一二线城市房价松动 房产商称明年上半年还降

昨日在研讨会上，新城市地产董事长曹志伟用“拖”和“托”两个字来解释目前楼市的情况。

　　全国一二线城市房价松动 房地产商称明年中之前还会降

　　近期广州土地市场频频遇冷，楼市成交萎缩，是否楼价“拐点”已近在眼前？据新华社消息，目前一线城市房价已经出现松动，部分楼盘房价降幅较大。中国房地产学会副会长陈国强表示，目前楼市拐点的特征已经十分明显，但全国性的楼市拐点是否已经确立仍有待观察。

　　昨日，在广州市房协房地产形势分析研讨会上，绿地集团、越秀地产、保利地产、恒大地产等13家开发商和专家齐聚“把脉”楼市。与会者认为，广州楼市还不存在“拐点”，但今年年底到明年上半年，房价会处于下行通道。

　　全国一线城市房价已松动

　　目前，全国一线城市的房价已经开始出现松动。在北京限购令等政策作用下，今年5月、6月开始，前两年房价上涨最快的北京东部区域如通州楼市房价率先松动，珠江拉维小镇、京贸国际城等，由2万多元/平方米下降到1.6万元至1.9万元/平方米。

　　而华东、华南区域一些楼盘价格出现了一定规模的降价现象，并且频频出现大型房企的身影。在上海，10月15日，龙湖郦城项目针对部分公寓进行促销，购房者2万元办理某房产网站的会员卡，即可抵扣30万元的总房款。计算下来，销售均价为每平方米14000元左右，较此前已售房源的价格低两三成。

　　此外，在深圳、广州等地，万科、恒大也开始降价走量。张月表示，整体看，经过了新一轮调控大半年的持续作用，降价现象向更多城市蔓延，降价求量正是当前一二线城市的普遍状态。

　　专家建议应坚持“限购令”

　　2010年4月楼市调控措施出台，楼市随之也遭遇了成交量的下跌，但房价并未松动，经过了5个月的市场消化，全国房价基本是岿然不动，这一度引发了市场的观望与恐慌，随后在当年迎来了真正的“金九银十”，房价再次上涨。

　　清华大学房地产研究所副所长季如进表示，一线大城市资源有限，如果外地人能在北京、上海等地随意买房，那北京、上海盖再多的房子都不够用，所以按一定年限执行限购令是非常有必要的。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，从国家统计局公布的数据分析可看出，全国房价拐点已初步显现。根据国家统计局的数据，9月70个大中城市中，价格环比下降的城市有17个，持平的城市有29个。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，目前楼市拐点的特征已经十分明显了，但全国性的楼市拐点是否已经确立仍有待观察。

　　广州开发商遭遇“冬天”

　　昨日，在广州市房协房地产形势分析研讨会上，绿地集团、越秀地产、保利地产、恒大地产、珠江地产、丽丰控股和新世界等13家开发商和专家齐聚“把脉”楼市。

　　有大型房企代表称，不排除近期和短期之内房地产市场将有一个寒冬，但他们会努力度过这个艰难的时间，长期来看房地产是向上的。在“冬天”时，他们在全国都将谨慎拿地、控制成本、促进销售。

　　珠江地产代表认为，目前楼市调控对不同的企业影响不一样，但是寒冬是要来了，以前可能利润点有30%甚至40%，今后可能只有10%或者是15%。寒冬来了之后，房企要收缩和减少费用，要对产品户型等进行精细管理。以前在市场好的时候，开发商是不讲产品和户型的，因为什么都可以卖出去。但是市场不好了，就要求楼盘性价比要高。保利地产代表也称，他们已感受到了市场变化，有很大的紧迫感，冬天已经到了，重点还是要把握好刚性需求，针对这个潜力大的市场练内功，提供更好的住宅产品。

