楼市加息引提前还贷疑惑 业内:享优惠者不必急

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    距离年底仅剩一个月了，今年3次加息将于明年起一并买单，对于“房奴”而言，是否提前还贷以免付出更多利息，是眼下老百姓关心的问题。

    不过，跟往年相比，今年的提前还贷潮似乎来得平静了一些：昨日，记者走访青岛各家银行发现，无论是去银行咨询的，还是前往办理提前还贷业务的人都不是很多。青岛业内人士建议，是否要提前还贷不能一概而论，七折利率、等额本息等几种情况不必着急还。

    新闻现象

    市民有钱也不急着还贷

    存量房贷一族从明年1月1日起将执行新贷款利率，5年期以上商业房贷基准利率将达7.05%，这会让房贷一族月供增加，房贷客户的利息负担会变得沉重。

    按理说，为了减轻还贷压力，年底是集中提前还贷的高峰期。但记者现场采访了多位市民，他们都表示暂时没有这个打算。“今年货币政策这么紧，现在也没看出来放松的意思。从银行贷款难，急着还回去想贷就更难了。”市民曹先生房款还没还清，但是采访中他表示并不着急。“如果把手里的钱全用来还房贷了，以后遇到用钱的时候，手里没钱再贷不出款来就麻烦了，所以我不倾向于提前还房贷，如果选择提前还贷，今后再贷款购房，就会被认定为二套房贷。”在中行中山路支行网点内，王先生说，自己是生意人，手中有流动资金比什么都重要。

    从记者了解的情况看，今年物价涨、银行贷款难是市民不乐意提前还贷的两个原因。“我接触的客户，这两年心态已很理性，不像前些年，借了银行的钱就天天惦念着，总想攒点儿钱尽快还清。而现在更多贷款人开始习惯负债消费，即只要每月按部就班地正常还贷，利息在可以承受的范围内，就不急着提前还清贷款。”青岛一家商业银行个贷负责人张经理告诉记者。

    专家建议

    享受优惠不用急着还

    记者采访了解到，是否提前还贷其实要因人而异。对此招行青岛分行财富管理中心理财师刘晶建议说：对于没有享受任何优惠利率的客户来讲，如果手头确实有笔闲置资金，且没有超过房贷基准利率的投资理财项目，可以考虑提前还贷。但是，七折利率和等额本息不必急着还。因为，从明年1月1日起，5年期以上贷款利率变为7.05%，但按照七折利率计算，实际房贷利率是4.935%，而目前5年期定期存款的利率是5.5%，比七折利率还高。这意味着，有七折优惠利率的市民，同样的钱如果存在银行，所收到的利息会比支付贷款的利息高，相当于占了银行的“便宜”，当然没必要提前还贷。

    另外，“等额本息”的每月还款额不变，月还款额初期主要都是利息，本金较少。如果贷款年限一旦过半，那么意味着超过一半的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还，剩下的月供中绝大多数都是本金，提前还贷的意义就不大了。“对采用‘等额本金’方式还贷的市民来说，初期还款额较多，越往后的话月还款额越少。如果还款期已经超过总年限的1/3时，实际偿还的本金和利息差不多有一半了，这时提前还贷并不能节省利息支出。”刘晶说。

    “投资收益高于贷款利率的情况也不宜提前还款。”兴业银行青岛分行理财师孙毓表示，尤其对于已经享受七折或八五折优惠房贷利率的借款人而言，目前半年期、1年期理财产品的收益率就已高于打折后的房贷利率，足以应付加息后的房贷利息支出。

    20年利息省下不到2万

    昨日，采访中记者遇到市民付女士，她说：“我去年国庆在市里买了一套房子，总价约80万元，贷款50万元，期限15年，按今年元旦的5年期以上基准利率6.4%，每月需还4328元；明年按基准利率7.05%执行，每月需还4508元，多还180元。“每月多还的数额不是很大，怎么办好？”她犹豫着。

    对此，刘晶表示：“即使提前还贷的现象很普遍，但提前到什么程度，是一次性提前还贷还是分期提前还贷，不能一概而论。如果手里有闲钱，可以考虑提前还贷。”她说，对于靠工资收入来供房的贷款者，却又不敢轻易选择提前还款，一方面提前还款没有任何优势，利息还需要正常缴纳；另一方面一大笔开销也会影响到购房者的其他投资。

    提前还贷能省多少利息呢？孙毓给记者算了下：以贷款20万元，20年期限为例，按照今年初的6.4%计算，每月还款1479.4元，20年本息一共35.5万左右。到明年年初，按照新的7.05%利率计算，则月供将增加到1556.6元，20年本息共计为37.36万左右。月供将每月增加76元多，20年利息能省下的钱不到2万块。

    明年公积金贷款划算

    明年怎么向银行贷款更加划算呢？业内人士表示还是公积金贷款。目前经过3次加息后，公积金贷款利率为4.9%，商业贷款的利率为7.05%，相差2.15个百分点。以夫妻二人贷款60万元、期限10年、等额本息还款方式为例，如果是公积金贷款，那么年利率4.9%，10年共支付利息160157元，月供6335元。而如果采用银行商业贷款，若年利率假设不上浮，按基准利率7.05%贷到款，10年则总共需支付利息237838元，月供6982元。使用公积金贷款比商业贷款节省利息77681元，每月还贷负担减轻647元。这笔费用对于购房者来说也是不小的支出。而且，对于二套房贷款，公积金贷款的优势更为明显。

    办完提前还贷别忘注销抵押

    银行的工作人员称，如果要申请办理提前还贷，还应该做好几项准备工作。首先，每家银行对提前还贷的要求不同，贷款人在申请提前还贷的时候要了解提前还贷的条件和限制。如有些银行规定必须供房一段时间如半年、一年之后才能提前还贷；有的银行对于提前还贷的资金有要求；有的银行会收取一定的手续费和违约金等。

    其次，将提前还贷所需的文件资料准备齐全，若涉及转按揭等情况时，需要的文件会更复杂，这时要多听听专业人士的意见，避免不必要麻烦。

    最后，提前还贷完成后，市民要记得办理注销抵押和退保手续。解除了抵押状态，房产的所有权才算完全归属购房者。另外，业内人士建议，提前还贷后，将退保费转成普通家财险其实更划算，可以为房屋及室内附属设备、室内财产、室内盗抢风等各类风险提供保障。（记者 景虹）