青岛新楼盘爆发退房潮 缺钱开发商被迫补差价

    大半年了，地产商每天都在费劲地解同一道“数学题”——销量与房价的数字变化时刻撩拨地产人的神经。限购以来，绝大多数的项目与“热销”一词无缘，成交数字由三位数降到两位数再降到个位数，甚至零成交；银行贷款一度收紧，开发商资金压力日渐凸显，卖地、卖项目、卖股份成为断臂求生存的主要途径。

    降不降价成了开发商的一块心病，观望、等待的情绪和买房人并无二异。伴随打折、降价、促销的优惠潮而来的，不

    毋庸置疑，地产调控已经渐入深冬，年关将至，沉浮牵动人心。

    机会就是胜利的砝码

    10月以来，加入价格战的地产项目越来越多，从城阳的龙湖悦澜居到西海岸的保利海上罗兰，青特、卓越、世茂、万科、万达相继展开厮杀，没有最低，只有更低。

    成本价甩卖的吆喝声是此起彼伏，而价格战的硝烟也从青岛北部逐渐传导至各区市，最近的热门楼盘则是位于李沧的万科生态城和春和景明。

    万科生态城开盘时起价低于原先放出的7000元，以6885元的低价入市走量，当天劲销1000多套。买方市场依然巨大：没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。

    一个周以后，春和景明以6300元入市，搅动楼市，因为这个价格已经远远低于之前该楼盘的售价了。

    但很遗憾，春和景明在位置上实在是比万科强太多，价格更是低于万科，可惜的是，晚开盘一个星期，就意味着大势已去。

    春和景明由于迟到了一个星期开盘，先机被万科抢占，不少业内人假设，如果是春和景明提前一周开盘，就不是这个结果了，万科的1000客户或许就是春和景明的了。

    机会就是胜利的砝码。与其有价无市，不如降价造市。而这正是知名地产人、今鹏翔公司CEO修方舟所希望看到的，“我本人很乐于见得，以万科为代表的大型房地产品牌企业让利于民，让老百姓买到称心如意的好房子。”

    “生态城选择低开高走，现在启动的这块亏点没关系，先把人气聚集起来，押的是明年的形势好转，再捞回来。”李沧区一位不愿具名的业内人士对此分析，初期开盘情况的好坏会很大程度上影响后续的推盘。

    上述人士分析，万科、恒大前十个月的销售额就已经完成了全年的目标，绝对的不差钱，而他们的算盘是：“抢占市场份额，等待洗牌，吞并小开发商。”

    “其实李村楼市的热闹今年底才算是刚刚开始，真正的大戏需要明年才能拉开大幕。2012年的楼市决不会是2009年的楼市，因为政策显然不会放松，也没有四万亿来拯救市场了。”观察人士张百忍对此分析。

    今天的定价决定了明天开发商是生存还是毁灭。当下，降价才是王道。

    青岛知名地产人修方舟认为：“在目前宏观政策继续紧缩的情况下，特别到了年底，地产商要还贷，要支付工程款、材料款，要完成财务报表，内外部的因素共同作用下，地产商用抢收的心态，消化库存，唯一有效的方法就是降低售价，跑得快一些，抢收多一些，但不能作为楼市崩盘的典型信号。”

    青岛上周末爆发退房潮

    止涨或者降价正是各方希望看到的，但在青岛，却着实遇到了阻力，先期买房的老业主们不干了，退房、打砸售楼处事件就在上个周末的青岛集中性的爆发了。

    11月21日，中南世纪城以“出售抵债工程款房源”的名义75折甩卖抵账房，而此前，该楼盘刚刚和老业主签订了《三年保值协议书》。

    “这不就是变相降价吗？从当时最低9.5折降到7.5折，从单价7200元，降到5700元，不到3个月，一套房子缩水21万，我们这些老业主情何以堪？”老业主王强气愤极了，他认为，“表面上这好像跟开发商没什么关系，是工程队为了年底结账，才低价对外销售。其实这根本是开发商想出来的降价噱头。”

    王强觉得，和他一样购房的老业主“被中南狠狠的坑了一把，前脚签订《三年保值协议》，后脚就以‘出售折抵工程款的名义’偷偷降价卖房。”随即，王强在网上号召业主们团结起来向中南讨说法。

    上周末，几十名业主大闹中南售楼处，“要求退房。”本报了解，中南世纪城的抵账房在推出的第二天就已经被叫停不卖了。记者在22日拨打其销售主管的电话被告知，没有这种房子了。而当天据内部员工反映，这批房源已经基本卖完，只剩下144平的大户型。

    记者拿到的一份《关于抵账房内部员工通知》显示：“该批房源仅20余套，为抵款房源；仅限内部员工及员工亲友购买。”

    该通知还特别注明：本批房源非我公司所有房源，是合作单位冲抵相关款项的抵账房源，委托我公司代为销售，房源销售价格是委托公司制定，我公司执行，我公司无决定权。落款为青岛中南世纪城。

    一位知情人士对本报透露：“春和景明是真缺钱。”此前，在售楼盘春和景明的房屋售价已经达到八九千元，这次6000多元的起价，可见其回笼资金的迫切。

    “万科为什么敢降价？因为是新盘。老盘是坚决不能降的，承担不起这个后果，前期的客户怎么办呢？不光砸你售楼处，金字招牌就被砸掉了。”一位业内人士分析。不降价回收不了资金，降价了对不起老业主，怎么办？貌似只有跳楼和跑路了。

    楼市观察人士张百忍的博客里，记录了他的观点：“这确实是房价下降的最大障碍。闹来闹去，就把中国的房地产变成了一个闹剧。”

    差价楼盘能否破冰楼市？

    在青岛，出现了首个承诺给前期业主补偿差价的项目。万泰随园项目出台了针对老业主的补偿措施：按下调后的均价重新签订购房合同。

    这也成为该项目在9月底开盘的时候，均价是26000元，而目前下调为19800元，降价幅度达6000元。万泰随园所做的尝试，开了楼市先河，或许将开始撬动尘封的需求。

    根据链家公布的数据，“降价补差价”的楼盘在全国10余个城市已达20余家，青岛链家总经理于艳认为，这表现出了开发商一定的抗价心态，在降价的压力下维持价格稳定；楼盘滞销明显，这种方式可以迎合消费者的心态，达到促销回笼资金的目的。“不过在目前新盘价格普遍下降的大趋势下，个别市场行为或很难决定未来价格的走向。”