房企现金为王勒腰过日子

来源：青岛新闻网 2012-01-19 12:18:55

资料图片。

　　随着2012年新年土地第一拍的爽约，房地产企业开始皆以“现金为王”。日前，位于李沧区地铁沿线的优质地块拍卖由于少有开发商竞拍，拍卖会不得不被迫取消。据记者采访了解，土地储备历来被看作是房地产企业的核心竞争力，但日前记者采访多位业内人士时，房地产企业的代表纷纷表示，在如今调控市场下，企业核心竞争力不再是土地储备规模的大小，而是如何保持良好的现金流，如何促进销售，如何平衡土地储备和资金链等问题，一时间，曾一度以储地为战略的房地产企业，纷纷尊“现金为王”。

    新年“第一拍”爽约

　　日前，原定于本月11日开拍的位于李沧区重庆中路399号原地毯厂地块，因无人参与竞拍而将拍卖会推后。据悉，地块拍卖取消是因为竞拍人数不足。根据国土部门发布的信息显示，符合条件的申请人要在1月10日前发放《竞买资格确认书》，申请人数如果少于2人，将中止本次拍卖。

    开发商不敢轻易拿地

　　由于企业年底资金紧张和限购令继续实施等因素的影响，目前房产市场的观望情绪浓厚，在市场前景不明朗的情况下，开发商自然不敢轻易拿地，土地拍卖取消的事情并不让人意外。据了解，在2011年土地拍卖市场上，因无人竞拍而导致的流拍事件就屡屡上演。

　　据了解，在2009年和2010年，青岛土地市场竞争极为激烈，现场拍卖过程中，企业轮番举牌，土地价格也一路飙升，“地王”屡被刷新。然而2011年，青岛自限购以来楼市成交明显下滑，市场的存量房激增，市场前景并不明朗，土地市场是楼市的最前段，开发企业普遍看空后市，调整企业战略，谨慎拿地。居住用地已从2009年、2010年多家企业竞抢、土地多倍溢价成交的火爆态势急转直下。仅2011年8月一个月，就有4宗住宅用地因无人竞价而被迫流拍。与此同时，2011年下半年以来，传统的“金九银十”成色不足，开发商拿地愈加理性，底价成交则成为土地市场的交易常态。

　　不单单是青岛，土地市场的降温已在全国范围蔓延。日前，国土部表示，楼市调控持续从紧，多重手段下，房屋、土地市场热度明显下降，价格进入停滞回落通道。

    开发商“勒腰过日子”

    “万科已经进入冬天模式。”2011年末，万科总裁郁亮在一次媒体交流会上这样表示。用这句话来总结2011年末和2012年初的楼市再合适不过。作为房地产企业的领军者，万科的判断在很大程度上代表整个行业对楼市的研判。采访中，业内人士纷纷表示，至少在2012年上半年，“勒紧腰带过日子”将成为房企的共同选择。

　　自万科宣布其进入冬天模式之后，深圳、南京、上海等多地都出现楼盘降价的局面，而青岛的开发商也紧随其后。根据统计，随着年底回款和银行催账压力的增加，岛城开发商无奈竞相降价吸引顾客，房价下降的浪潮一波接着一波，这种打折优惠层出不穷。最先试水的当属存量最大的李沧区，先是万科生态城以6885元/平方米的起价令人咋舌，成为业界热谈的话题，紧接着春和景明、芳馨园、中海国际社区、中南世纪城争相效仿。

　　业界认为，在限购、限贷政策下，住宅成交量已连续多月呈现平稳走势，即使土地供应量出现大幅增加，对成交的刺激作用也十分有限。据了解，目前青岛新房“库存”已达15万套，而在2012年我市将有超过30个楼盘计划开盘，面对低迷的成交量和依然从严的房产调控政策，开发商不得不“勒紧腰带过日子”，暂别房企“储地为王”，转向“现金为王”。本报记者李雯

