八大关神秘别墅卖出4.7亿天价

    一栋八大关内的别墅售价4.7亿元，这条售楼信息近日在微博里疯传。八大关里的天价别墅主人为谁？谁买走了这些别墅？价格到底几何？带着种种疑问，连日来记者走进八大关的这些深宅大院探访。在翻阅八大关别墅的成交记录时，一个个“天价”让人惊叹，一栋仅有120平米的带院别墅，成交价竟超过了6000万元。

    缘起 看房也得先交千元

    3月22日开始，一条青

    前天上午，记者联系上代理这栋别墅交易的文杰地产。“这栋别墅是欧式建筑，有独立的房产证，目前为一家公司所有。”文杰地产的一名客户经理告诉记者，如果客户想看房，需要交1000元的看房费。但出于客户隐私保密的要求，他拒绝透露这栋别墅的具体位置。

    记者通过其他渠道得知，这套别墅为我市一家很有实力的公司所有，但该公司并不愿向外透露这套房子的信息。随后记者从市房地产交易中心查阅到，目前岛城别墅成交价格最高的是八大关的一栋别墅，售价高达8800万元，如果这栋别墅按4.7亿元的价格成交，无疑创下岛城别墅售价之最。

    调查 八大关别墅仅10余套可售

    近日，记者来到八大关风景区走了一圈。这里的别墅目前大多是一些机构和单位驻地以及疗养院、会所，私人别墅并不多见。这些深宅大院往往大门紧闭，记者尝试敲门，或者没有回应，或者偶有开门，但闻听记者身份后，直接表示“没预约不能进”，或者不愿接受采访。

    “八大关别墅造型独特，汇聚了众多的各国建筑风格，故有‘万国建筑博览会’之称。目前，八大关总共有300多套别墅，大多属于历史文化遗产，其产权不属于个人。”市房地产交易中心的工作人员告诉记者，八大关别墅里产权属于个人能够交易的仅有10余套。

    据介绍，这些别墅按产权大体可以划分为三类：一类属于单位疗养院或政府机构；第二类由好几户甚至十几户住在一栋别墅里，称之为“团结户”，产权很复杂；第三类别墅属于个人产权，是可以买卖的，这类别墅产权的来源是1998年的一次拍卖，仅有10余套。

    当年购进只有几百万元

    “1998年，青岛市政府曾公开拍卖过10余套八大关别墅，当年的拍卖价格在100万元到200万元之间，这是现有可交易产权房的来历。”21世纪不动产福仁世贸店店长曲佳告诉记者。

    “八大关的别墅每一套都有自己的故事，无论从建筑设计还是园林景观，无论是人文历史还是历任房屋的所有者，这些都是八大关别墅不可估量的价值，因此八大关的别墅无法与市面上的普通别墅相比。”曲佳告诉记者。

    “这些别墅的卖家大多是在1998年的拍卖上买下的，当时的价格也就是几百万元。”曲佳说，现在来看当时购入的价格并不高，但当时在市南区买套普通住房也不过是10万元左右，所以说这些别墅的拍卖价当年也可以说是“天价”了。

    120平米别墅卖了6000万

    在八大关别墅的成交记录中，记者发现大部分的房子由21世纪不动产作为中介完成交易的。21世纪不动产的总经理刘刚告诉记者，在历次交易记录中，成交价最高的8500万元的别墅就是由他们公司完成交易的。“这套别墅建筑面积在400平方米，光院子就有2亩地。如果单纯计算建筑面积，这套别墅每平方米的售价超过了20万元。”刘刚告诉记者，这还不是单价最贵的，单价最贵的是一套建筑面积120平方米的别墅，院子1000多平方米，售价超过6000万元，按建筑面积计算，每平方米的售价超过了40万元。

    一套别墅一个定价

    “其实用每平方米的售价是无法体现八大关别墅价值的。”21世纪不动产福仁世贸店店长曲佳告诉记者，八大关的别墅每套都有不同的售价，也不是按照建筑面积来计算的，八大关的别墅每套都没有固定价格，都是由房东自己定价。

    “八大关的别墅具有不可复制性，属于稀缺资源，而且大多数的别墅都属于非卖品，偶尔会有别墅拿出来卖，所以成交价格都是天价。”曲佳告诉记者，目前据她所知，八大关在售的别墅只有两三套，每套的标价都非常高。而且由于此类交易的客户的私密性很强，大都委托中介看房、收取订金，直到最后成交都甚至见不到真正的卖家和买家。“最近三年，八大关的别墅只成交了两套，每套成交价都是天价。”曲佳告诉记者。

