再难也要啃“硬骨头”——探访四方区筒子楼改造工程

再难也要啃“硬骨头”——探访四方区筒子楼改造工程

本报记者 姜慧丽

新年伊始，在四方区刚刚结束的第十二次党代会上，记者了解到，未来五年，该区将 “集中成片实施旧城改造，确保完成鞍山路北片等符合条件老城区改造；争取政策支持，全面完成筒子楼改造，切实改善居民生活环境。”

虽然只有寥寥数语，却为居住在347栋筒子楼里的15602户居民带来了希望。然而，筒子楼内居民居住密度大、情况复杂，改造的难度更大，堪称四方区最大的民生难题。如何更好地解决好这一民生难题，近日，记者进行了实地调查，并采访了相关工作人员。

筒子楼里的生活难题

1月中旬的一天，记者来到鞍山一路21号。这片筒子楼居民以特别的方式迎接龙年的到来：租住在10号楼的外来务工人员将洗被子后剩下的一大盆脏水冲倒到门前的水泥路上。这位三十多岁的女租客说：“路上平时流着屎尿，用这个水冲冲能除去臭味。好在天气不算冷，这些水也冻不上。”家住鞍山一路21号1号楼的杨大姐忙着将床铺收起来。杨大姐告诉记者：“这间老房的建筑面积是20多平方米，平时住着老少三代五口人。要过年了，孩子们总得有个地方吃饭。我把床铺收起来，也好让房间显得宽绰点儿。”同样住在这片筒子楼的艾艳华越到春节心情越郁闷：“我们楼里厕所的下水道又堵了，一大早我就去找居委会。其实我知道，找了也没有用。我们这片楼所有的下水道都堵过，通了没几天肯定还会堵。房子太旧了，1953年建成的，基础设施都不行了。这些年，下水道一堵，居民们只好把屎尿倒在街道上。好在你是冬天来了， 如果是夏天，那个味儿能让你呕出肠子来。”

鞍山一路21号共有10栋二层筒子楼，是建于上个世纪五十年代初的港务局宿舍。60年过去了，这片解放初期让工人“老大哥”引以自豪的筒子楼，如今已出现诸多问题：居住面积狭小，每户只有20多平方米，几乎家家都接建了棚厦、搭上了吊铺；居民生活设施不配套，没有独立的卫生间和厨房；基础设施严重老化，用水、用电、如厕成为回避不了的生活难题。

阜新路街道安康社区书记于明明告诉记者，该社区筒子楼较多。虽然社区户籍居民数达1572户，但目前已有934户搬离这里。“前几天，住在鞍山一路21号10号楼的于大娘也搬走了。她今年90多岁，身体不好要打吊瓶，却根本下不了楼，没办法只能搬出去租房子住。”

鞍山一路21号是四方区筒子楼的一个缩影。筒子楼内的民生难题也成为四方区委书记纪敏的一块“心病”：站在他的办公室内，该区最为集中的筒子楼片区——鞍山路北片近在咫尺。这片位于鞍山路以北、山东路以西、抚顺路以南、人民路以东的筒子楼片区集中了75栋筒子楼，3154户居民居住在此。鞍山一路21号这10栋筒子楼就属于这一片区。

从2010年调到四方区工作，纪敏几乎走遍了四方区域内的所有筒子楼。采访过程中，纪敏告诉记者：“四方区的筒子楼大多建于上个世纪五、六十年代，里面的住户多是以前老国企的退休职工。他们收入较低，没有能力改善自身的住房条件。总不能把这些筒子楼带入第十三个‘五年’？”说这些话时，纪敏一改平和的语气，音调明显提高，还伸手擦拭了一下脸上的汗水。

筒子楼的改造难题

从前年开始，四方区开发建设局工作人员黄振中开始负责调查该区的筒子楼“家底”。筒子楼相关数字已在他脑海中生了根：目前，该区尚有存量筒子楼347栋，总建筑面积50.1万平方米，涉及居民户数15602户，占全市存量筒子楼的一半左右。四方区将相对集中的288栋筒子楼划定了7大片区，主要包括瑞昌路三角地片、顺昌路片、宁化路片、市中心医院片、洛阳路34号、鞍山路北片以及南丰路片，这7大片区共有居民12536户，建筑面积约39万平方米，户均建筑面积为31平方米。另有59栋筒子楼零星分布，涉及居民3066户、建筑面积约为11.1万平方米，户均建筑面积为36平方米。

