正略钧策咨询公司：2011年中国房地产企业融资报告

　　房地产开发是一个与资金筹集和运作密切相关的过程，房地产项目开发对资金的需求集中，并且贯穿开发项目、维持项目、扩大规模等整个房地产开发阶段，企业融资成功与否关系到房地产项目能够顺利进行甚至整个房地产企业的生存发展。

　　在我国现有的市场经济条件下，房地产企业融资主要采用银行贷款、上市和发行债券等传统融资方式。而随着2010年国家调控政策的延续，在资金市场直接融资的房地产企业IPO和再融资受限以及银行信贷收紧的情况下，房地产企业正在积极地探索和寻求新型融资方式。

　　（1）银行贷款

　　银行信贷一直是国内房地产企业的最重要融资方式，也正因为如此，信贷政策也成为了国家房地产调控的重要杀手锏之一。2010年以来，银行针对开发企业的信贷政策持续趋严。银行将二套房首付比例提升至50%。2010年4月，新国十条颁布，国家发改委提出要进一步加强房地产市场调控。2011年前后，国家接连6次上调金融机构存款准备金率和2次上调存贷款基准利率，进一步加大了房企的银行信贷难度。今年的房地产开发贷款利率一般执行基准利率上浮35%的政策，约8.2%。然而尽管调控以来获得银行授信的开发企业数量较少，但像中天城投这样的区域龙头企业，因其在地方经济与房地产市场中的显著影响力，依然能在紧缩的政策背景下取得巨额授信。

　　2010年9月16日晚间，中天城投发布公告称，分别与交行、招行签署了战略合作协议，两行拟在未来3-5年内为公司提供共计300亿元的高额意向授信，其中授信额度的30%采取信用担保形式。这是中天城投近年来获得的最大一笔银行授信。该笔资金将用于支持中天城投及下属成员单位在文化旅游、矿产资源与新能源开发利用及管理、城市运营、产业运营、房地产开发等板块投资建设的重点项目。

　　由此可见，拥有明显影响力优势的品牌房企，积极关注国家调控政策走向，主动进行业务战略调整，仍有望在有限的银行信贷额度竞争中赢得先机。

　　（2）上市融资

　　上市融资能降低资产负债率，改善公司的现金流状况，有效降低资金成本，优化资产负债结构，降低财务风险，促进公司持续健康发展。但自2010年4月房地产调控以来，上市融资大幅减少，2010年10月15日，证监会宣布已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。

　　在国内监管机构实施更为严格的房企上市审批程序后，企业通过IPO进行融资也面临较大难度，仅有天山，融创等少数企业实现了在港上市。另外，通过非公开发行，2010年4月以来，保利，首开等少数企业完成融资。

　　2010年4月以来房地产企业上市融资情况

　　（3）海外发债

　　在国内融资渠道层层被卡的情势下，2011年国内房企密集海外发债，融资额超过了1000亿元。

　　今年2月碧桂园宣布发行9亿美元优先票据，到期时间为2018年，年息为11.125%。3月世茂房地产发行5亿美元的7年期国际美元债券，债券收益率定为11%。宝龙地产3月份发行离岸人民币债券，规模为7.5亿元，为期3年，票面利率在11.75%左右。而这已是宝龙地产自在香港上市以来第二次发债。2010年9月，宝龙地产就曾发行过一笔2015年到期的本金总额为2亿美元的优先票据。4月1日，龙湖地产宣布发行五年期7.5亿美元票据， 2016年4月7日到期，票据的年利率为9.5%。4月11日，方兴地产公告称，拟发行5亿美元10年期保优先票据，利息为6.75%。5月13日，华润置地宣布发行7.5亿美元的五年期优先票据，利率为4.625%。6月23日，SOHO中国发布公告称，公司作为借款人与银团就一笔最多6.05亿美元的三年期可转让贷款签订协议。至此，几乎所有在香港上市的内地大型房企，都完成了一轮融资计划。

　　据标准普尔统计，目前房企海外融资成本多在9%至11%，最高达到13.5%。相比国内动辄20%甚至更高的信托融资或民间融资成本，海外较低的利率受到中资房企的青睐。而境外投资者目前对人民币债券十分看好，主要是普遍预期人民币升值。

　　但是中资房企海外举债的目的仍是规模扩张，因此其风险也不可忽视。以国资背景房企龙头之一的华润置地为例，截至2010年12月31日，华润置地拥有无限制现金119.7亿港元与未提取的海外银行已承诺贷款额度16亿港元。华润置地流动性用途包括85.5亿港元的短期银行借款和124.7亿港元的2011年到期的未支付土地出让金，两者合计超过200亿港元。而未来两年，公司借款还将大幅增长。由于大量的经营资本流出，公司现金流可能保持疲弱。

　　（4）房地产信托

　　据不完全统计，2010年共发行房地产信托产品397个，共募集资金1210.62亿元。2011年上半年共发行536个，发行规模1670.1亿元。而房地产信托融资成本在2010年初约在7%-10%左右，到2010年底，信托融资成本已上升到12%-13%左右，而目前信托融资成本已经上升到15%以上。反映出紧缩政策环境下，信托作为房地产企业的融资手段之一，重要性越发明显。

　　目前的房地产信托产品大致分为3种情况：项目方资质较好，抵押物充足的产品，一般采用贷款和权益投资等投资方式。而达不到“四三二”标准，或为开发某一项目的单一项目公司以及较早介入项目运作，还未获得土地使用权来用于抵押的项目，则多采用股权投资的方式。此外，今年有部分信托公司尝试和处于龙头地位的房地产开发商合作发行房地产信托基金，该类产品募集资金投资于开发商的多个储备项目，以分散单一项目风险，也给开发商更加灵活的资金使用选择。

　　如图所示，万达2011年上半年和信托公司共合作发行了8个信托产品，规模达60亿元，位居首位。另外，保利，绿城，新湖，恒大，万科等也通过房地产信托获得了大额的融资。

2011年上半年国内大型开发商信托融资统计

　　（5）PE/VC

　　房地产私募基金的募集活跃度自2010年起开始回升，不少基金由专业房地产企业参与设立，规模逐步扩大。国家和地方政府对PE制度建设也给予了重视，2010年5月底《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见》受到国务院批准公布，明确提出加快股权投资基金制度建设。天津、上海、北京等地已陆续发布政策文件和规定，允许设立股权投资基金和基金管理企业。PE发展为房地产企业打开了新的融资渠道，市场需求的支持和政府的政策导向，使得房地产PE发展前景广阔。

　　2010年4月以来房地产PE/VC融资情况

　　本文首发于《楼市》

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　　1992年，正略钧策公司前身新华信公司创立。2005年，正式更名为正略钧策管理咨询。作为中国最具规模、实力和影响力的咨询公司，正略钧策业务涵盖战略、人力资源、品牌营销、流程信息、管理图书、教育培训、风险管理、市场研究、创业投资、私募基金等多个领域。截至2011年10月1日，正略钧策全职员工达到1111人。

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