盘点2011楼市行情

市北一CBD楼盘降价

    元旦假期，集体放假。这是4年来，市北区一家中介第一次元旦期间歇业。

    从去年1月份到12月份，开发区一楼盘一共成交了 15套房子，而在限购前，他们单月就能成交77套 。

    2011年，青岛七区实行买房先申住房证明政策，有“房票”才能买房，一年内，房票发了6万多张。

    限购、降价、中介关门、纠结……这是去年青岛楼市的主旋律，房价降了，但不彻底 。在13家降价楼盘中，市南、崂山楼盘很少涉及，开发区楼盘价格总体坚挺。

    关键词 限购 从月卖77套到年卖15套

    2010年年底，青岛出台限购令。已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。限购令仅100余字，是个新事物。

    2011年最开始，开发商信心还是很足的。崂山区一家楼盘的总经理当时曾宣称房价上涨的势头不会改变，买房宜早不宜迟。专家展望2011年楼市走势，也很保守，“房价会很稳定，买房应该在下半年。”

    开发区一楼盘成为限购前后反差最大的楼盘。该楼盘总占地面积为约34.89万平方米，拟于地块上开发总建筑面积约为 76.58万平方米的住宅单位、购物商场、酒店及娱乐设施。不管是区域位置，还是未来规划，它的优势都很明显。该楼盘二期房源在2010年10月份推出了新房源，当时正是楼市火爆时，堪称疯狂。

    果然，楼盘当月就成交了77套新房，紧接着当年12月份成交量也有32套。

    限购实施后，买房多了一个环节，资格审查。就是这一步，砍掉了开发区的投资性需求。开发区的大部分楼盘并不承认自家房子依靠投资客。但成交量却很赤裸裸。整个2011年，该楼盘仅仅成交了15套新房，这是青岛市房地产交易中心的官方数据。

    而撤销合同方面，有14笔撤销情况。去年3月、4月、10月、11月，该楼盘均没有成交量。

    关键词 降价 7区发放6万多“房票”

    在限购范围的7区，购房者需要到各区房地产交易中心办理购房证明，有了住房证明才可以进行网上签约活动。限购只针对住宅，包括新房和二手房 。

    去年，全市新建住宅成交86993套，面积840万平方米，其中，普通住宅成交82061套，面积737万平方米。在各区的成交中，市南区住宅成交2028套，市北区成交3930套，四方区成交8369套，李沧区成交13042套，崂山区成交3901套，城阳区成交9693套，黄岛区成交6945套，高新区成交252套。二手房方面，市内四区共成交二手房12171套，成交量较2010年下跌11906套，同比跌幅高达49.4%。七区方面，成交为1.6万套，比去年下降了46.7%。总体看，7区至少发放了6万多张“房票”。

    2011年年初用“房票”的购房者尝到了苦果。在城阳区白沙河区域购房的朱先生忘不了价格，9000元/平方米。然而去年下半年，楼盘就调整了策略，同样的房源降价销售，价格成了7000元/平方米。同样的情况也出现在了二手房市场上。“这是限购的威力。”青岛链家总经理于艳介绍说。

    “外地人购房受限促使大量投资型购房者退出市场，同时也使部分外地刚需人群失去购房资格被迫观望。此外，信贷政策使得过度依赖贷款的消费者被迫退出市场，尤其是经济能力较差的首套房刚需人群。短期来看，去年的调控效果明显，当前消费者仍观望，市场新增房源无本质转变，低成交将至少持续至今年上半年。根据去年的成交量，考虑到后市成交空间，预计今年整体市场与去年不会有本质的改变。”

    去年的最后一天，四方区宜阳路附近的中冶英郡开盘，起价6970元/平方米，均价8300元/平方米，其他优惠方面，一次性付款可享受总房款 9.8折优惠，贷款买花园洋房每平优惠100元、高层每平优惠50元。3年来，四方区首次出现单价7000元以下的房源。整个2011年，青岛有13家楼盘降价，主要涉及四方区、城阳区、李沧区、市北区和开发区。市南、崂山楼盘很少涉及，开发区楼盘价格总体坚挺。

