青岛男子退房后房贷仍在 银行调查要求还款

    近段时间，随着楼市的低迷，开发商打折优惠力度的加大，以及消费者法制观念的加强，有的人选择了退房。在此过程中，有一些按揭的业主比较担心，退房之后，自己所交纳的银行按揭贷款怎么办？

    热线来电房子退了为何要继续还贷？

    去年刘先生与某房地产公司签订购房合同，首付30万元，此后又向银行贷款60万元支付剩余房款。后来，刘先生发现这个楼盘有很多问题，经过反复与开发商交涉，开发商同意退房。2012年2月，双方签订协议，开发商将首付款归还刘先生，但是双方并没有谈到银行贷款的问题。

    刘先生以为，既然已经和开发商解除了合同，与银行间的贷款合同自然也就解除了，于是也就没再继续支付按揭贷款。但不久银行发现刘先生停止还贷随即进行调查之后，要求刘先生立即归还剩余全部贷款本金，否则将通过法律途径进行起诉。“房子都退了，为什么还得我还房贷？”刘先生对此很不理解。

    热线解疑购房合同失效≠贷款合同解除

    针对刘先生遇到的问题，记者采访了山东嘉阳律师事务所郐红岩律师。郐律师认为：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。第25条第2款还规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。《司法解释》规定商品房买卖合同“被确认无效或者被撤销、解除”情形下，得以解除贷款合同，而不是规定商品房买卖合同“无效或者被撤销、解除”情形就解除贷款合同。所以，并非只要房屋买卖合同效力消失，贷款合同就一定要解除。

    热线提醒购房者要提出解约主张

    按揭贷款合同的订立，是以商品房买卖合同有效成立为前提条件的。但是，贷款合同并不是房屋买卖合同的从合同，并不完全依附于房屋买卖合同。如果仅仅是当事人自行协商消灭房屋买卖合同的效力，贷款合同并不必然跟着消失效力。因此，购房者经过法定程序，以司法途径确认房屋买卖合同效力消失的真实性、合法性、有效性后，购房者或者银行还必须再通过司法途径提出解约主张，才能解除贷款合同，剩余贷款本息由开发商承担。如果不是这种途径，或者不提出这种解约主张，贷款合同仍然维持效力，购房者仍然应该向银行还款。

    刘先生可以再提起诉讼，请求法院确认房屋买卖合同已经真实、合法、有效地解除，并请求解除贷款合同，从而免除剩余贷款债务，或者在提起解除房屋买卖合同的同时将银行列为第三人一并审理。