3月1日起买房先交维修金

　　《青岛市房屋专项维修资金管理办法 （试行）》（以下简称《办法》）今起实施，记者从市国土资源和房屋管理局获悉，市房屋专项维修资金管理中心昨挂牌成立，市民可去七区各房地产交易中心办理维修金交存事宜。该办法正式实施后，长期困扰市民的房屋维修难题有望得到解决。

　　发布

　　七区交易中心均可交存

　　昨日，市房屋专项维修资金管理中心举行揭牌仪式，该中心成立后，将具体负责全市房屋专项维修资金的归集、账户管理、使用监管和信息系统建设、维护等职责。记者看到，该中心紧邻市房地产交易中心，市民个人交存维修金时只需在房地产交易大厅内办理即可。

　　“我市各大银行在房地产交易大厅内基本都设了办理柜台，市民在办理房产登记过户、交存维修金手续时，就不用来回跑了。”市房屋专项维修资金管理中心主任王西涛说，另外除了市房地产交易中心外，分布于七区的区房地产交易中心也可办理维修金交存，市民可根据各自房产坐落位置到所在区办理房产登记、维修金交存业务。

　　“目前全市共有11家银行负责收取市民交存的维修金，市民买新房办网签手续时就会领到一张交款通知书，买卖二手房时，房屋中介挂牌公示时也会领到一张交款通知书，上面会明确指出其房产所对应的银行，市民直接到该银行柜台交存即可。”王西涛介绍说。

　　市内七区房产均需交存

　　根据规定，我市市区范围内（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛）的住宅和非住宅房屋（包括商品房、保障性住房、拆迁安置房和写字楼、商业网点等各类非住宅房屋）的业主都应当按照本办法的规定交存房屋专项维修资金，但单个业主所有且与其他房屋不具有共用部位、共用设施设备的除外。

　　商品房（包括新房、二手房和保障性住房、拆迁安置房）业主应当按照所拥有房屋的建筑面积交存房屋专项维修资金。首期房屋专项维修资金每平方米建筑面积的交存标准分别为：配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的8%交存；未配备电梯的房屋及配备电梯且未设地下车库的底层房屋按照建筑安装工程每平方米造价的5%交存。

　　根据当前的工程造价，市房屋专项维修资金管理中心对首期房屋专项维修资金的交存标准作了具体规定。按照建筑面积计算，配备电梯的房屋的交存标准为133元/平方米，未配备电梯及配备电梯且未设地下车库的底层房屋的交存标准为51元/平方米。

　　公房再出售也要交维修金

　　公房方面，出售公有住房的售房单位按多层房屋售房款的20%、高层房屋售房款的30%，从售房款中一次性提取；购房人按售房款的2%交存。

　　市国土资源和房屋管理局负责人表示，上世纪九十年代公房出售变私房时，已收了房屋专项维修资金，因此这部分“公改私”的房子不需要再交维修金。不过有的已出售公房的房屋维修金用完了，或者余额所剩不多，根据新的《办法》，不足首期交存额30%的，应当及时足额续交。如今再出售公有住房的，也同样需要交存房屋专项维修资金，参照上述公房交存标准，该规定与目前我市出售公有住房专项维修资金交存标准一致。

　　公有住房的购房人应当在办理购房手续时将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户；公有住房售房单位应当在收到售房款后，及时将房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。办理流程与上述商品房一致。

　　而对于那些短期内不打算进行交易、且没有建立公共部位维修金的已入住房产，业主应当按照《办法》规定的标准补建，具体方式由业主大会决定；未成立业主大会的，由房屋所在地街道办事处组织物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主决定。

　　答疑

　　A

　　如何使用房屋维修金？

　　问：房屋维修金交存后，需要使用时业主该怎么办？

　　王西涛：维修金使用程序为：

　　（一）物业服务企业制定使用方案；

　　（二）使用方案应当在小区明显位置公示不少于7日，并经有利害关系的所占面积及户数比例达到三分之二以上的业主同意；

　　（三）物业服务企业将使用方案报房屋专项维修资金管理机构审核；

　　（四）房屋专项维修资金管理机构经现场勘查后办理备案手续，并通知专户管理银行将使用方案工程预算资金的70%从物业管理区域单位账中划转至物业服务企业；

　　（五）物业服务企业组织实施使用方案；

　　（六）工程竣工后，物业服务企业应当邀请所在地房屋专项维修资金管理机构、街道办事处、相关业主代表对工程质量进行验收，对工程决算有异议的，可以委托专业中介机构对工程造价进行审核，费用计入维修和更新、改造成本；

　　（七）经验收合格后，由房屋专项维修资金管理机构通知专户管理银行拨付应付费用的剩余款项。

　　“未实施物业管理的，由相关业主或者业主委员会按照上述程序办理使用手续。”市房屋专项维修资金管理中心主任王西涛说，在房屋维修时，可以采取公开招标或者邀请招标等方式选择具有相应资质的施工企业，并与施工企业签订工程施工合同。

　　B

　　邻居不交怎么办？

　　问：我家住楼顶，漏雨情况时有发生，我倒是很想交这笔公共部位维修金，好彻底把楼顶防水重新做做。但要是楼下的不愿交咋办？即使全楼都交上了这笔钱，但真正要用的时候，同意用维修金来修的业主不到三分之二，这又怎么解决呢？”

　　王西涛：要明确一点的是，房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当遵循谁受益谁负担的原则进行分摊。具体地说就是属全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；属单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；属单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

　　“因此具体到某处出现问题需要动用专项维修金维修时，应该找明具体原因，不是一出问题就需要对全楼业主征求意见，这在很大程度上缩减了征询意见的过程。”王西涛说，另外根据《办法》第三十七条：“单位和个人未按照本办法规定交存或者拒绝按照规定承担房屋专项维修资金的，业主委员会或者相关业主可以依法对其提起诉讼。”

　　C

　　这么多钱怎么监管？

　　问：全市几十万套房子，真要是全部交了维修金，总额将达到数十亿元，这么多钱，怎么监管？谁来监管？

　　王西涛：房屋专项维修资金属于业主所有，专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不是交给政府的，更不是交给资金管理机构的。每户交存维修金后，就会设立一个专门账户，房屋所有人可以登录网站查询资金使用情况、利息所得以及所剩余额，未经业主同意谁也不能任意动用这笔专项资金，目前网站还在最后完善中，很快就可公布于众。根据规定，房屋专项维修资金自存入维修资金专户之日起，按中国人民银行有关规定计息，利息计入房屋专项维修资金分户账滚存使用。

　　另外，《办法》第四章分别从主管部门监督、审计部门监督和财务管理方面，强化了相关部门的监督管理职责。第三十三条规定：“维修资金管理机构、业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对房屋专项维修资金账目，并向业主公布。为了增加维修资金使用的透明度，便于业主查询和监督，保障资金安全运作，《办法》还明确建立账目查询制度，第三十四条规定：“专项维修资金管理机构、专户管理银行应当建立房屋专项维修资金信息系统，业主可随时对其分户帐中房屋专项维修资金使用、增值收益和账面余额进行查询。业主和有关单位对查询的情况有异议的，可以要求复核。”