湖畔雅居无证卖房 超低价诱惑手续不全(图)

湖畔雅居

    “总价20万起，首付6万起，震撼超低价！”这是湖畔雅居2期在我市某媒体上刚刚打出的促销广告，这样的广告确实很有诱惑力。不过，市民吴女士却表现得很谨慎，“房价虽低，但手续不全，这样的‘便宜’房我真不敢买。”

    按照国家有关规定，没有《预售许可证》的商品房是不允许销售的。但是，记者在李沧区文昌阁附近润发置业开发的湖畔雅居2期采访时，售楼处的销售人员却非常坦诚地告诉记者

    购房者：

    想买便宜房但没“证”

    老家在东北的小王大学毕业后来到青岛，目前已是一家ＩＴ企业的营销主管。2009年岛城楼市正“火”的时候，小王和妻子租住在四方区人民路附近。从2011年开始，国家对房价进行调控，青岛的房价也开始回落，特别是在李沧、城阳,房子降价的幅度尤为明显，这让小王看到了买房的希望。

    “前两天我看到湖畔雅居2期的房子在搞低价促销，所以就过来看看，希望能淘到一套便宜房。”据现场售楼处工作人员介绍，房子均价在6300元左右。“价格还真不算贵，我正打算买一套。”小王说。

    但当小王想看看房子的预售许可证时，却被告知——“没有”。根据国家有关规定，商品房在销售之前必须取得“五证”（包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》），如果没有取得五证就开始销售的房子属于违规销售。

    记者暗访：

    “预售许可证”这个真没有

    为了印证市民的疑问，记者以购房者的名义来到位于李沧区文昌路163号的湖畔雅居2期售楼处。“现在正在销售的是2期的9号楼和10号楼。”在沙盘模型上，1期的房子已经标示“售罄”。记者咨询了一套七十多平方米的户型，看到记者有购买意向，售楼小姐非常热情，从配套、规划、交通方面一一向记者进行了介绍。

    售楼小姐坦言，“其他四个证都有了，但没有销售许可证”。至于房子什么时候能开盘，售楼小姐表示“这个不好说，大概要到七八月份”。

    “原来没有‘证’，难怪这么便宜。”在现场看房的一位市民这样说道。

    记者查询了住建部颁布的《城市商品房预售管理办法》，该办法第六条规定：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。记者在售楼大厅的明显位置也没有看到悬挂的其他“四证”。

    据销售人员介绍，现在购房可以交总房款的30%作为“权益金”，开发商会与购房者签署一份“权益书”，“权益书”将明确写明购房者拥有购买自己选定房源的权益。

    虽然湖畔雅居2期定价挺“便宜”，但按照30%的比例算下来，购买这样一套70平左右的房子至少也要交15万元，这笔钱对普通的工薪家庭来说不是一笔小数目。只签了一份开发商所说的“权益书”能有保障吗？售楼小姐告诉记者，除了“权益书”外，开发商还会与购房者签订一份“借款协议”，购房者现在交付的30%预付款名义上并不是房子的首付，而是借给开发商的，待正式开盘时，这30%的“预付款”将转为首付款，“如果您到开盘时不想购房了，我们也可以将您的钱加上这段时间的利息，一并退还给您！”

    记者暗访期间，陆续有市民前来询问房子的价格和开盘时间等事宜。记者要求到现场去看看房子的情况，但被售楼小姐拒绝了。

    公司回应：

    正在退“权益金”

    记者联系了湖畔雅居2期的销售部门，销售人员袁小姐称，按照住房交易中心的要求，现在不再收取“权益金”了。对前期已经收取的，目前正在办理退款。不过，对于这些“权益金”的来源，袁小姐表示，“前期收取的“权益金”大多是施工抵账和内部员工缴纳的。”“是不是我们内部员工举报的？她的名字叫什么？”袁小姐追问道。

    袁小姐向记者证实了目前还没有房屋预售许可证，她表示“预计要到7月份才能办理下来。现在只进行房屋销售意向的登记。”不过对于房屋意向登记是否违规的问题，袁小姐没有表态。

    袁小姐表示，“要等到拿到‘房屋预售许可证’以后才能开盘。”记者试图联系其销售负责人，但袁小姐表示销售主管不在，电话号码也不方便透漏。

    律师：

    此方式风险很大

    早在2010年国家住建部就下发了文件，规定未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。住建部这些规定主要是为了维护购房者的权益。

    金口律师事务所刘律师认为，就这件事来讲，如果购房者轻信了这些承诺与开发商签订了所谓的“借款协议”，未来可能要面临一定的风险：

    首先，开发商没能取得预售许可证，到底是因为房子的质量问题还是其他具体原因我们并不清楚，但可以肯定的是这个楼盘没有满足销售条件。这也就意味着，即使你买到了现在相中房子，也不可能取得房产证，也就是说其实你并没能从法律上真正买到这套房子。其次，开发商是以“借款”的名义收取了购房者总房款的30%，如果开发商在开盘时“坐地起价”，购房者的权益很难受到保护，即使开发商将购房者预付的30%如数退还，消费者在等待期间因为资金被“套牢”很可能错失更好的买房机会，这个损失开发商不会承担。最后，如果开发商没有完成项目建设，就是我们常说的“烂尾”了，购房者现在交的30%房款就成了一张“十几万或者几十万的欠条”，虽然在法律上，购房者可以以债务的形式进行追讨，但这只能归属于民间借贷纠纷，处理起来也十分麻烦。

    “购买‘便宜房’要三思而行，特别是证件不全的“便宜房”，千万不能被开发商抛出的‘低价’给忽悠了，贪小便宜就容易吃大亏。已经缴纳‘权益金’的购房者可要求开放商退回‘权益金’。若开发商不退，应保留好证据向有关部门进行举报。”刘律师提醒说。

    据刘律师介绍，商品房预售几乎成为当今开发商卖房的普遍形式，原因很简单：开发商如果不通过预售的方式盘活资金的话，几乎无法完成整个房地产项目的开发与运营。

    “商品房预售必须取得许可证，这是法律的强制性规定，其目的是保障广大购房者的权益和房地产开发市场的良好秩序。但是，开发商没有取得商品房预售许可证的情况下，购房者与开发商签订了购房合同是无效的，开发商应无条件地退还收取的购房款并进行相应赔偿。”

    “办理‘商品房预售许可证’必须要有其他的几个证件。如果没有其他的‘四证’，‘商品房预售许可证’也根本办不出来。”刘律师最后说。

    房产部门：

    预售必须有预售许可证

    记者电话采访了青岛市房产交易中心审批处的工作人员。据李姓工作人员介绍，商品房预售许可证的办理在市场处，他们负责最后一步的审批。他介绍说，“商品房销售必须有房屋预售许可证，如果没有办理预售许可证而进行商品房的销售是违反政策规定的。他认为，不管是买还是卖，没有“商品房预售许可证”的房子都是违规的。如果市民购买了没有“预售许可证’的商品房，风险是肯定存在的。收取权益金、擅自发售VIP卡，办理会员卡等形式都是违反政策规定的。”

    “那么进行房屋意向登记呢？”该工作人员回答，“没有‘预售许可证’这样做也是违规的。”同时他还表示，如果存在违规行为，市民可以举报。若情况属实，相关职能部门会对其进行查处。