正略钧策房地产论坛·商业地产的春天

    正略钧策管理咨询 市场部

    随着国家调控政策深入以及市场的发展，房地产行业正沿着愈发规范的道路前行，商业模式与创新转型成为房地产企业布局的重点。中国房地产未来之路尽管充满坎坷与挫折，前景却仍然光明与广阔…

    中国的住宅地产已经告别了单边快速上扬的发展阶段。在这个节点上，出现了一个新的趋势，就是商业地产的投资和消费。3月22日，清华大学-正略钧策地产行业发展论坛在清华伟伦楼召开，正略钧策合伙人、副总裁薛迥文发表了题为《商业地产的春天》的主题演讲，与现场嘉宾一起分享了有关商业地产发展现状及趋势的精彩观点。

　　春天来临，商业地产步入加速发展期

    参考发达国家商业地产发展历程，国内整体发展水平与美国60年代的状况相似，一、二线城市相对超前开始步入商业地产加速发展期。薛迥文指出，一个国家或地区的人均GDP在8000-20000美金的时候，商业地产会进入一个快速发展的黄金时期(如下图所示)。“我们国家目前正好处于这样一个阶段，人均GDP大概不到6000美金，但是一线城市，比如北京2011年的人均GDP是12000美金，这就可以解释为什么在中国的一线城市，商业地产的春天已经来临。”

    (图片来源：正略钧策)

    商业地产的新进入者非常多，就目前来看，薛迥文将其分为几种不同的类型，有的是资金背景，比如以投资者的身份介入;有的是业内资金实力、运营实力比较强的传统房地产商，比如像新加坡的凯德置地，国内的万达等。此外，还有从住宅地产向商业地产转型的房地产商，比如万科、华润、富地、龙湖、绿地等等，在其三到五年规划里，都提出了至少在20%以上的商业地产投资比例。薛迥文说，“这实际上是住宅开发商从最初的摸索到大举进入商业地产的信号。”

    他以万达等成功模式为例进行了分析。圈地运动、业态平衡及快速复制相互促进的良性循环，战略思维指导下对路径和节奏的准确把握，使万达成为过去10年最成功的模式。他解释说，万达的三轮驱动模式，第一是圈地运动，以商业地产为由头，去满足地方政府的需要，快速、大规模地圈占稀缺性的地段;第二是业态平衡，不仅仅单做商业地产;第三在战略执行方面，实现项目的快速复制。这三点相互促进，形成一个良性循环，再加上时间段上，万达准确把握了中国住宅和商业地产发展的黄金期。

　　春天在哪里，商业地产战略机遇

    进一步细分商业地产的业态，真正的一站式购物中心占全国商业地产的比例非常低，体量大的商业项目还是社区商业。中国的商业地产不存在总量上的供求失衡，那么问题出在哪里?薛迥文认为是结构性的失衡，由两个原因造成：第一，产业升级。现在大家更喜欢去一站式购物中心，能同时满足休闲娱乐的需求;第二，空间重构。中国城市的发展会带来一些空间上的重构，例如轻轨交通的枢纽，就会产生新的商业机会。这种结构性缺失会给商业地产发展带来关键驱动因素，符合消费升级潮流的城市综合体和特色商业成为战略机遇所在。

    从增量开发的视角来看，薛迥文认为一线城市竞争激烈且核心地段优质资产稀缺，三四线城市缺乏快速发展动力，二线城市及轨道交通节点则处于黄金期。商业方面，一线城市新城中心和二线城市核心区综合体是发展热点，二、三线城市逐渐成为商业发展的主战场;商业地产里的另一个形态写字楼，“北上广深”一线城市，仍然是写字楼发展的主要区域，但天津、重庆、成都等经济发展较好的二线城市逐渐表现出了强劲的增长趋势(如下图所示)。

    (图片来源：正略钧策)

    从存量重组的视角来看，薛迥文提到，一二线城市不是增量开发的黄金期，却进入存量盘活和重组的黄金时代，他认为价值判断和价值提升者的春天将来临。

    从金融创新视角来看，商业地产的金融需求会出现在三个阶段，薛迥文解释说，在开发阶段，会有一些风险偏好比较高的PE进入，来做商业地产的开发;在商业地产的培育阶段，会有第二种PE负责商业地产的培育，用运营能力把别人运作不好的或者毛坯的商业地产，通过改造和招商招租，让它焕发出新的资产价值;第三类是最后接盘的，风险偏好比较低，对稳定的投资回报的要求比较高。这意味着不同类型的需求，可以通过不同的金融产品去解决。关键就在于谁能针对不同风险偏好投资者去创新金融产品。

    “转型”，已经成为2012这个特殊年份里的热议之题。不少住宅地产企业开始转向商业地产和工业地产。转型的前景是美好的，过程却是漫长而痛苦的。没有对形势的准确研判，没有对自身资源与能力有效的整合，没有抱着一个坚定的信念，企业注定将在转型的过程中失败，看似美好的馅饼则变成自掘的陷阱。马云曾说，今天很残酷，明天很残酷，后天很美好。房地产企业一定要谋定而后动，否则后天一样很残酷……

　　关于正略钧策

    正略钧策是中国最具规模、实力和影响力的咨询公司。前身为新华信管理咨询公司，始创于1992年11月11日。2005年，正式更名为正略钧策管理咨询。

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