青岛精装楼盘猫腻多 偷梁换柱成常态(图)

　　住。”……近两三年来，青岛出现不少精装修楼盘，因其环保节能、省事简单而逐渐被购房者接受。但一则指责某品牌地板“甲醛严重超标、劣质有毒”的消息瞬间把国内多家知名开发商推向舆论的风口浪尖，也把精装修房的潜规则暴露在人们面前，精装房似乎与“以次充好”、“偷梁换柱”划上了等号。那么，精装修房里有哪些糊涂账，又该如何来规范呢？记者就此展开了调查。

　　报价为何差异如此大？

　　“我和媳妇都处于事业的上升期，工作强度大，还有孩子要带，根本没时间弄装修的事，所以一开始我们就抱着买精装房的念头去看房。”市民柳立民说，但看了一些楼盘后发现彼此的报价差异比较大，有的对外称精装修标准1300元/平方米，有的说是1500元/平方米的标准。“但我到样板间去比对了一下，1500元标准的也没比1300元的多出什么，或是更好在哪里，弄得我一头雾水，最后还是看好了开发商的品牌，才定下了房子。”

　　记者在调查中也看到，岛城地产市场中已有不少精装房，但装修标准对外报价确实出现较大差异，如在四方区新都心清江路一带，某开发商开发的一精装楼盘均价14000元/平方米，内含1200元/平方米的精装修，与之一路之隔的另一在售楼盘也是精装修新盘，均价13000元/平方米，但装修标准却达到1500元/平方米，相距不远的另一个盘均价13500元/平方米，精装修标准为1200元/平方米。那么，形形色色的装修标准又是如何来定价的呢？

　　装修不过关咋办？

　　2006年，市民于女士花了七十多万元购置了一套精装修期房。“当时没太有精装房，我们小区几乎是最早一批精装房，大家都感觉很新鲜，而且装修报价也不高，每平方米才700多元，橱柜、洁具什么的都很不错，都是品牌货。”于女士说，但实际交付后却发现厨房地板上瓷砖出现较大的色差，以及梳妆台下变形的抽屉，这让她无法接受。

　　业内人士透露，按照目前的行业惯例，精装修房的装修，一般都由开发商委托一家装修公司来完成。除了约定的材料品牌和总体的成本控制由开发商掌握，其他都由装修公司负责。

　　比如家装中大家最关心的地板，目前地板行业的一些标准制定并不严谨，且弹性很大，也给了不法商家可乘之机。以地板厚度为例，国家并没有相关标准说地板面皮厚度一定要到多少，这些标准目前都由地产商和地板提供商说了算。为了节约成本，不少地板被打磨得非常薄，继而造成质量问题。

　　业内说法：

　　要想获得二次利润并非易事

　　某房地产股份有限公司采购部负责人告诉记者，精装修价格主要包括两大块，一是材料的价格，二是装修施工的工程报价。“我们利用集团采购的优势，在工程开始前都通过公开招标的方式确定供应商，采购性价比最高的装修建材，这个价格肯定要比市场价低。但具体低多少不太好说，因为每件材料、每个供应商给的折扣都不一样。比如有一款洁具，是我们合作了四五年的企业供货，我们只采购了100件，但他给我们的折扣是其他开发商采购1000件才能拿到的折扣，大约为五折。”该负责人说，“综合各种装修建材的报价和装修企业的工程报价后，我们会算出一个总价，然后折算成均价，这就是我们的报价。这其中并不包括我们的财务成本、管理成本，要是加上这两块就远远高出我们对外的报价了。”比如开发区的一个项目精装修标准为1200元/平方米，经过核算目前仅装修材料及工程造价已达到了1120元/平方米，加上财务及管理成本就远不止1200元/平方米。

　　购房者之所以看到每个楼盘对外报出的精装修价格差异很大，主要是因为市场上供应商众多、品牌众多，开发企业的实力也千差万别，能拿到的折扣也都不一样，因此出现这种情况。“对此我个人认为，购房者不必拘泥于简单的报价，而应该仔细看看家装中主要部件的品牌及品质，再看整个楼盘的品质，最后再去评定买此房值不值。”这名负责人表示。

　　“对于开发企业来说，规模化的采购和施工能在成本上比一般个体装修低很多，从这个角度来说精装修房是开发企业的二次利润所在。但事实上，从我们了解的一些开发企业来看，要想获得这个二次利润并非易事。”青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江说，在发达国家和地区，商品房精装修交房已十分成熟，在施工、质量、交付等方面有了一套非常成熟的体系，而我国做精装修也就是在近七八年。因此对开发商来说做精装修往往是出力不讨好的事情，想在上面赚钱很难，仅仅是微利。

　　业内说法：

　　新房三方验收确保质量

　　“材料是否符合要求，质量是否过关，目前完全靠开发商自身的规章制度来管理，而仅依靠自律显然难以避免精装房出现的诸多问题。”青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江说。

　　从1999年国家建设部就开始倡导住宅“精装修”，发展住宅产业化，2005年颁布了《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，对市场上不断增多的精装修房做出了一定的行业性规范。2008年住房和城乡建设部发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，成品房精装修问题再次成为全社会讨论和关注的热点，可以说我国住宅产业化已经走过了十几个年头，精装修也日益引起各方面重视。“目前针对新建住宅，不管是毛坯房还是精装修房，都是建设方、施工方以及监理三方进行验收，我们负责监督整个验收程序的合法性，然后确认责任人，一旦签字责任人就要承担相应责任。”青岛市城乡建设委建筑工程管理局相关负责人说。

　　交付标准为何不能细化？

　　“这房子买了已经有三年了，我家用什么牌子的马桶我都不知道。”葛先生五年前买了某知名品牌开发商的精装修房。他说，直到交房前，装修到底用了些什么材料他都不知道。记者翻看葛先生的购房合同发现，里面的内容写得很模糊，各种材料都没有标注具体的型号和价格，门、卫生洁具、厨房等设备只是简略地标明“著名品牌”。

　　尽管专业人士一再提醒购房者，购买精装修楼盘，在签订合同环节尤其重要，在装饰、设备标准承诺方面一定要尽量详细，比如约定好厨房用品、卫生洁具和一些主要装修材料的品牌和型号，因为一旦出现问题，购房合同是最好的维权工具。但在实际操作中，这几乎是一句空话。

　　一位有多年精装修经验的工程师告诉记者，价差最大的是墙纸，虽然很多开发商都称自己用的是进口墙纸，但实际上真正用进口墙纸的很少，进口墙纸的工程价一平方米就要700元至800元，没几个楼盘舍得花这个钱，大多数用的是仿制产品，但价格只有每平方米80至100元。

　　业内说法：

　　期房预售不可控因素太多

　　为什么不在合同中约定品牌、型号，不将合同内容细化？“因为现在我国实行的是期房预售制，也就是说房子还没完全建好就开始销售，这也意味着销售与交付有个时间差，大约为一年半甚至两年左右时间。在这个时间差内市场波动大，材料商、装修商的价格也波动较大，在这种情况下要求开发商提前一年就敲定交付时的装修具体价格很难。”青岛市房地产业协会负责人指出，另外由于建筑工程量大，前期选定的品牌或型号的供货不一定能跟上，有时需要调节，如果合同中先约定某个具体品牌了，交付时又没用上该品牌，会被视为违约。不过本土实力房企如海信地产、天泰地产等做得比较好，海信地产三年前做精装修时就在销售合同中明确注明各个部件的品牌及系列。(记者 孙静芳 摄影记者 王建亮)