刚需暖场中高端房受青睐 豪宅入市走低价路线

    进入6月份以后，在刚需市场的带动下，新房成交量有所回升，市场回暖的呼声也越来越高。刚需“暖场”后，中高端楼盘开始入市，并且引起了较好的市场反响。据不完全统计，8月份将有17个楼盘入市，其中大约八个中高端项目。业内人士表示，中高端楼盘入市，会吸引更多潜在的中高端客群积极出手，大中户型成交量在传统旺季“金九银十”中比重有望进一步增加。

    大中户型成交比重增加

    从全国范围来看，

2012年上半年，在货币政策微调、地方政府微调政策等的促进下，主要城市首次置业等刚性需求凸现推动普通住宅成交量持续上升。与此同时，改善性需求也逐步释放，中高端住宅项目成交逐渐活跃。

    据中国价格指数研究院青岛分院提供的数据显示，今年2月以来，一线城市北京、上海的中高端住宅成交套数占全市商品住宅的比重明显提高。历史数据显示，中高端住宅成交量占比在市场好的时期普遍较高，上半年特别是5~6月部分城市中高端项目的热销也证明了目前市场热度的提升。

    而在二线城市部分中大户型和高价项目热销。二季度重点城市小户型成交占比下降，中大户型成交占比明显上升。而青岛小户型占比下降比较明显，二季度比一季度下降8%，2月以来中高端成交占比上升势头明显，2季度比较稳定，6月略有下降。但是，总体来看，大中户型呈现上升趋势。

    豪宅入市也走低价路线

    早在“金三银四”就有部分豪宅项目入市，尤其是中海紫御观邸项目，狂降百万取得了较好的销售业绩。而后，6月底，积蓄两年的豪宅大盘——青岛华润中心悦府开盘，起价25000元/平方米，均价28000元/平方米，仅2小时销售8亿元。位于西海岸的龙湖原山于6月24日开盘，首期66套别墅，起价370万元/套，当场售罄。

    代表性豪宅楼盘的低价入市，带活了中高端市场。同样带动了更多的豪宅项目积极入市。其中，香山美墅已于7月14日在浮山香苑举行产品推介会，预计8月中旬推出销售，首期将推别墅和多层房源，项目产品类型涵盖联排别墅、退台洋房、瞰景公寓，房源面积在130~280平方米之间，户型以三室、四室为主，项目绿化率为55%，目前高层已经施工至8层左右，多层施工至3层左右，预计2013年年底交付。

    调控持续稀缺豪宅“好卖”

    业内人士表示，中高端市场受调控政策影响，受到了一定程度的压制。近期，在政策微调和货币政策的影响，市场转暖迹象明显，一些豪宅开始入市，扩大了这部分人群的选择范围。一些购买力重归市场，从而提升了大中型房产在总成交量中的比重。尤其是在传统旺季“金九银十”，这部分比重有望进一步增加。

    中国价格指数研究院青岛分院分析师认为，从市场大势来看，随着促销优惠力度加大，改善型需求正逐渐释放，促进了近期中高端住宅或大户型项目成交的走热。在热点城市市场已有明显回升的情况下，货币政策在下半年仍可能继续微调，若此时针对改善需求的政策放松，将会促使成交量进一步反弹，助推价格上行，不利于房地产调控成果的巩固。

    对于未来豪宅入市的走势，岛城分析人士龙江表示，总体来看，由于青岛楼市库存仍处高位，在宏观调控政策不改变的情况下，楼市整体依旧是供大于求的买方市场格局，降价跑量是唯一的途径。对于豪宅市场来看，稀缺楼盘依旧供不应求。