学区房价格调查:一路之隔单价差上万

　　要开学了，学区房又成为不少人的关注点。多家中介的监测显示，今年以来，学区房的价格上涨凶猛：少则千元，多则万元。目前，各个区域房况相似的学区房与非学区房，价差平均达到25%左右，还有扩大趋势。

　　典型案例

　　一条马路隔出两个世界

　　“这条胡同以北，新风南里、北里，新外大街甲8号院的房子是学区房，均价已经50000元以上了，即使朝向、房况较差的，也都45000元以上。胡同南边是新明胡同

的房子，不是学区房，均价40000元左右。就隔这么一条胡同，房子就能差5000元到1万元。”昨天，记者跟随一家中介的经纪人小陈来到了马甸桥西南的居民区看房，从新康街北侧的一条胡同进去后，小陈这样介绍说。

　　80平方米左右的二居室，位于这条胡同南侧的一栋塔楼里，业主报价320万元。一进门，房主就非常实在地说：“您要为孩子上学，要考虑清楚，这房子上不了育翔小学。”

　　从这栋楼出来向北，记者又随小陈来到新风北里一套60平方米的房子里。这套房子位于一栋红色小板楼里，南北通透，业主报价330万元。

　　小陈告诉记者，来这个区域买房的客户，70%是为孩子上学。这个区域除了育翔小学，还有市重点中学北师大二附中。“我们最近刚成交一套新风南里的学区房，一个4层的4居，111平方米，成交价568万元，这么大的房子，单价都51000元了，面积小的，就更贵了。这套房刚挂出来的时候，连我们店长都说，这么贵，哪儿卖的出去呀，结果两个星期就卖出去了，谁都没想到。”

　　小陈说，“您要不是非买这一片的学区房，西边靠二环的今典花园报价也就4万元，北三环边的冠城园报价才35000元，都是2000年左右建的商品房。年代老一些的志强园、文慧园、月季园更便宜。这两个区域的房子不是西城的，属于海淀。西城的房子因为好学校多，都比较贵，德外大街东边六铺炕、黄寺一带，因为是西城重点小学西师附小的学区房，价格也都在45000元以上。”

　　之后，小陈带记者看了学院南路的两套房子，一套建于上世纪80年代，58平方米小两居，总价181万元，单价仅31000元；一套为56平方米一居，总价200万元，单价37000元。“这儿的房子离二环更近，交通、生活都很方便，就是不是学区房。”小陈说。

    在看房过程中，记者发现，小陈对该区域的学校及入学行情如数家珍，能清楚地区分“电脑派位”、“推优”、“点招”等专业术语，甚至知道哪个小学刚换了校长等信息。“和买房的客户聊的都是这些，我都可以改行给家长做‘入学指导’了。”小陈开玩笑说。

    市场现象

    学区房价格越涨越疯

    据链家地产统计，今年3月份成交量开始上涨时，学区房价格就开始缓慢上调，六七月份价格快速上涨，涨幅少则千元，多则万元，与周边区域二手房成交均价差距拉大。

　　西城区重点学校皇城根小学周边是本市二手房最贵的区域之一，学区房大红罗厂小区的房子报价在65000元至70000元之间，大拐棒胡同和毛家湾胡同的房子报价在55000元至65000元之间；而非学区房爱民里的房子报价在46000元左右。

　　皇城根小学的低年级部在其西侧的国家京剧院附近，周边富国里小区的二手房均价4.5万元，一套83平方米的房子，报价375万元。之所以相对较低，是因为该小区的房子虽然离皇城根小学低年级部很近，但并不是该小学的学区房。根据小区划片，在此落户的孩子对应小学是官园小学。

　　东北二环外和平里九小是东城区重点小学，其周边和平街7区的房子是该小学东城户籍的学区房，虽然房况差一些，均价也超过4万元。而仅隔一条青年沟路，马路另一侧的和平街8区就是朝阳地界的非学区房了，一套63平方米的小两居，总价210万元，单价3.5万元。离该小学更远一些的柳芳北里、光熙门北里，均价在3万元左右。

