你不收房损失自负。那么“竣工验收备案表”到底是什么性质的法律文件，现在又能否作为房屋质量合格的依据呢？

    验收备案制度本为保护购房者权益而设

    建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定：商品房必须经过竣工验收并且在建委备案后才能交付使用，《商品房销售管理办法》中将取得验收备案表作为开发商交付房屋的必备条件。同时为了加强对开发商的监督，竣工验收备案管理办法第八条规定：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”。也就是说，备案机关的备案过程不应只是一个简单的收资料的过程，而是要主动审核建设单位验收过程中有无违规行为，在确认无违规行为的情况下才能予以备案，有违规行为的要责令停止使用并重新验收；第十一条进一步规定：“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收，处20万元以上50万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”这一条明确赋予了备案机关执法权和处罚权。综合这两条，我们可以看出竣工验收备案制度的核心是让备案机关对开发商的验收行为进行审核，并且对虚假验收的行为进行处罚，在这个基础上，国家才把取得竣工验收备案表作为商品房的交房条件。

    “竣工验收备案表”成了开发商的挡箭牌

    在现实中，各级建委作为备案主管机关，并没有按照法规的规定主动审查房屋质量，从而使得竣工验收备案制度并没有起到保护购房人的作用。对于开发商提交的竣工资料，备案机关大多只是作书面审核，根本不到现场进行查验。事实上，以现在新建小区之多，备案机关即使想逐一查验也没有这个能力。于是出现了这样一种情况：开发商为了能如期交房，不管小区完没完工，也不管房屋质量如何，都组织竣工验收；而其他验收各方——如施工单位、监理单位、设计单位等，由于都是靠开发商才能赚钱，实际上和开发商是利益共同体，由他们共同进行的验收实际上就是一个单方验收。对他们提交的备案表，备案机关没有人力也没有意愿去认真进行实体审核，只审查书面文件齐全就盖备案章。

    所以不良开发商在面对业主提出的质量问题时，就拿竣工验收备案表当做其质量缺陷的挡箭牌，一旦业主对质量不满，开发商就祭出这个“法宝”，说：你看，政府都给我备案了，你还说我质量不合格？现在有些法院也仅依据竣工备案表就认定房屋符合交房条件，造成了许多购房者面对质量惨不忍睹的房子还不得不收房、不得不交物业费的情况发生。

    新房屋竣工验收制度亟待建立

    笔者认为，在备案机关没有人力、物力和意愿承担起对所有商品房小区进行竣工验收任务的情况下，不应再把竣工验收备案表作为认定是否符合交房条件的主要要件，因为那实际上只是开发商单方面的验收，不能反映房屋的真实质量情况。如果业主对房屋质量有意义，应当对业主拒绝收房的权利予以有力地保护。在业主对房屋质量有异议时，鼓励社会中介机构积极介入，政府仅对中介机构的资质进行审核，然后由业主自行选择有资质的验房中介机构对房屋进行验收，开发商应对有资质的机构提出的质量不符合国家规定的项目进行整改后再交房，并承担逾期交房的违约责任。如果开发商对业主聘请的机构出具的结果有异议，也可以再选择其他机构验房，如果不一致，再通过诉讼的方式由法院指定或引导双方共同指定一家第三方机构验收。各方均可就房屋质量认定标准自由举证辩论，最终由法庭来认定采用哪个机构的结论，费用由败诉方承担，这样才能保护作为弱势一方的购房者。