开发商借降息东风 成本价抛售促销

    核心提示

    青岛5月住宅成交量创下史上第一的利好消息还在发酵，上周央行又宣布降息，市场利好与政策利好的接踵而至，让青岛房价下一阶段的走势更为引人关注。上周末是降息后楼市的首个促销节点，记者走访了多个楼盘发现，开发商在房价后续走势问题上，仍持谨慎态度，绝大部分楼盘的价格还是以稳中有降为主，继续加大促销力度，抓住降息的利好，抓紧时间 “出货”，刚需置业者已陆续出手买房，6月成交量有望继续攀升。

    6月开盘量有望创新高

    “上月央行降低存准率，楼市迎来了一波回暖行情。这个月又宣布降息，市场将迎来开发商集中推盘的高峰。”青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江说。据不完全统计，6月青岛计划入市项目达26个，有望创今年以来单月开盘量新高。预计8个纯新盘和20个在售楼盘推新房源，绝大多数项目预售均价不到1万元/平方米，且以六七千元的居多。

    【分析】

    位于李沧区文昌路的一处楼盘首付6万元起的超低价，恐将引发区域内新一轮的降价潮。另一家楼盘将加推房源，面积80—144平方米，项目推出办理惠城金卡活动，可享5重优惠，小户型最高优惠3万元，大户型最高优惠5万元。“按照公司的安排，本月刚好是销售节点，另外也考虑到政策方面的影响。”李沧区某楼盘营销经理说，央行降息的政策有助于刚需置业者买房，此次该项目推出的房源类型恰好能够满足刚需面积为40—88平方米，且有部分优惠。

    抓住时机抢推房源的还有部分大房产商，这点主要体现在沿海高端住宅和别墅项目的扎堆入市，如地处香港中路与山东路交会处的某楼盘将于6月底开盘，推出3、4、5号楼，面积90—138平方米，地理位置优越，极具升值潜力，广受关注。别墅项目扎推入市，6月份将有世茂诺沙湾、丽山国际、长水山庄、璞玉岛、万科红郡、岭海香澜郡、世茂公园美地、保利海上罗兰、龙湖原山、龙湖滟澜海岸叠墅等项目扎堆入市，规模之大创历史新高。别墅项目集体亮相，将会导致更加激烈竞争，岛城别墅市场或将出现大的调整。目前岛城的别墅存量为2253套，这一数量看似不高，但实际上去年一年的别墅总成交量是1584套，这样看来，今年下半年别墅的销售压力可想而知。

    开发商近期并无调价计划

    “从周末的签约情况来看比较理想，整体情况要略好于前几周。”海信地产营销中心负责人告诉记者，降息后的首个周末，从海信湖岛世家、海信淮安郡、海信凤凰金岸等项目的数据看，前来看房的人明显增多，来电、来访的人数达到今年以来的最好水平，海信湖岛世家上周仅周末来电量环比增长32%，来访环比增长51%，售楼处几乎爆满。至于销售数据，各开发商表示尚在统计之中。

    【分析】

    该负责人认为，降息对房地产肯定是利好消息，随着相关“细则”的陆续出台，客户的观望情绪也将逐渐变淡，加上客户买房越来越注重品牌和品质等因素，可以说6月份会是开发商促销的一个全新“窗口”。

    记者了解到，目前各个楼盘的价格都处于相对低位，近期也没有调价打算。据分析，岛城楼市6月份会继续保持5月份成交大好的行情，甚至要超过5月份，形成一个新的成交高峰，购房者可考虑适时出手了。

    “就像油价降低会拉动汽车销售一样，降息势必有利于成交的增长。但此次下降的幅度有限，影响力基本还是局限在对利息比较敏感的刚需人群，对楼市整体成交量的促进作用还比较有限。”另一楼盘营销总监王先生说，降息后这两天，部分意向客户特别是已缴纳订金的客户反应较为积极，这部分客户想趁降息期间加速办理按揭贷款的业务，尽量降低购房成本。然而对于其他持观望态度的客户来说，价格仍然是他们最为关注的因素，降息后也并没吸引更多的新客户到售楼处看房选房。