　　海淀区双榆树附近的科源小区紧邻中关村二小，也是该校的学区房，目前有十几套房子在售，其中一套83平方米的小三居，总价380万元，单价46000元；另一套62平方米的小两居，单价更贵，达到48000元。周边非学区房，双榆树东里一套64平方米房子，总价240万元，单价37500元；商品房满庭芳园，精装修94平方米的二居，业主报价335万元，单价35000元。

　　丰台南三环蒲黄榆区域的一师附小附近，其学区房的楼盘有景泰东里，销售单价为29000元，而周边二手房单价基本在25000元左右。

　　市场分析

　　学区房是怎么涨起来的

　　在购房人金女士的记忆中，西师附小周边六铺炕二区的房子均价应该在4万元出头。时隔半年，当她再次关注该区域的学区房时，报价50000元的房子已经比比皆是了。

　　房产经纪人程远在这个区域干4年多了。学区房价格的这轮上涨，他也没想到。“六铺炕一、二、三区都是西师附小的学区房。之前，价格稳定了两年左右，当时我们都觉得单价4万元，差不多到顶了，没想到现在奔着5万去了。”

　　程远明显感觉到房价上涨，是在今年5月份，特别是降息之后。“以前看的人挺多，但真正成交的少。5月份，成交量一下子比之前翻了一番，连以前没人看的几套朝北、顶层的也卖出去了。到7月中旬，单价不超45000元的基本都成交了。再往后，47000元的价格都有成交的。”

　　分析成交量和价格上涨的原因，程远认为，还是有实际需求，“过了5月，本来就是学区房租售的高峰期，加上降息，一些购房人对房价的预期变了，并且担心通胀，房价再涨起来，就迅速出手了。”

　　程远说，买学区房的人年龄多在35岁左右，有一定财富积累，甚至还有一两套房子，卖一买一，压力并不大。根据他所在门店的统计，在六铺炕、马甸南村一带买学区房的人，50%是原户籍在朝阳区的，60%是一次性付款，购房目的就是孩子落户上学。

　　学区房房价涨得快，还有一个因素是出房少。“这些区域的房子出行、购物方便不说，基本都是当年单位分的房，物业费、停车费都少，还有许多熟悉的老邻居，除非特殊情况，如年纪大了，爬楼爬不动了等原因，很少有卖房的。”

    程远认为，学区房房价这轮上涨，有非理性的成分。比如他的一个客户买房时还不知道具体面积呢，就交了钱。从8月中旬开始，虽然新补充了一批新房源，但这个区域学区房的成交速度和成交量明显降下来了，证明一部分人对这个价格是不认可的。

    房价心态

    这就是一个“金蛋”

    吴先生在西单实验二小附近的佳慧雅园有一套60多平方米的小两居，对于吴先生来说，这套房就是一个“金蛋”。

    目前，吴先生以每月5300元的价格，把房子出租给了一户学生家庭。同时，也在网上挂着出售信息：总价350万元，单价58000元。挂了3个月了，虽然看房者寥寥，但吴先生并不着急。

    “我为什么挂这么高呢？北京有几个实验二小呀。我这房子要卖了，就买不来了。”对于这套房子，吴先生虽然挂着出售，但心里有很强的“舍不得”。

　　“真的太疯狂了”

　　今年4月，杨女士第一次看和平里7区的房子时，60平方米的房子，业主报价215万元,但杨女士一直希望能买到再便宜一些的。

　　两个月过去了，这边的房子一平方米一千元一千元地往上涨，让杨女士越来越着急，“这房价太疯狂了，真是太疯狂了。”从6月份开始，杨女士几乎每天看房，最后以240万元的价格买了一套60多平方米的小两居。“再不买，可能245万元也买不下来了。”杨女士说。