事实上，从2008年开始，四方区一直没有放弃改造筒子楼的努力。在短短两年时间内，四方区改、扩建筒子楼30余栋。该区城建局副局长刘忠说：“当时，四方区根据市里的统一部署对筒子楼进行改、扩建。通过改造筒子楼内部结构，扩建厨房、卫生间，完善自来水一户一表、供热、燃气等生活配套设施，在一定程度上改善了居民的住房条件和居住环境。但是，在400多栋筒子楼中，具备改扩建条件的不到40栋。绝大多数筒子楼在日照间距、消防等方面不具备改、扩建条件。在实际操作中，改、扩建的部分无法计入建筑面积，老百姓对改、扩建也有一些不同意见，拆迁改造的呼声越来越高。因此，从2010年以后，针对筒子楼的改、扩建工程停了下来。毕竟这些筒子楼时间太长了，单纯改、扩建并不能完全解决筒子楼居民的生活难题。”

改、扩建不能从“根”上解决问题，然而，拆迁改造却遇到诸多问题：筒子楼区域人口密度高、土地利用强度低，且居民房屋拆迁成本不断增加，改造资金缺口巨大。

缺口大到什么程度？拿鞍山路北片来说，这75栋筒子楼经过正常的房屋征收、土地拍卖等程序进行改造后，经过粗略的匡算，资金缺口少说也在27亿。2011年，四方区地方财政一般预算收入约在11亿。筒子楼巨大的资金缺口堪称天文数字。

相比成片的筒子楼片区，零星分布的单栋筒子楼的改造难度可能更大。金华路22号是一座“几”字型筒子楼，共有5层，居民118户，建于1969年，始建单位为青岛纺织器材厂。与之相距二三十米的西北角，就是一片现代化新小区——金苑小区。“这栋筒子楼临街。改造后原地什么都干不了，只能进行景观建设。”随行的四方区工作人员介绍。这也意味着，在拆除这栋筒子楼后，将不会产生任何土地收益。

如何啃下这块“硬”骨头

尽管筒子楼难改，但在前年和去年的两年时间里，四方区依然拆迁改造了15栋。黄振中扳着指头如数家珍：“这两年，我们区通过旧城改造‘消灭’了15栋筒子楼，南宁路79号项目‘消灭’7栋、原晶华玻璃厂改造项目 ‘消灭’3栋、宜阳路59号项目‘消灭’5栋。”

之所以能够“消灭”这些筒子楼，是因为四方区利用老企业搬迁的有利时机，将筒子楼地块与企业用地捆绑起来进行开发。宜阳路59号旧城改造项目将外贸五矿车队用地和相邻的5栋筒子楼一起进行改造，原晶华玻璃厂拆迁改造项目中企业用地与相邻的3栋筒子楼居民捆绑在一起进行了开发。

两年内改造筒子楼15栋，对四方区来说实属不易。事实上，并不是所有的筒子楼都有相邻的工业用地可资捆绑，现实的情况更为复杂。拿顺昌路片说，这里共有筒子楼25栋，居民1091户。在现场，记者看到，与这片筒子楼相距不到30米，还有一个由四栋四层住宅组成的新小区，名为安逸居。安逸居建于2006年，以前为原国棉三厂用地。安逸居位于顺昌路片筒子楼以北，地势明显要低很多。“顺昌路片筒子楼本身就已经十分密集，改造后势必要建起高层。可是，如果建起高层，又必然带来挡光问题。安逸居安逸了，筒子楼居民啥时能安逸呢？”四方区开发建设局工作人员说。

采访中，四方区相关部门工作人员告诉记者，在筒子楼改造过程中，一定要坚持“统一规划，成片开发”的原则。“只有坚持了这一原则，才能更好地解决后期公建配套的问题。同时，也避免出现安逸居这样的情况。”他说。

筒子楼难改，却不改不行。与筒子楼打了快两年的交道，黄振中对筒子楼居民的生活不便感同身受。采访中，他充满感情地说：“筒子楼大多数是老国有企业宿舍。现在，我们区的老企业正在搬迁改造过程中，如果这些老企业的土地出让金收益部分能够补助筒子楼改造缺口就好了。毕竟，当年，居住在筒子楼里的老职工也是为这些企业做过贡献的。不过，即使土地出让金都补上了，依然还有缺口。怎么办？能不能减少四方区保障性住房配建比例，提高商品房开发比例，用商品房比例提高的收益部分来补贴区内筒子楼改造缺口？而对于小片及零星分布的筒子楼，在居民异地安置后进行拆除，腾出的土地可以进行开发建设，如果能够减免全部土地出让金和配套费的话，这部分筒子楼的改造也有可能。”