    岛城众豪宅暗斗改明争

    记者在调查中也了解到，面对降息，开发商不仅没有调价计划，反倒进一步加大了降价促销力度。在最受刚需置业者关注的李沧区，地处李村商圈的某楼盘推出85—143平方米的景观华宅限时优惠，另一楼盘打出7400元/平方米的震撼起价。地处重庆中路的一楼盘一期主推89平方米的套二房，折后均价6500—7000元/平方米。现项目联手某网站再次劲爆推出“100元买套房”优惠活动，购房者交100元现金，即可享受100元抵5万房款的购房优惠；并可在指定日期到售楼处抽取7万元购房大奖，此优惠可与其他部分优惠累加。

    【分析】

    在开发区，一处海景房项目开盘就吆喝成本价抛售，近日一则广告引起了很多人的关注，上面写着：“成本价急售！开发商因急需回笼资金，抛售开发区石雀滩滨海大道商品房”等字样，记者以购房者身份致电售楼处。“项目昨天刚刚开盘，起价6000元/平方米，均价6500元/平方米，最高不超过7000元/平方米，主推85平方米套二户型。”置业顾问介绍说，项目地处开发区薛家岛金沙滩景区，不远处为唐岛湾，南侧毗邻石雀湾，可谓是两面环海的海景房。周边已分布着唐岛海岸、锦源龙邸、青岛印象金沙滩等数个新建项目。其中就在海棠里旁边的新盘唐岛海岸均价12400元/平方米，去掉2500元/平方米的精装修标准后，单价仍高达9900元/平方米。如此比较，此次大打“成本价”的海景房价格优势不可谓不明显。

    在目前楼市低价跑量的情况下，刚性需求进一步得到释放，“日光盘”再现岛城，让一些高端豪宅项目坐不住了，纷纷推出多重优惠政策：市南稀缺多层锦绣华城推出独家团购活动，单套房源最高优惠50万；山东路豪宅中海紫御观邸 “直降百万”“日进斗金”活动让人眼花缭乱……目前岛城众多豪宅营销手段可谓花样繁多，一场以争夺客源为目的的暗战也正在升级为明斗，并有愈演愈烈之势。

    【相关阅读】降息之后还要不要降价？楼市基调未定开发商玩起价格"悬念"

    【观察】 利好来袭，房价迎来反弹“拐点”？

    央行降息，成交大增，系列利好重磅来袭，岛城楼市会否重现2009年的一幕，重新出现价格反弹“拐点”？

    “在未来很长的一段时间里，岛城楼市的主题都将是以‘去库存’为主。在巨大的库存压力下，任何项目都不敢轻易涨价。”青岛地产资深观察人士冯显泉说。根据青岛市国土资源和房屋管理局官方网站“网上房地产”公布的统计数据，截至昨日，岛城可售房屋套数已达145576套，可见开发商销售压力之大。

    以开发区为例，为什么会出现海景房打出成本价的大幅促销广告，说到底就是在售房源太多，竞争太激烈。截止到上周末，开发区存量住宅已高达15936套，紧随胶南成为全市第二大存量房区域，而与存量房全市第一的胶南市不同，开发区属于限购区域，面临着空前的销售压力，开发区楼市出现了“两极分化”的局面，一部分楼盘由于开盘较早，为了“照顾”老客户的心理承受能力仍维持原价出售；一部分新开楼盘，开发商则并无这些顾忌，率先行动起来以低价换取成交量。

    另一方面，目前国家并没有放松对投资、投机性购房的限制，楼市并不具备价格反弹的基础。因此，各楼盘在高库存压力下只能采取“以价换量”的方式极力争取刚需客户，并在近两个月取得不错的效果。如果断然提高价格，难免会使来之不易的促销效果付诸东流。“而且降息、利率优惠等一系列利好消息主要针对的还是刚需，但目前青岛楼市的产品线比较丰富，很多项目不具备涨价空间。”冯显泉说。

    科威国际不动产青岛区域总经理孙杰认为，购房者经过两年的调控也变得更加理性，不少人对市场也有了自己的判断和分析，再难像以往那样出现跟风买房、恐慌性购房的行为。因此，价格不会再出现暴涨的情况。降息之后房价将会表现出止跌企稳状态，而不会马上出现价格的反弹。但一旦房产调控政策出现微调或货币政策进一步宽松，房价可能会出现小幅反弹。 （记者 孙静芳）