青岛楼市继续严格执行限购 遏制推高房价(图)

　　一次竞价意味着土地竞拍者只能报一次价，自然可以杜绝土地拍卖过程中出现多次报价、多轮竞拍而促使土地成交价格上升的情况。——业内声音

　　“今年岛城将继续严格执行限购政策，重点抓好抑制投机投资性需求、增加普通商品房供给和推进保障性安居工程建设。”24日，记者从日前召开的全省保障性安居工程和房地产市场调控工作会上获悉，山东省将针对重点区域试行一次竞价，对中低价位普通商品住房项目则大力推广“限房价、竞地价”的方式，以抑制住房用地价格非理性上涨。业内人士分析，如果该项政策严格执行，岛城土地出让市场将有望施行一次竞价，这将对杜绝“地王”的产生，抑制房价起到治本的作用。

　　23日召开的全省保障性安居工程和房地产市场调控工作会明确提出，山东省将继续严格落实国家调控政策，济南、青岛两地将继续严格执行限购等政策。并明确，为抑制住房用地价格非理性上涨，我省将对重点区域房地产开发用地试行一次竞价，对旧城、旧村改造项目试行“限地价、竞政策性住房面积”，对中低价位普通商品住房项目大力推广“限房价、竞地价”。

　　什么是一次竞价？岛城的土地拍卖市场会不会跟进执行一次竞价的方式？

　　“从字面上来看，一次竞价就是参与土地竞拍的企业在土地拍卖过程中只能报一次价格，由土地主管部门再综合考虑其他因素后，从而确定合理的竞得方。”24日下午，青岛锐理数据总经理马光明说。

　　记者从青岛市国土资源和房屋管理局了解到，青岛市完善住房用地出让方式方面，早已做过有益的探索。“早在2005年的时候，本市就已经通过了‘定房价、竞地价’的模式，探索实施了限价商品住房建设。”青岛市国土资源和房屋管理局相关负责人说，但普通商品房领域并没有探索“定房价、竞地价”的方式。

　　土地出让市场是否会跟进执行一次竞价？就此问题，记者24日咨询了多个部门的相关负责人，均未得到肯定的回答。“但如果上级主管部门有要求跟进，本市肯定会针对特定区域的开发用地，施行一次竞价的方式。”在采访中，相关部门的一位负责人说。

　　“一次竞价意味着土地竞拍者只能报一次价，自然可以杜绝土地拍卖过程中出现多次报价、多轮竞拍而促使土地成交价格上升的情况。”马光明说，早在青岛2009年、2010年的土地拍卖市场中，“地王”曾数次光顾，其中位于泉州路的工人疗养院地块起拍价仅为6000元/平方米，但在短短的15分钟里，9家竞拍人先后经过了66轮的报价后，才分出胜负。最终，中国远洋地产子公司北京远坤房地产公司以楼面地价19500元/平方米竞得该地块，刷新了当时的“地王”纪录。

　　“在房地产市场向好的时候，青岛的土地市场一度非常火热，只是因为受楼市调控政策的影响，从去年开始土地市场趋冷。但前几年‘地王’频频出现，青岛也多次表态抑制房价不动摇，如果一次竞价的政策严格施行，青岛最有可能首先跟进。”楼市分析人士张百忍说。

　　-业内分析

　　可减少开发商非理性竞价

　　虽然具体方案和试点区域尚不明确，但试行一次竞价的消息还是引起了房地产业内人士的关注。23日晚，我省某开发企业专门负责拿地的一位工作人员表示，这种转让方式，能够有效遏制多轮竞拍从而推高土地成交价，制造“地王”的现象，也能够避免竞拍中开发企业的非理性竞价行为。

　　这位工作人员称，从目前实行的土地出让制度来看，招、拍、挂比协议转让更阳光、更透明，也部分防止了出让过程的“暗箱操作”，应予以充分肯定。但同时，这位工作人员称，从制度设计来看，招、拍、挂采取的是“价高者得之”的原则，竞拍极易产生非理性竞价冲动，从而导致土地成交溢价数倍。山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗教授在接受记者采访时也曾表示，在楼盘价格构成中，建安成本(房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称)大致相同，楼盘价格差异主要来源于地价差异。

