调控手段狙击楼市房价低头 5月起明显回暖

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    五月份以来，成交量回升、降息、国内众多城市楼市政策微调等利好频现， “回暖”成为出现频度最高的关键词。从去年1月底开始，本轮调控多手段狙击楼市，全国范围内“房价”已经低头，楼市再度处在转折点上。

    5月份以来成交数据上升

    根据同策咨询青岛公司的统计，5月份青岛商品住宅成交为 6601套，成交套数同比上涨25.97%，环比上升58.6%。6601套的月成交量，是自去年5月份以来，青岛商品住宅月成交量的高点。5月份，借势传统楼市旺季，青岛一些在售项目纷纷降价促销，使刚性需求释放，进而成交量明显上升。分析过去三个月的月成交数据，青岛商品住宅成交量一直是节节上升的态势。

    另据新华社消息，根据国家统计局9日公布的数据，1-5月份全国商品房销售面积28852万平方米，商品房销售额16932亿元。而1-4月份，商品房销售面积21562万平方米，商品房销售额12421亿元。据此可计算出，5月份全国商品房成交面积为7290万平方米，销售额4511亿元。

    据分析，今年4月份全国商品房销售面积6323万平方米，销售额3749亿元，这基本延续了3月份的回暖态势。而5月份的成交表现好于4月份，表明一方面楼市好转趋势继续延续，另外也迎来了更强劲的势头。

    国内多城市楼市政策微调

    从去年年初开始，最严厉的调控措施实施以来，国内楼市成交陷入低谷，土地市场持续低迷，地方财政税收紧缩，但楼市调控主基调不变，各方陷入一场纵深博弈。从去年底开始，就不断有地方政府出台相应政策，试图对房地产市场进行微调。

    有媒体统计，自2011年下半年以来，先后有北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、沈阳等30多个城市出台了微调政策。微调的内容涉及限购、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等方面。其中，只有包括上海、芜湖等5个城市的政策被叫停，其余城市的微调政策仍在执行。

    但6月5日，住建部再次称，“坚持房地产市场调控政策不动摇，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。”

    由此可以看出，现阶段微调有不可逾越的底线。

    降息将改变心理预期

    6月7日，央行宣布，自2012年6月8日起，将金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点。此外，央行同时将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍，这也意味着首套房贷8折优惠有可能“重现江湖”。

    此次利率调整后，对贷款买房的人来说，按照贷款100万元、20年等额本息还款法，降息后如果按照基准利率，月供将减少150元；按照首套房85折利率优惠政策，降息后月均还款额减少122元。从降息的实际效果看，购房者的月供负担只是略有减轻。

    对此，青岛今鹏翔投资公司CEO修方舟认为，降息对购房者心理上的影响要大一些。

    6月8日，住建部消息，下调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.20个百分点，由4.90%下调至4.70%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率下调 0.25个百分点，由4.45%下调至4.20%。

    另据分析，此次降息，虽然不是针对房地产的货币政策调整，但客观来说，房地产应是受益行业之一。对于资金密集型的房地产企业来说，降息意味着融资成本的降低，对于购房者来说，降息意味着购房成本的减少。

    人气已上升，价格要下调

    “微调”、“降息”等利好的出现，意味着楼市调控政策面已经触底反弹，这会逐步带来购房者心理预期的微妙变化。通常，从销售现场人气上升到成交数据上升，有两个月左右的滞后期。

    据修方舟反映，目前一些售楼处的人气、到访量都在上升，以今鹏翔代理的一个李沧大盘项目为例，近期示范区开放前三天，每天到访客户达500多组。

    青岛锐理数据的监控也显示，5月份全市开盘项目15个，其中八个项目开盘首批认购率超过50%，而上述15个项目的整体认购率达57%。

    从开盘认购情况看，5月份的市场形势要明显好于三四月份。对此，锐理数据青岛公司总经理马光明分析，5月份80%以上的项目均有不同形式的优惠；推出的产品户型主要集中在80-90平米，约占85%，多面向刚需；多数项目推盘相对谨慎，推盘量较小，仅有4个项目推盘数量超过300套。

    李沧万科广场相关销售人员也介绍说，该项目4月底推出中央公馆精装住宅，首期93套精装产品，面向首改客户，已经售罄。目前，该项目每天到访客户在20组以上，新房源将在6月份推出。

    上述销售人员称，进入5月份，市场回暖的迹象比较明显。

    从青岛网上房地产显示的成交数据看，李沧中海国际社区、中南世纪城等项目在适度调整价格后，销售情况比较乐观。而去年底降价盘春和景明，目前的降价幅度也在收窄。

    修方舟认为，从李沧几个在售大盘今年以来的销售来看，这些项目已经找了销售的节奏。市场有了人气，开发商也要有个姿态，推出合理的价格。

    记者调查也发现，成交回暖并非是整体性的。以合肥路沿线市北、四方等区域几个楼盘为例，现在约在每平方米12000-14000元价格段，是面向首改和首置客户的楼盘，因房价没有明显下行，近两三个月来销售速度不快。

    后市，消化库存是关键

    对于后市，青岛地产分析人士张继东认为，短期内整个市场不会有大的变化，目前只是稍有回暖，还是各楼盘“跑量”的阶段，成交量会不会持续上升，“回暖”能不能持续，还有待观察。

    张继东说，不排除一些开发商在出货之后，资金压力不大，就会把价格涨上去，尤其是一些手中存货不多的小开发商。因为一些楼盘大幅打折，总有“割肉”之痛，而后期周边楼盘若没有价格跟进，这些楼盘也会随行就市，回调价格。

    价格是否筑底现在还不好说，成交量上升行情若持续两三个月，才说明是价格筑底，张继东表示。

    另据银海世邦市场研究中心分析，继 2011年 11月底岛城住宅存量突破10万套以来，库存量持续有增无减，目前一直在历史最高点徘徊，部分区市呈现严重供过于求现象。应当说，在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，岛城房地产行业已逐渐进入去库存时期。

    一个李沧项目的销售人员也向记者透露，现在市场刚刚有些起色，主要还是加紧销售，不可能考虑涨价的问题。

    楼市回暖是与非

    在没有改善型需求、投资需求入场的楼市，唯有靠刚需独自支撑，回暖的“成色”如何，能否持续，仍有不同的观点。

    观点一：楼市已经回暖

    修方舟认为，现在市场确实已经回暖，除了政策层面的原因，也是买卖双方僵持到一定程度的必然结果。

    他说，刚需客户经过长时间等待，看到大幅降价可能性不大，而自身有结婚、换房等刚性需求，在开发商小幅降价后，一般会出手，当前市场购房心理已经有变化。

    他说，和2010年的回暖不同，这次应当是相对健康的。现在楼市还处在爬升阶段，房源多，选择余地大，应当是买房的好时候。

    观点二：只是阶段性回暖

    同时，在采访中，亦有青岛房地产业内人士认为，5月份以来的成交量上升，只是刚需压抑一段时间后，受政策影响短期内需求释放。

    若以此观点来观察2012青岛楼市，会发现年内曾出现过一波刚需释放的情况。今年2月份，赶在青岛房屋维修基金政策实施前，曾有过月度成交量上升的态势。而时隔两个月，今年5月份，借传统销售旺季，再有一波成交量上升的行情。

    本周，记者从城阳一项目销售经理了解到，进入6月上旬，该项目成交量明显比5月份要差。

    如果阶段性回暖的观点成立，那么接下来的七八月份会比较平淡，而新一轮高潮会在九十月份出现。（记者 张则涛）

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