    市场动态

    部分家居建材商提前放假降成本

    个别材料商两个月未签单 2012年或将考虑转行

　　日前，记者在采访中发现，今年受房地产市场不景气影响，房地产的下游行业，如家装公司、装饰材料市场提前放假过年，而且假期也相应延长。据业内人士透露，提前放假过年的主要原因就是今年楼市交易冷清，“没有人买房子，也没有人装修，反正都快过年了，与其这样耗着，还不如早点放假，还节省成本。”据记者了解，今年整个房地产行业及其相关行业春节假期普遍延长，整个行业正在迎来变局时刻，新一轮洗牌或许即将开始。

    部分材料商春节休息半个月

　　昨日，记者电话采访了多家家居建材市场和材料商，其中大多数已经放假了。“我们从1月16日（农历小年）开始休，一直到2月1日（农历正月初十）恢复营业，可以休半个月。有的业户休得更早，1月9日前后就有放假的，虽然2月1日恢复营业，但估计有部分业户会推迟到2月6日（农历正月十五）以后才正式营业。”高科园装饰城一工作人员告诉记者。

　　据记者了解，大多数建材商农历小年之后就开始放假，而今年的春节假期似乎特别长，少则半个月，多则甚至有一个月的。一位地板商告诉记者，今年给员工多放了一周的假期，“从‘十一’之后市场就比较淡，进入十二月更是冷清，与其让大家在店里干靠着，还不如让员工早点放假回家过年，车票也比较好买。”该地板商说。

    楼市低迷材料商日子难过

　　据相关数据显示，2011年12月，青岛楼市频频出现单日成交量挂零的现象。12月7日，青岛市北区住宅成交0套，高新区住宅成交0套，12月11日市南区住宅成交0套，崂山成交0套，12月13日高新区成交0套，12月15日崂山区、高新区住宅成交0套，12月18日市南区、市北区、崂山区住宅成交0套。

　　而楼市交易量的低迷直接影响了家居建材行业，“往年年底生意虽然也淡，但从来没像今年这么淡过。可以说，今年不是淡，而是冷。”据一品牌地板商透露，他在某家居城的店面，居然两个月没有签一个单，到年底房租到期，直接闭店了。

　　一业内人士告诉记者，今年一些大的品牌商还能好一些，起码不赔钱，但一些小品牌日子就比较难过了，估计明年会直接转行。

    少营业一天能省近千元

　　一位材料商给记者算了一笔账，一个面积为100平方米左右的店面，一个月的房租12000元，电费大概1500元左右，两个营业员的工资不算提成大概三四千元，再加上一些杂七杂八的费用，差不多就要两万元左右，算一下平均一天的费用要六七百元。“天天不卖货，还不如早点放假，一天就可以省近千元的费用，多放一周，意味着能省下不少日常的开支。”该材料商表示，对2012年的上半年不抱乐观态度，可能会考虑转行。本报记者辛小丽

    □相关新闻

    稀缺地块搁置土地流拍现象持续发生

    市场低迷大势下地价有望下降

　　稀缺地块搁置，莱阳路8号易主，李沧原地毯厂地块拍卖因无人竞拍推后……房产大势的一路走低，使岛城整个土地市场越来越不淡定，土地交易市场流拍、“地王”易主、稀缺地块惨遭搁置等现象持续上演。业内人士分析，房价的过高与较高的土地价格分不开，2012年，随着房地产调控的继续加深，预计土地价格的下降也将为房价的回归提供新的契机。

    住宅地价环比增幅跌落至零

　　近日，国土部发布地价监测报告。报告显示，2011年第四季度全国主要监测城市地价总体水平环比、同比增速分别为0.29%、5.94%，增速持续回调；全国住宅平均地价环比增速为零，同比增速6.58%。根据监测数据，2011年第四季度全国综合地价环比增速较前一季度下降1.04个百分点，连续四个季度回调；同比增速较前一季度下降2.43个百分点，连续两个季度回调。