    关键词 中介关门 市场低迷，另谋出路

    今年元旦假期，集体放假。这是4年来，市北区一家中介第一次元旦期间歇业。去年，楼市低迷的情况下，青岛上演了中介关门的潮流。无论是拥有100多家店面的太平洋房屋，还是青岛最大的21世纪不动产，均出现了店面关闭的情况。大中介尚且如此，小中介就更不用说了。宁夏路上，昔日的房地产中介变成了小超市。江西路上，中介成了服装店。曾是阳光山色小区门口一家中介店员的刘女士如今已经成了一家网店的老板。

    据二手房数据监控中心的监控，二手房楼市低迷，品牌中介纷纷通过一二手联动谋求新契机，代理新楼盘赚取佣金已经成为行业的另一条出路，甚至有经纪公司将此业务扩大至三线城市，组织异地跨城看房团活动并取得了不错的效果。“代理新楼盘毕竟是少数中介能做到的，大部分中介日子还是很难过的，倒闭很正常。2011年政策收紧，对中介影响也很大。过户必须是有资质的房地产经纪人，这个条件限制很大，夫妻店基本上可以关门了。”科威国际不动产总经理孙杰介绍说。

    记者手记

    开发商，小心今年被淘汰

    2012年，限购延续，开发商日子会更加难过。业内人士张百忍告诉记者，地段本身上涨到非常高的幅度，成为地王，而没有房价大幅度上涨的情况下，地王是解不了套的。比如莱阳路8号地块，开发商选择了转让股份。“今年开发商资金必须要足，那种严重依赖银行信贷甚至依赖高利贷的方式已经走不通了，在下调准备金率的情况下，银行对开发商的支持程度也是相对有限的，开发商需要自己控制资金和市场回款的速度。”

    豪宅项目、远郊区项目，或者是配套不齐全的项目，风险性比较大一些，因为它不是刚性需求。在投资这种项目的时候，风险性会远远高于市区的项目，无论贬值性还是风险性，都会扩大。在投资性需求比例大大降低的情况下，资金首先是从这些楼盘撤退。你有资金，你会盖房子，但你更要懂得市场的变化。否则，下半场，你会被淘汰。

    相关链接

    市北二手房价格每平米跌537元

    信报讯 1月3日，记者采访了解到，数据显示，去年12月份青岛二手房挂牌均价环比下跌了339元。其中，市北区挂牌均价跌幅最大为4.04%，每平方米下跌537元，挂牌均价为12767元/平方米。城阳区挂牌均价跌幅为4.02%，每平方米下跌283元，挂牌均价为6753元 /平方米。四方区挂牌均价跌幅为2.87%，每平方米下跌303元，挂牌均价跌至10287元/平方米。

    李沧区跌幅为2.59% ，每平方米下跌247元，挂牌均价为9314元/平方米。开发区挂牌均价上月下跌 2.17% ，每平方米下跌194元，挂牌均价为8748元/平方米。挂牌均价跌幅最小的是崂山区，每平方米下跌173元，跌幅为0.87% ，挂牌均价为19664元/平方米。

    供应量方面，据二手房数据监控中心的数据显示，上月青岛全市二手房挂牌套数环比增长9.29%，环比增多了911套，挂牌套数为10719套。

    元旦三天成交272套新房

    信报讯 1月3日，记者从市房地产交易中心了解到，元旦三天假期，青岛新房成交了272套，同比去年跌幅超过了100%。今年1月1日，新房成交量为107套；1月2日，新房成交量为123套，1月3日成交量为142套。去年元旦假期，青岛一共成交了779套。其中，1月1日，青岛市新房成交量为219套；1月2日，新房成交量升至318套；1月3日，新房成交量为242套。（记者 李晨）