新房价格持续下跌 神秘炒房客一次甩出10套房

    持续已久的楼市调控政策正在让市场发生微妙变化，岛城二手房市场频频出现甩卖房产的案例。21日上午，记者采访了解到，一位神秘的炒房客在科威国际不动产一次性挂出了10套房源，而不少持有三四套房产的投资性客户的身影也频频出现在各大品牌中介店内。业内人士分析，去年开始岛城房价走上下行轨道，今年投资房产的升值幅度非常小。

    “昨天一位客户一次性挂出了10套住宅，分别位于市南区、崂山区和市北区的中央商务区，挂牌价格也相对温和。”21日上午，科威国际不动产青岛区域分部总经理孙杰说。记者注意到，市南区的一套房源位于中海银海一号，94平方米的房源挂牌价为170万，而位于市北区中央商务区的6套酒店式公寓，挂牌单价为12500元/平方米，都是小户型。

    “这位炒房客是山东人，除了这10套房产外，还有四栋楼，其中一栋楼拟转手出让，总建筑面积在5000平方米左右。”孙杰说，从调控以来，如此大手笔甩盘的案例，他还是头一次接触。

    记者从21世纪不动产、22世纪不动产等品牌中介了解到，类似的甩盘案例还不多见。“但有些持有三四套房源的本地投资性客户，还是非常多见的。”21世纪不动产青岛区域分部市场部经理李兰玉说，上周一位本地的投资客户就一次性挂出了3套住宅，寻找买家。

    ■分析

    投资性需求恐慌加重

    “市场上投资性客户甩单案例渐渐增多，归根结底是受到了调控政策的影响。”青岛锐理数据总经理马光明说，而且这部分投资性客户多数是在2009年到2010年期间接的盘，由于买在了价格高位，在楼市经历始自去年以来的调控政策以后，楼盘的价格并没有出现预期中的大涨。

    国家统计局数据显示，从去年8月份以来，岛城新建商品住宅价格出现同比环比双双下降的情况，截至今年的7月份，新建商品住宅价格出现了长达10个月的持续下跌，到今年的7月份更是创下了同比最大跌幅。“这意味着从去年8月份开始，青岛的新建商品住房不仅没有涨价，反而下降了。”马光明说，也就是说，一年多来，多数投资新房的购房者，并没有赚到钱。现实情况是，由于岛城限购令的施行，更多的投资性客户因为看淡楼市，开始逐渐淡出房地产投资市场。“上半年的投资性客户少之又少，占不到1成的比例。”楼市分析人士张百忍说。

    今年房产升值幅度不大

    “根据我们一年以来的监测数据，今年投资房地产的收益是非常小的，尤其是李沧、黄岛、城阳等‘重灾区’，降价幅度比较大，基本是贬值的。”青岛锐理数据总经理马光明说，相比之下，市南、崂山等区域的价格还算是比较刚挺，真正降价也不多。

    所谓“重灾区”，据马光明介绍，是因为这三个区域存量太大。“不仅表现在已取得预售的存量，还有土地的存量也很高，而需求相对较少，新盘项目只有降价，才能快速回笼资金。”马光明说。

    盘点近期的楼市可以发现，去年市北区的中海紫御观邸曾打出豪宅直降百万的优惠；城阳区的龙湖、青特、卓越三家大鳄的价格战也愈演愈烈，至今没有停止，卓越甚至推出了“买一套住宅送一套商铺”的优惠政策；黄岛区的紫檀山项目则推出了“40套房源团购半价，直降400万”的优惠。

    青岛锐理数据曾对2009年以来的楼市价格做过专门的分析。“2009和2010年，就七区来说，每年平均涨幅在20%左右，而且是各个区域普涨，只是有的涨幅大，有的涨幅小。”马光明说，但2011年是一个滞涨期，各个区域平均涨幅在5%左右，若考虑到通胀因素则相当于没涨；2011年底到2012年初，各个区域出现分化，李沧、城阳、黄岛等区域确实降价，整体跌幅在10%-15%，四方、市北、市南、崂山，跟2011年差不多，只有5%左右的涨幅。

    买房赚租金不如吃利息

    如果房子短期内无法出手，转售为租的收益是不是划算呢？工商银行青岛市分行的理财师李青算了一笔账。以100平方米、120万元的房源为例，目前的月租金是2500元，一年的租金一共是30000元。“120万元的房款存定期一年，如果按利率上浮10%计算，一年定期存款的利率为3.3%，累计利息39600元。”李青说，这样看来，房子租出去的盈利，还不如同样的房款存在银行吃利息划算。“一般的保本理财方式收益相对不算很高，但一年算下来，4% 以上的收益还是不难实现的。”李青说。

    青岛银行城阳支行理财师闫峥说，与国有大银行相比，一些股份制银行和城商行发行的理财产品收益率更高一些，许多理财产品的年化收益率甚至能达到5% ，120万元的房款投入金融产品 ，收益能达到60000元，较房租收入要多一倍，并且基本上是没有风险的。(记者 王爱科)

    专家

    房价并不具备大幅反弹条件

    国家统计局最新发布的数据显示，7月份我国 70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)环比价格上涨的城市比上月增加了25个。事实上，从5月份以来，环比价格上涨的城市数就一直在增加。从7月份的数据看，尽管这些城市的涨幅均未超过0.7%，但是一再攀升的城市数着实令人不安。

    当前，房价是否面临大幅反弹？国务院发展研究中心研究员廖英敏认为，目前并不具备大幅反弹的条件。她说：“当前并没有刺激房价上涨的政策环境。与2009年相比，尽管同样面临经济下行，但如今政府一再强调坚持房地产调控不动摇，特别是国务院最近又派出督查组专项督查房地产调控政策的落实情况，再次表明坚定调控的决心。”

    中国房地产业协会副会长朱中一说：“一些限购城市的成交量上升，大多因为刚性需求入市。而推动房价持续上涨的核心原因是投资投机性需求，由于目前限购政策并未退出，还将继续从严，所以房价不存在全面反弹的基础。”

    中央政治局会议明确要求，切实防止房价反弹。如何做到“切实”？受访专家表示，一方面要严格落实已有的调控政策，另一方面要加快房地产制度建设步伐。据新华社