青岛部分大鳄转让股权避险

市北一地块闲置了多年

    1992年8月，胶州市经济技术开发区房地产公司正式注册，经过20年的磨砺，扛过了2008年的低迷，却栽倒在2011年的调控 。老房企被迫易主，转让了100% 的股份。无独有偶，青岛隆泰置业有限公司100% 国有股权也完成了转让。2月3日～5日，记者多方调查发现，从去年到现在，青岛有47家房地产企业开发项目为零。

    老房企黯然易主

    近日，北京市住建委发文称，北京东方时代房地产开发有限责任公司等473家房地产开发企业的资质证书，有效期满后未依法申请延续，或工商营业执照已注销。根据有关规定，已注销上述企业的开发资质。这意味着这473家房地产开发企业将不能在北京市进一步从事楼盘开发。

    紧接着，武汉也出来了类似的情况。实际上，早在去年的时候，青岛便出现了房地产企业转让股份的现象，这里面也有外来大鳄，还有老房企。2月3日，记者从“青岛市公共资源交易网”查询发现，去年下半年，胶州市经济技术开发区房地产开发公司100%的国有股权转让成功，这意味着该公司正式易主。

    公开资料显示，胶州市经济技术开发区房地产公司于1992年8月在胶州市工商局注册成立。1994年4月核定四级资质，注册资金为250万元。1997年核定为三级资质，注册资金为550万元。这几年开发建筑面积20多万平方米，拥有固定资产3500万元，年产值1300万元。年租赁收入400万元，实现利税280多万元。

    根据当时的股权转让公告，去年9月份，该公司的负债额超过了4180万元，评估后的总资产为5106.8万元，挂牌价格仅有923.8万元。

    胶南房企1.4亿“卖身”

    西海岸的楼市，一则“青岛隆泰置业有限公司100%国有股权转让公告”激起千层浪。公告显示，青岛隆泰置业有限公司100%国有股权转让项目经胶南市国有资产管理办公室批准公开挂牌转让，经评估总资产18198.48万元，负债 4111.1万元，净资产14087.38万元。挂牌价格14087.38万元。该公司房地产开发项目土地使用权面积为56093.1平方米，容积率不高于1.3。

    “2007年的时候，当青岛市区开始出地王，房价跳涨的时候，胶南楼盘本地销售艰难。那时胶南当地的开发商资金不是很足。2009年，胶南楼市的春天来了，一直到2010年年底。与胶州绿城当了区域房价上涨的领头羊不同，胶南房价上涨的始作俑者是个很低调的本地企业。在2009年，它第一个把那鲁湾海景公寓的价格定在了一万二起价，那时候几乎没有过万的楼盘。而到了2010年，这些公寓已经过了两万。外来的购买力一旦被阻住或者不来了，只怕目前的价格就悬在了半空，真成了空中楼阁。”对于胶南楼市，业内人士张百忍介绍说。

    整个2011年，胶南楼市的成交量远不如城阳、胶州等区域。

    大鳄也玩不转

    从郊区到市区，从普通房企到外来大鳄，都有楼市惨淡的身影。当开发区的海上嘉年华悄然完成60%股份转让；当外来大鳄上实彻底退出开发区项目的开发；当东方银座砸35亿元进军开发区楼市；当莱阳路8号地块降价转让……你发现了吗？开发商拿地稳赚不赔的黄金时代已经一去不复返。纵然是大鳄，也要为当初的冲动付出代价。

    2010年1月22日，青岛举行土地拍卖会。位于前海一线的原市南审计局地块成为焦点，众所周知，绿城击败竞争对手，成为该地块的主人，代价是，总价超过 40亿元，地价为1.78万元/平方米。这是当时的地王，没有任何悬念。

    时间到了2011年1月17日，该项目发布环评公示，该项目要成为高档商务办公与酒店的集大成者，适当配套建设特色商业和酒店式公寓。商务办公建筑面积比例约占35%，酒店建筑面积比例约占20% ，特色商业服务设施建筑面积占比约10%，酒店式公寓及自身配套设施建筑面积占比不超过35%。

    当大家期待该项目在2011年展现风采的时候，绿城陷入了种种风波。如今，该地块拍卖已经满两年了，现场依然是一片大坑，高楼酒店成为奢望。上海、香港媒体更是报道说，该项目在绿城准备出售的地块中，可能要套现。

    47家没开发项目

    “去年，整个青岛市进出的房地产企业很多。有在低谷拿地的，有被迫退出的。也有转让名下地块的。市南区动作很大，莱阳路8号比较低调，拿地的时候媒体都没有注意到。转手的时候才知道是降价转让。地王是非常难操作的。在前几年，可以靠延期开发来降低成本，到时候卖个高价。而现在，高端项目已经有了紧箍咒！有个很奇特的现象：李沧区一家高端楼盘，预订的房子很多，但成交的很少。原因就是受限购影响，要等个人购房资格网签走程序。市南区就更多了，不是个例。”太平洋房屋山东区域总经理林宪周介绍说。

    2月5日，记者查询青岛房地产开发企业信用档案发现，有47家开发商在去年没有开发项目，市区、郊区均有分布。另外，在“已完成和在建项目”一栏里也有不少企业挂零。“每个房地产企业在新的区域拿地，需要注册房地产公司。比方说，外来的大鳄，在市南区有房地产公司，在城阳区拿地，得在城阳区注册个新公司。当这个项目开发完的时候，这个公司就会及时注销，有很多这样的情况。”林宪周向记者解释说。

    辽阳西路一地块闲置多年，两次易主

    在市北区辽阳西路以南，吴兴路以东，绍兴路以西，有块空闲地块。大约4年前便空着。根据最新的规划显示，规划总用地面积25411平方米，规划总户数652户。

    2月3日，记者到现场实地探访。地块已经围上了围栏，并写着项目名称“中广宜景湾”的字样。地块虽然没有开工建设，但也有一定进展。而去年这里还是一片荒凉。如今，土地进行了平整，但还没开工。记者采访了解到，之前地块两次易主。

    另外，之前一直没有动工的市南地王工人疗养院地块有了进展。2月4日，一位知情人士告诉记者，项目今年会开盘，之前一直在挖地下停车场。地下停车场的要求高，接下来会开工建设，项目定位高端，会在景观设计等方面下工夫，不让购房者失望。

    在限购影响下，高端地王的前景确实堪忧。昔日山东路地王项目的尴尬还在。根据市房地产交易中心的数据，从去年7月该楼盘开盘到现在，成交量不足100套，仍有715套房源在售。

    记者手记

    “被囤”是一种痛苦

    捂盘囤地，这个词是在楼市火爆的前几年产生的。意思很简单，捂盘就是不想销售，等着房价上涨，好卖个好价格。囤地，就是囤积地块，等周边房价上涨后，再开发赚取更多的利润。如今，捂盘、囤地还在上演，然而如今房价上涨已被遏制。上涨无望为何还要囤地？没钱开发，银行不给贷款，融资渠道受阻。

    正如崂山区一家房地产公司的常务副总说的，当前都是“被囤”，很痛苦。“现在开发较慢的无外乎两种情况。一种是，开发商实力不足，地块成本摆在那里。这不是以前了，随便弄个售楼处，工地上弄几个人就可以收钱。开发商融资不到位，只能尴尬等着。第二种情况是，开发商有实力，但地块成本太高，典型的就是地王。”

    然而政策还是很明确的，囤地两年将被无偿收回。但直到现在，青岛还没有出现这样的案例。绿城的原市南审计局地块、工人疗养院地块都是痛苦地“被囤”的例子。（记者 李晨）