    上述工作人员称，自去年至今，国土部多次表示将对现行的土地出让制度进行制度修正，包括山东在内的一些省市也明确表示，将采用多种方式改变以往价高者得之的方式。这位工作人员称，包括一次竞价在内，这些土地转让制度的改变将极大遏制“地王”产生，对房价稳定和合理回落能起到积极的推动作用。

    【名词解释】

    何为“限房价、竞地价”

    限房价、竞地价：根据市场行情限定房屋销售价格，竞买人通过对土地报价，按照价高者得的方式确定竞得人。

    限地价、竞政策性住房面积：土地价格统一确定，竞买人承诺并申报该项目的政策性住房配建面积，根据配建政策性住房面积最大者确定竞得人。宗合【名词解释】

    期房：房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、尚不能入住的房屋称为期房。

　　预售资金未监管禁卖房

　　岛城已监管330个项目，上半年房价同比降2.2%

　　“自9月1日起，凡不实行预售资金监管的商品住房项目，暂不核发预售许可证。”记者24日采访了解到，目前岛城已将330个项目的预售资金纳入了监管，共监管资金370.41亿元。同时，为动态监测商品房市场的价格变化情况，岛城启动了价格异动监控，研发应用了商品房销售价格异动监控系统，严格实行“一房一价”。此外，对于不合理确定销售价格的开发企业实行价格约谈机制。

　　记者从23日举行的全省保障性安居工程和房地产市场调控工作会上了解到，实施调控以来，2011年青岛市新建住宅价格指数同比增幅为3.8%，较2010年下降了3.9个百分点，今年上半年同比下降了2.2% ，调控效果比较明显，得到了国务院房地产市场调控督查组的高度评价和认可。

　　此外，为认真执行住房限购措施，岛城在全国率先应用了住房限购信息管理系统，实行“三级核验”制度。首先，购房人购房前，需先行开具《家庭住房情况证明》，登记机关核对购房人身份证明、户口簿、婚姻关系证明等，对非本市户籍居民核对纳税或社保证明，并依托系统对其家庭成员名下的所有住房进行检索确认；其次，购房人办理网签手续时，系统自动核对是否符合住房限购条件，并在合同中自动生成有关住房限购的约束性条款；最后，购房人申办产权登记时，系统自动核验住房限购资格。

    在商品房预售资金监管方面，对不实行预售资金监管的项目不予颁发预售许可证。截至目前，已纳入监管项目330个，监管资金370.41亿元，审核拨付资金288.12亿元。实行价格异动监控，研发应用了商品房销售价格异动监控系统，严格实行“一房一价”。合理确定销售价格，建立了价格约谈机制，引导开发企业合理确定开盘价格。

    此外，在规范市场秩序方面，今年上半年共检查商品住宅项目65个，责令限期整改项目9个。

    【名词解释】

    现房：指消费者在购买时已经通过交付标准的各项验收、可以正式入住的物业。

    试点商品住房现房销售

    我省将总结改进商品房预售管理办法

    针对部分城市房价上涨苗头，山东省将严格执行商品房预售许可制度，并选择有条件的开发项目进行商品房现房销售试点。下月起，凡不实行预售资金监管的商品住房项目，暂不核发预售许可证。

    记者从山东省住房和城乡建设厅了解到，山东省将总结改进商品房预售管理办法，选择有条件的开发项目开展商品住房现房销售试点。现房是指消费者在购买时已经通过交付标准的各项验收、可以正式入住的物业。这种现房销售已不再需要预售许可证，而要查看房产证。

　　同时，山东省还将严格按照“一房一价、明码标价”的要求，加强商品住房预售方案审核，预售报价过高、随意调价且不接受房地产主管部门指导的商品住房项目，一律不得核发预售许可证。

　　山东省还要求全面实行商品房预售资金监管制度，确保开发企业将预售资金用到相应项目上，防止资金挪用和抽逃。山东省规定，自今年9月1日起，凡不实行预售资金监管的商品住房项目，暂不核发预售许可证。

　　今年上半年，山东省房地产市场总体运行平稳，房价稳中有降。商品房销售面积和金额双双下降，销售商品房2997万平方米、实现销售额1391亿元，同比分别下降20.4% 、12.9%。