青岛住宅库存量30个月节节攀升

    进入今年5月以来,北京、上海等城市商品房成交量开始回升,各地房地产价格大有回涨之势,部分地区再现地王,楼市新一波异动暗潮汹涌。不过,随着多个机构上半年报告相继发布,在市场回暖的躁动背后,则是多城市供需同步增长、库存量高压难解的现状。今年下半年,库存量高企依然是各大房企必须面对的巨大挑战。

    来自中原集团研究中心上半年楼市研究报告显示,即便是成交量快速回升的6月,北京、上海、广州、深

圳四大一线城市的住宅库存消化周期仍然需要8~10个月。值得关注的是,对于一线城市中库存量最高的北京来说,8个月的消化周期尚属年内最短,按照当月平均销售消化周期计算,北京商品住宅销售市场的库存销售周期在今年4月,一度曾长达15个月之久。

    此外,多个二线城市的库存预警情况更为严重,来自戴德梁行2012年6月市场月报显示,武汉、沈阳等城市分别仍需17.3及12.2个月才能消耗目前的市场库存。青岛的商品房库存量甚至超过北京、上海,高达10万套以上,按照之前6个月的平均销售速度计算,青岛市目前库存量的消化周期约为25.83个月。

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    【案例】一线城市　北京:库存消化刚刚开始

    “实际上,北京楼市成交量超过供给量,在第二季度或者说从5、6月份才刚刚开始。此前,北京市场已经累计了超过一年的库存。”在第一太平戴维斯7月10日发布的2012年第二季度市场报告会上,第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼表示,今年第二季度,北京住宅销售市场在年内首次实现了成交量大于供给量的库存去化扭转。

    第一太平戴维的季度报告显示,北京第二季度的一手住宅整体市场迎来了供需两旺,供给与成交量均有大幅增长。其中,新增供给环比增长78.7%,同时成交面积环比上涨86.2%,首次实现了成交环比增速高于新增供应面积增速。

    “按照当月消化周期来看,北京市场6月的库存已经降至到8个月,而在4月份,这个周期最长也曾经达到15个月。”链家地产市场研究部陈雪介绍,北京住宅市场的库存消化周期已经从今年3月的近14个月、经过4月15个月的高点之后快速回落,5、6月份的库存消化周期已降至9.6个月和8个月。

    来自链家地产市场研究部显示,6月北京库存消化周期创下一年来的最短纪录。

    2012年上半年,商品住宅成交量从年初低谷状态大幅攀升,尤其5、6月份,成交量大幅上涨,北京6月纯商品住宅成交量达到10247套,达到近18个月以来的最高值。同时,新项目消化速度明显加快,市场进入库存负增长阶段。

    进入7月后,北京商品住宅库存再次落到8万套以下。截至7月12日,库存量为78456套,面积为9575772平方米,库存面积达到年内最低值。

    尤其值得关注的是,今年3、4、5月份北京市场的新增供应套数都在5000套以下,而在6月的供应量猛增至7194套的背景下,仍然能让库存去化周期缩短至8个月。

    陈雪表示,这说明大量购房需求在近期得到释放后已使北京市场商品住宅库存中的大户型进入快速消化阶段。

    不过,王琼指出,北京市场一手房销售虽然在二季度内实现了供过于求的终结,但是相比去年一年和上半年的前几个月的成交低迷,整体的库存去化压力依然很大。

    来自中原地产的数据显示,截至6月24日,北京的库存量为1031万平方米,如果把因在3月份调整统计口径而减少的500万平方米加进来,其总量已达到1500万平方米。这与市场最为低迷时期——去年年底的1550万平方米相差无几。

    “下半年市场状况如何,还取决于宏观调控政策的走向,目前还有待观察,不能盲目乐观。”王琼说,持续松动的信贷政策加之利率下调,表明政府正在采取措施刺激经济增长,以缓解市场中由经济放缓带来的负面情绪。第二季度,一手住宅市场整体供给与成交量均取得大幅增长。不过,我们也要看到今年下半年将迎来持续性的供应井喷,很多此前推迟入市的项目也会趁市场转暖之际入市,预计9、10月份商品住宅的供应会再次出现高峰,北京楼市的整体库存压力仍不容小觑。

    【案例】二三线城市　青岛:商品住宅　库存超10万套

    与北京等一线城市住宅库存量均环比出现下降相比,部分二线城市的库存情况仍然不乐观,其中青岛市的商品房库存量更是高达10万套以上,消化周期甚至需要两年以上。

    “作为二线城市,10万的库存量显然非常高。这与很多大房企在2009年、2010年集中布局青岛有关。”一位熟悉青岛市场的业内人士表示。

    在链家地产监测的北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、厦门、福州、青岛、惠州10个城市库存数据显示,2012年6月山东省青岛市场的商品房库存已超过10万套,位于这10个城市的库存量之首,甚至超过此前一直处于库存高压之下的北京、上海两大一线城市,也是被监测的10个城市中唯一在6月环比、同比仍然双双增涨的城市。

    更引人关注的是,青岛市住宅市场库存在调控30个月来节节攀升。数据显示,截至6月30日,青岛楼市存量已达108357套,这一存量的可售面积是2010年年初的2.5倍。

    “这一库存量在全国其他二线城市很罕见,甚至超过了一线城市的库存量。”分析师王志霞表示,如果按照之前6个月(包含6月份)的平均销售速度计算,青岛目前的这个库存量的消化周期约为25.83个月,库存量和消化周期都已达到历史高点。

    在库存量节节攀升的同时,青岛楼市的成交量却在不断下滑。据青岛网上房地产数据显示,上半年青岛市共成交住宅28128套,同比下降28.47%。环比下跌41%。

    数据显示,今年6月份,在全国百城价格环比连续9个月下跌后首次上涨0.05%的背景下,青岛市住宅平均价格为每平方米9539元,环比下降0.04%,虽然降幅较前几个月减缓明显,同比去年价格仍下跌了0.16%。

    在这一背景下,青岛楼市的供应仍在不断增加。公开信息显示,今年7月,青岛预计有27个新盘上市。如此一来,青岛楼市的库存有可能再攀新高,消化周期也将进一步拉长。

    库存压力持续增大,也让各大房企青岛在售项目的销售压力激增。《7月上旬好孩子企业降价排行榜》显示,此次入榜项目全部位于二三线城市,二线城市降价项目居多,青岛、西安等城市纷纷上榜,其中青岛以三个项目入榜位居第一,在项目优惠方面,平均折扣力度达到7.8折。其中,标杆房企恒大在青岛的项目折扣力度达7.2折,另外两个房企来仪房地产和溢德鑫房地产在青岛的两个项目,优惠幅度也达到8折左右。

    对此,亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示,由于3~5月份市场刚性需求的释放,银行可用的贷款额度正在快速减少,部分二线城市的银行已经开始把利率往基准回调。其次,限购等行政手段的调控政策执行力度依然很大,开发商的库存也依然偏多,同时未来潜在供应依然处于较高水平,在部分二线城市这种供求关系短期内难以扭转。