三区域领跌青岛楼市 10万住宅压手里压力山大

    在住房与城乡建设部表示限购令到期明年将继续实施之后，12月15日，青岛市政府办公厅下发《青岛市人民政府办公厅关于继续执行住房限购政策的通知》。尽管这是不少人预料之中的事，但仍在楼市掀起了些许波澜。在“限购令”的高压下，今年前11个月楼市成交低迷，明年，青岛的楼市还要“过冬”。

    不松绑

    限购令明年继续执行

    12月15日，市政府办公厅下发通知称，根据国务院办公

    不景气

    今年前11月价量齐跌

    青岛的限购令于今年1月30日发布，限购令发布后对房地产市场产生了很大的影响，由于投资性的购房需求受到限制，市区新房的成交量出现了较大幅度的下降，青岛网上房地产的统计数据显示，到昨天为止，青岛新建住宅的成交量仅有83854套。 “到本月月底，成交量如果能达到9万套，也比去年全年的成交量少了一万套。 ”岛城楼市分析人士张杰介绍说。在成交量下降的同时，房屋成交价格也在不断走低，2月份，新建住宅价格环比下降了0.4%。而在11月份，环比则下降了0.4%。

    不出手

    开发商开始打算“猫冬”

    记者从岛城多家开发商处了解到，临近年底，一些尚未开始实质性降价的项目已开始“猫冬”，等待明年春节过后再启动销售。

    “从10月份起，青岛的楼市都出现了降价的现象，到了11月份，降价的楼盘更多了，但降价后有些项目并没有出现销售火爆的情况，反而使更多的购房者处于了观望的状态。 ”张杰分析说，此后，有些楼盘也想降价跟进，但担心效果不理想，于是决定再等等看。

    “冬季是房地产销售的淡季，现在我们也不准备采取降价促销的手段，准备等到明年春节过后，再启动市场。 ”岛城一家开发商的营销经理说。

    中原地产市场部总监张大伟认为，目前全国房价下跌已逐步形成共识，房价拐点明确。开发商降价力度提升，超过20%的实质性降价不断涌现；但成交面积依然低位徘徊，购房者的观望情绪愈发明显。预计从12月份开始的6至12个月内，房价还有可能有10-20个点的下调，部分之前已经明显下调的区域甚至可能继续下跌。2012年楼市有可能成为近十年商品房住宅市场最冷清的一年。

    不好卖

    二手房价格跌幅最大

    昨日，国家统计局发布的11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况表明，11月我国新建商品住宅（不含保障性住房）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有49个，持平的城市有16个，上涨的城市仅有5个。统计显示，涨幅最大的是贵阳，也仅是0.2%；兰州等4个城市均为0.1%。

    统计数据显示，青岛新建住宅价格环比下降了0.3%，同比也仅上升了1.2%。其中，新建商品住宅环比下降0.3%，同比上升了1.3%，二手住宅价格环比下降了0.7%，为今年以来最大降幅。

    新建商品住宅中，90平米及以下的住宅价格环比下降了0.5%，同比上升了0.9%；90平米至144平米的住宅价格环比下降了0.2%，同比上升了1.9%；144平米以上的住宅价格，环比下降了0.2%，同比上升了0.6%。

    二手住宅中，90平米及以下的住宅价格环比下降了0.3%，同比上升了0.8%；90平米至144平米的住宅价格，环比下降了0.8%，同比上升了0.3%；144平米以上的住宅价格，环比下降了1%，同比上升了0.8%。

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    三大区域领域跌青岛楼市

    今年10月份以来，青岛三大区域开始率先“领跌”，这三大片区分别是白沙湾区域、李沧片区和市北CBD区域。

    白沙湾是今年楼市中率先降价的区域，龙湖地产最先推出6000元/平方米的住宅，之后，感受到市场压力的周边楼盘相继降价。李沧是今年价格战较为激烈的区域，芳馨园起价5880元/平方米开盘，中海国际社区均价9200元/平方米开盘。之前的万科生态城起价6885元/平方米开盘。

    第三个降价区域是市北CBD，市北区CBD核心位置的新盘燕归堂新房起价10888元/平方米，均价在11888元/平方米，其周边的楼盘也以价格战相应对。

    “明年的降价区域可能还会扩张。”有关人士分析说。从整体上看，限购政策对各个城市的成交量和成交价格均有明显的影响，房价同比和环比涨幅均得到不同程度的遏制，限购政策取得了阶段性成效。另一方面，限购令也收窄了房价涨幅。不少分析人士认为，房价已经进入“深度下调通道”。

    十万住宅压在手 地产商们心里急

    今晨，青岛网上房地产公布了到目前为止青岛新建商品房的相关数据。其中，新建商品房存量为 142196套，新建住宅107965套，达到了历史最高位。记者今晨查阅了北京和上海两地的新房存量，发现青岛的存量住宅与上述两地不差上下。

    昨天的青岛网上房地产的数据显示，到昨天为止，全市可售楼盘数量为1227个，可售总套数为142196套，可售总面积为1577万平方米。其中，新建住宅存量为107965套，面积1132万平方米。

    北京新房存量情况如何？记者昨天从北京市住房与城乡建设委员会的网站上获悉，北京市目前可售的新建房屋套数为157101套，其中，住宅的套数为87827套。上海市的新房存量如何？昨天，记者从上海“网上房地产”网站提供的数据发现，到昨天为止，上海新建商品房存量为138583套，其中住宅为66241套。

    以上数据显示，目前，青岛新建住宅的数量已超过了北京和上海。据有关方面统计，截至10月底，在全国执行限购政策最严格的10个城市中，楼市库存积压已达到6044.46万平米，库存积压增加了28640套。而前九月住宅新开工面积为124115万平米，同期住宅的竣工面积则为39953万平米，差额高达8.5亿平米。对此，有专业机构预计，全国性的库存积压高点可能在明年三月左右达到。

    各方观点

    李稻葵：下跌不会超15%

    “限购”政策坚定的支持者，央行货币政策委员会委员、清华大学中国与世界经济研究中心李稻葵的观点是：未来两三年，房价上涨不可能，但房价下跌不会超过15%。

    至于未来的限购政策是否会长期执行下去，李稻葵表示，“最有可能的是房地产价格略有下降，地方政府限购政策会放宽一点，微调微调，交易量上升一些，再降下来再微调，一定是这样一个博弈的过程。 ”

    侯云春：重点调控“三种房”

    国务院发展研究中心副主任侯云春在不久前举行的企业家论坛上指出，中国的房地产调控不能仅以房价涨落作为指向，房地产泡沫调控的重点应放在空房、闲房和大房。

    侯云春指出，房地产发展要兼顾3个目标：一是满足人们合理的住房需求，二要支撑和拉动经济增长，第三要节约资源，应从经济、环境、社会3个方面综合考虑房地产。应针对目前住房过度投机和作为居民投资的对象来出台一些调控政策，主要是要加大在保有环节的成本，开征物业税，使住房能真正回归到居住者手中。

    尹伯成：向存量房征房产税

    “向全国推广房产税是必然趋势。新的试点城市肯定会向存量房征收房产税，如不向存量房开刀，新的试点就没有意义了。 ”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成近日表示，财政部、住建部、发改委等部门将在年底前就沪渝两地房产税试点工作进行经验总结，并进一步讨论和决定下一步扩大试点的方案。而扩大试点城市范围和向存量房征收房产税的问题，无疑是重点议题。（记者 芦智峰 徐美中）