　　报告称，“2011年第四季度全国主要监测城市的综合地价环比、同比增速较前一季度呈整体放缓态势，增长率为负的城市持续增多。其中，受房地产调控政策的间接影响，全国住宅平均地价环比增幅跌落至零。”

　　据中国价格指数青岛分院提供的数据显示，2011年，住宅用地全市共成交住宅用地50宗，建设用地面积2780209.30平方米，推出土地均价每平方米1867.70元，推出楼面均价每平方米1224.30元。成交土地均价每平方米4497.68元，成交楼面均价每平方米2391.21元，平均溢价率仅为7.58%。而2010年，住宅用地全年共成交65宗，成交土地均价每平方米5469.68元，成交楼面均价每平方米2706.37元，平均溢价率高达42.84%。

    昔日“地王”今日一片荒凉

　　在位于燕儿岛路与泉州路交界处的工人疗养院地块，深挖的大坑仅有一两个打桩机在工作。该地块闲置了近两年，2010年3月12日，北京远坤房地产公司经过66轮竞价，最终以楼面地价1.95万元/平方米竞得该地块。尽管当初定位于高端社区，但调控政策似乎影响了开发商的开发热情，时隔两年，该项目仍未进入市场。

　　东海二路一幅“地王”地块同样是一片荒凉的景象。据了解，就是这块荒地，2010年1月22日，经过57轮竞拍，某房地产集团最终斥资40.4亿元，以1.78万元/平方米的楼面地价竞拍成功，成为轰动一时的“地王”，按照当时的规划，这里将建设300米的超高建筑群，建成后将成为青岛的标志性建筑。

    土地流拍底价成交成常态

　　回顾2011年土地交易市场，流拍底价成交成为一种常态，李沧区多幅地块都因申请人不足而流拍，岛城自8月份以来，土地流拍频现，8月12日上午，四方区后海片区土地5宗国有土地进行了拍卖，其中2块住宅商业综合用地遭遇流拍。成交的3块地块也因无人竞价以底价成交。原计划于8月25日上午9点半举行的一场土地拍卖会，因没有人递交申请而取消。

　　前不久，青岛新年首拍意外“爽约”，该地块为李沧原地毯厂旧厂房地块，算得上市区不错的地块。3400元/平方米起拍，竞买保证金为8026万元。但是，因为符合竞买资格的申请人人数不足而被取消。

　　就全国市场来看，土地交易市场“入冬”也是不争的事实。今年以来，在宏观调控不断加码的情况下，京、沪、广、深这些一线城市以及一些限购比较严格的二线城市土地出让金收入都不甚乐观，不但不能延续前几年的巨额增幅，反倒有所下降。以北京为例，相比2010年，今年前八个月的土地出让金总额下降了6.74%。

    地价下降有望拉低房价

　　楼市分析人士张百忍分析，前不久流拍的李沧地块，定价偏高，在目前的楼市行情下，拿地风险大，无人竞拍在意料之中。

　　距离该地块一站路的芳馨园仅售6300元/平方米，而该地块起价就3400元/平方米，建成后成本也不止6300元/平方米，房价还有继续下跌趋势，对于一些闲置的土地，一方面房地产整体行情不好，另一方面开发商的资金链比较紧张，估计短时间内不会开发了。

　　中国土地勘测规划院地价所所长赵松接受媒体采访时说：“目前，对房地产市场预期实际已经有所变化，这种谨慎的情绪我觉得还会延续到2012年的上半年，如果这一过程中没有什么大的其他外力的反向作用的话，我觉得住宅在地价这种持续冷清的态势可能至少还会延续到一季度。”

　　此外，地价的下降会很自然地使人们联想到房价进一步下降的可能。地价是房价构成中最大的成本，一般会占到总成本的三至四成。从地价对房价的拉动作用来看，作为一个反向的拉动力量，如果地价下降，房价确实也会跟着有一定比例的下降。(记者葛均艳)