    声音 八大关别墅 历史的凝结

    八大关建筑少数建于德国统治时期（1897-1914），大部分兴建于上个世纪30年代。沈鸿烈担任青岛市长期间，将荣成路以东，北到湛山大路、南到太平湾的近千亩区域规划为 “荣成路东特别规定建筑地”，要求建筑密度必须在50%以下，保护绿地，以及必须采用透空围墙等等，并以八大关隘的名字来命名。

    青岛文史专家鲁海告诉记者，八大关是建筑融和环境的一部经典，中外建筑师共同创造了一个建筑艺术宝库，展示了一幅跨文化对话图景。参与八大关建设的外国建筑师来自俄、英、法、德、美等国家，带来了众多国家的建筑思想和建筑实践。以刘耀宸、张新斋、徐垚、刘铨法、王节尧、王屏藩、苏复轩等人为代表的中国建筑师的艺术创造更是难能可贵。他们受过西方建筑思潮的熏陶，已能娴熟地融汇各种建筑语言，完成有个性的艺术设计。

    除了经典的建筑艺术设计，曾经在八大关别墅住过的名人，更让这里具备了独一无二的历史人文气息。新中国成立以后，八大关别墅成为接待党和国家领导人及外国元首的重要场所，毛泽东主席也光临过八大关，在此畅游大海。刘少奇、周恩来、邓小平等领导人及柬埔寨西哈努克亲王等曾下榻山海关路9号。山海关路17号因为有彭德怀、刘伯承、贺龙、罗荣桓、徐向前、叶剑英6位元帅的下榻而被称为“元帅楼”。

    幕后 买家多是外地富豪

    “从我们的成交记录来看，购买八大关别墅的大都是外地人，其中北京人和上海人居多。”曲佳说，这些买房人的经济实力非常强，大都是一次性付款。他们买完房子后，大都是以度假为目的。要么是一家人一起来青岛度假，要么是用来招待公司客户或者是亲朋好友。有些别墅一年中很少看见有人光顾。

    “至于买家是谁，我不方便告诉你，甚至我也不知道，因为交易过程都是由双方代理人完成的。但业内传闻，国内某知名网络游戏的公司老总买下了八大关的一栋美式乡村风格的别墅，青岛籍的一名电影明星买下了一套日式风格的别墅。”曲佳向记者透露。

    中介拼出完整产权

    “还有一种卖家是单位分房。我们曾经帮忙收购了一栋拥有13个产权的别墅，这套别墅就是当年福利分房时代，单位分给职工的房子。房子很老，楼下打鼾楼上听得一清二楚。”曲佳说。

    “当时我们协调了很多次，有客户看好这套别墅了，而对于住在这套别墅里的居民来说，他们的居住环境其实很差。我们一家一户地谈，给他们在中意的市区地段每户购买了一套房子，才把他们的产权都归到我们的名下，然后再跟客户完成交易。”曲佳告诉记者。

    修片瓦得两部门审批

    “八大关别墅中凡是门前挂着文物标识的房主哪怕是换一片瓦也需要经过审批。”昨天，记者联系了青岛市文物局文管科，工作人员告诉记者，由于八大关别墅属于全国重点保护文物，即便是私人拥有八大关别墅的产权，要想改变八大关别墅的样式和格局都必须经过严格的审批。如果是室内装修，改变原有风貌是不允许的。

    “比如别墅有片瓦坏了，房主要想更换，必须先到文物局申请，通过审批后再报规划局，只能使用同样材料保持原有外形才能更换。”市规划局工作人员告诉记者。（记者 原野)

    延伸·代表别墅

    ·花石楼（1930年，黄海路18号），是一座海上地标，由中国建筑师刘耀宸、王云飞、方信懋、王义朋等设计，显示了多元文化的融合，其古堡式风格中又包含了古罗马、哥特式等多种建筑艺术元素，内部装饰上则有巴洛克与洛可可艺术的痕迹。

    ·约翰·高尔斯登别墅（1932年，山海关路1号），由俄国建筑师拉夫林且夫设计，整体上呈现出文艺复兴晚期风格，既传达了古典建筑所特有的庄严之美，亦弥漫着一种优雅的浪漫气息。

    ·积善堂别墅（1941年，太平角一路1号），出自英国皇家建筑师学会准会员怕马及其合伙人丹拿所创办的 “怕马与丹拿公司”，为英国田园式别墅，呈现坚固与灵动相结合的美感。

    ·英国总领事官邸旧址（1941年，太平角一路9号），是一处地道的乡村别墅，张新斋设计，这是中国建筑师在八大关移植西洋别墅样式的成功之作，欧洲大陆源自中世纪的田园住宅模式得以成功转述。