青岛楼市现冰火两重天 南有价无市北拼跌争客

    一面是北部板块李沧、四方楼市低价开盘、以价换量；一面是市南、崂山房价的持续坚挺、有价无市。日前，记者采访了解到，调控已一年有余，岛城楼市已然“转舵”，受调控影响，李沧、四方、城阳等北部区域楼盘最为敏感，纷纷下调价格，以价换量，不少购房者纷纷买账，使得该区域新房成交量一度走高；然而，地处崂山、市南区域的多数楼盘价格始终坚挺，却有价无市。

    城北楼盘低价跑量

    近期，楼市北部中低端楼盘的以价换量效果愈发明显，成交量翘尾暖意尽显。先是李沧万科生态城低价开盘，之后李沧金水路春和景明每平方米直降2000元加推引起楼市震动，而后该区域其他项目跟风降价，各种优惠活动纷至沓来，而此举也直接刺激了刚需购房者的购买欲望，使得李沧片区新房成交量一度攀升。

    此后，降价潮逐渐波及到小高层、多层洋房项目。近期，李沧区重庆中路某新盘小高层起价仅为每平方米5880元、均价每平方米6300元，洋房起价每平方米6380元、洋房均价每平方米7000元，而周边的在售高层住宅均价都在每平方米8000元以上。

    据了解，我市楼市低价开盘潮最先始于城阳板块，随着地产大鳄像龙湖、世茂等多个新盘以低价入市震荡楼市，随后价格战逐渐向市区蔓延，李沧成为市内四区首个调价区域。

    市南崂山有价无市

    就在李沧部分楼盘低价跑量的同时，市南、崂山板块的大部分楼盘却是按兵不动。记者走访市南多个楼盘售楼处发现，基本上每个售楼处都是门庭冷落，几乎很少有看房的购房者。相关数据显示，去年我市新建住宅成交数量较2010年减少了13302套，同比下降了13%。其中，去年降价最激烈的李沧区，成交量也最大，达到了13042套。市南区的成交最低，只有2028套。

    据了解，去年一年，市南、市北、崂山三片区的新房累积成交量都不及李沧一个片区。统计数字显示，2011年新建住宅成交86993套，面积840万平方米，其中，市南区住宅成交2028套，市北区成交3930套，四方区成交8369套，崂山区成交3901套，而李沧一个区域成交量就突破万套，共成交了13042套。

    值得注意的是，在多数楼盘坚持“不放价”的同时，也有个别楼盘开始打出促销牌。昨日，记者采访了解到，崂山一楼盘于近日开盘活动中，首推3栋小高层住宅楼，限量推出66套特价房。据了解，这个楼盘位于辽阳东路与同安路交会处附近，开发商表示凡开盘当天到场购房客户，开盘当日订房，总房款立减10万元，综合折价后均价仅为11300元/平方米左右。据悉，该盘由多层住宅、小高层住宅、联拼别墅三种类型房源组成，属于密度较低的新盘打出11300元/平方米的价格让人为之一震。

    市场缘何冰火两重天

    在调控市下，为什么市区板块新房成交量出现了如此大的差异呢？据业内人士林宪周介绍，限购令对高档房的打“击很大，一半左右有意向客户被迫放弃购房，这是开发商不能控制的。”林宪周表示，另外，由于李沧等城市北部板块楼盘在经历2009年、2010年的大涨后，区域房价一度超过万元，如此涨幅的房价自然在调控市下最先得到控制，每平方米从万元降到七八千元，恰恰满足了多数刚性需求人群的购房需求。

    此外，记者采访发现，成交量南北板块分化的情况，在住宅存量上也有体现。据青岛网上房地统计数据显示，截至目前，市南可售住宅房源2308套，崂山可售2322套，而李沧区域达10992套。对此，业内人士分析表示，以崂山为例，虽然崂山住宅存量较李沧较小，但其购房群体不是刚需，而是以改善、投资需求为主，客源相对也较少，按照，去年崂山区的消化速度，数千套的存量足以卖7、8个多月，尤其在限购令紧逼之下，市南、崂山等楼盘销售会面临较大压力。

    降价浪潮由城阳而起，形成于李沧区，是否能继续向市区蔓延呢？对此，业内人士纷纷表示，目前四方、市北房价已经开始出现松动迹象，加上调控政策继续从紧因素影响，降价范围或在今年二季度继续扩展。