明年起房屋修缮费家家都要交

　　住房共用部位老化破损，谁来出钱维修？怎么维修？昨日，记者从市政府新闻办召开的新闻发布会上获悉，《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》（以上简称为《办法》）已通过审议，将自2012年3月1日起正式实施。届时，我市七区范围内的住宅和非住宅房屋都应缴存房屋专项维修资金，配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的8%缴存，一套建筑面积100平方米的新房约需缴存13300元的房屋专项维修资金。

　　《办法》提要

　　·我市市区范围内（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛）的住宅和非住宅房屋（包括商品房、保障性住房、拆迁安置房和写字楼、商业网点等各类非住宅房屋）的业主都应当按照本办法的规定缴存房屋专项维修资金。

　　·配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的8%缴存；未配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的5%缴存。

　　·购买商品房的市民，应当在与建设单位签订商品房屋预售合同时，将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

　　·购买公有住房的市民，应当在办理购房手续时将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

　　·对于原有房屋没有缴存维修资金的市民要补缴。

　　缴存范围

　　七区住宅和非住宅均要缴

　　根据《办法》规定，我市市区范围内（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛）的住宅和非住宅房屋（包括商品房、保障性住房、拆迁安置房和写字楼、商业网点等各类非住宅房屋）的业主都应当按照本办法的规定缴存房屋专项维修资金，但单个业主所有且与其他房屋不具有共用部位、共用设施设备的除外。

　　属于出售公有住房的，售房单位、购房人也应当缴存房屋专项维修资金。

　　名词解释

　　何为共用部位

　　“本办法所称房屋专项维修资金，是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，而且只能用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。”青岛市国土资源和房屋管理局副局长王咸宁解释说，房屋共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋内业主或者结构相连的不同楼幢业主共有的部位。主要包括：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由房屋业主共有的附属设施设备。主要包括：电梯、单元门、避雷针、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　按建安造价的8%或5%缴存

　　按照《办法》规定，首期房屋专项维修资金的缴存标准为：配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的8%缴存；未配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的5%缴存。

　　解释

　　为何以建安费为标准

　　青岛市国土资源和房屋管理局副局长王咸宁在发布会上表示，这样规定，一是因为在一个地区的一段时期内，房屋每平方米建筑面积建安费是相对稳定的，楼层、朝向、地段的不同对其影响不大，也不影响维修的投入。且国家、省的有关规定中，也都明确了业主应当按照建筑安装工程每平方米造价的5%～8%缴存专项维修资金；二是考虑到带电梯的房屋由于电梯、消防等共用设施设备较多，维修费用大于未配电梯的房屋，因此确定了两种缴存标准。“这里有一个概念要明确，维修资金是按照建筑安装造价的8%和5%缴存，而不是购房款。

　　以2010年为例，根据市建设行政主管部门提供的建筑安装工程造价指标测算，目前我市住宅建筑安装工程造价，高层每平方米平均约为1670元，多层每平方米平均约为1020元。”王咸宁说，随着市场的波动，建安造价也是一个变化的值，缴存房屋专项维修资金时，以我市建设行政主管部门每年公布的数据为准。以今年的建安造价标准来算，一套建筑面积为100平方米的新房需缴存13300元的房屋专项维修资金。

　　缴存方式

　　维修金“跟着房子走”

　　按照《办法》规定，房屋专项维修资金管理机构将委托商业银行，开立房屋专项维修资金专户，并按房屋户门号设立分账，也就是一户一账。

　　对于购买商品房的市民，应当在与建设单位签订商品房屋预售合同时，将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户，未出售房屋及拆迁安置房屋的首期房屋专项维修资金，由建设单位在办理房屋初始登记前存入资金专户。

　　对于购买公有住房的市民，应当在办理购房手续时将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户，公有住房售房单位应当在收到售房款后，及时将房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

　　对于原有房屋没有缴存维修资金的市民，应当按照业主大会决定的方式补缴，未成立业主大会的，由街道办事处组织物业管理区域内已入住面积且已入住户数比例达到三分之二以上的业主决定补交形式。

　　房屋专项维修资金属于业主所有，房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的房屋专项维修资金随房屋所有权同时转让。市民资金专户中的维修资金将按照人民银行有关规定计息，滚存使用。“这里要明确一点，维修资金属于业主所有，是业主用于维修房屋共用部位和共用设施设备的，不是交给政府的，更不是交给资金管理机构的。”王咸宁说。

　　新闻背景

　　维修金缺口达数十亿元

　　随着我市经济的持续快速发展和住房制度改革的不断深入，居民个人拥有私有房屋的比例也越来越高。近几年，我市部分存量房屋都逐渐过了保修期，由于没有建立专项维修资金制度，因资金问题房屋的共用部位、共用设施设备得不到维修而造成的投诉纠纷呈逐年上升趋势，不仅给业主的生活造成了很大困扰和不便，同时也影响到社会的和谐稳定。

　　今年我市“两会”期间，李其温等28名代表提出了 “关于加强我市房屋专项维修管理的议案”，关石青等18位代表也提出了“关于尽快出台《青岛市商品房屋专项维修资金管理办法》的议案”，这46位代表都表达了对于我市房屋专项维修管理资金的共同关注。代表们指出，据初步统计，我市仅市内四区需缴存专项维修资金的住宅建筑面积约2139万平方米。“这2000多万平方米住宅应该有多少维修资金呢？现在北京商品住宅专项维修资金缴存额是多层住宅100元/平方米，高层住宅为200元/平方米，参照这个标准，仅市内四区住宅专项维修资金归集缺口就达32.1亿元，这还不考虑高层住宅电梯等共用设施设备维修和更新费用。”

    据了解，根据调查，截至2010年10月，市内四区已建住宅114692栋，约有电梯3000部，按每部平均价格18万元计算，每更换一次，所需资金约5.4亿元。国家建筑规范规定，高层住宅的设计使用年限是70年，《青岛市电梯安全监督管理办法》规定，在一个住宅使用周期内，每部电梯要更换4次左右，全部电梯更换所需资金约21.6亿元。(记者 孙静芳)