　　丽丰控股代表称，明年仍是房地产调控政策的敏感期，敏感期对房企来说，肯定都是寒冬。

　　三问广州楼市

　　广州楼市“拐点”何时来？

　　既然开发商都认为目前面临寒冬，那么什么时候能出现购房者翘首以盼的“拐点”呢？

　　某大型房企代表称，他们内部也认为，现在楼市正在形式价格下降的通道，但还不能称为“拐点”。至于短期内的房价下行通道时间会有多长，目前他们内部也还在研究这个问题。

　　保利地产代表称，开发商更关注降价后能否达到销售加快的目的。现阶段房价问题十分敏感，他们希望能更紧密监控整个市场的变化，然后让自家房价更贴近市场。降价可能会有两种形式的选择，一种是直接一步到位降到消费者心理价位，这样虽然有老业主砸售楼部，但确实可以促进销售；另一种是慢慢降，这样对购房者心理没有直接影响，反而会增加观望情绪。

　　越秀地产代表认为，与其说楼市拐点即将来临，不如说是市场正在变化。今年五六月份开始，广州楼市已经感受到这个变化。此后所有新盘的楼盘都会合理地定价，都会充分考虑市场下行的因素。不少购房者表示至少在年底之前不会入市，会考虑在明年的5月份或者是10月份再购买。而对于开发商来说，今年销售指标完成压力可能不是很大，但明年的指标压力是很大的。

　　世联地产代表认为，“拐点”还没来，目前的市场还是处在博弈阶段，一线城市现在有少数的楼盘在降价，二三线城市没有看到很大的动作，广州大幅度降价的楼盘也是很少的。但随着着库存积累的进一步放大，感觉明年上半年“拐点”会到来，如果广州相对于其他一线城市市场比较健康的话，那么可能会推迟1~2个月的时间，但下行趋势是存在的。

　　广州市社会科学院研究员彭澎认为，这次房地产调控是制度性的调控，相信限购肯定是跟房地产税接轨的。也就是说，限购取消之时，就是房产税出来之时。他预计，房产税的开征还要3年左右时间，所以限购令可能会维持2~3年。开发商要考虑到政策的时间，对销售策略进行调整。

　　目前是否是买房的时机？

　　中山大学教授魏清泉认为，目前楼市情况对开发商而言是寒冬，但对购房者而言却是暖流滚滚新春来临，如果房价开始有所松动，那么购房者的春天就到来了。

　　不少购房者最关心的还是，既然目前楼价正处于波动期，那么到底目前是否要出手买房，什么时候出手最合适？

　　新城市地产董事长曹志伟认为，楼市真正的拐点应该是一段较长时间内销量和价格与历史同期销量和价格发生50%变化并呈长期趋势，才能称之为“拐点”，目前谈拐点还为时尚早。但从今年年底到明年的第三季度为止，是自住型购房者在广州购房的好时机。因为在国家的调控大环境下，广州市政府一方面做好住房保障建设，已开建的保障房足以覆盖这两三年的困难户和未来两三年的困难户；另一方面广州市政府非常严格认真地执行限购政策，拖住了房价的增速。这些调控手段改变了中低档商品房市场的供应关系，抑制了投资性购房，收紧银根惜贷的同时，不仅大幅度提高了开发贷利率，还提高了购房者的按揭利率，因此抑制了购房需求，那么房价在短期内出现一定幅度的下调或者波动，很正常。

　　曹志伟建议，如果是自住的看准了就应该买，“就像找男朋友一样，看准了一定出手，不需要担心以后”。除非中国经济掉头向下，否则在今后一段时间内，要出现比今年到明年三季度间更低的房价，是不太可能的。

　　政府对土地市场期望太高？

　　近期广州市土地市场频频遇冷，南站地区卖地出现连续两次收回多幅地块，卖出的地块也都底价成交。在广州楼市还没出现真正“拐点”时，土地市场提前入冬也加重了市场的观望情绪。

　　昨日在研讨会上，开发商多表示，其实对南站地区以及广州市场还是很有兴趣，就是希望政府能在地价缴付期限等方面给予一定时间的“宽限”。新城市地产董事长曹志伟认为，南站是一个非常好的地方，也是一个非常好的项目。卖地遇冷主要是时机的问题，南站本身所推的土地赌的都是未来和前景，但是现在由于无论经济和地产的未来大家都觉得迷茫，所以开发商会慎重。下半年大部分公司受限购限价的影响，资金回笼不畅。

　　某大型房企代表称，他们时刻准备着在广州土地市场上拿地，但希望政府不要在土地的地价上期望值过高。因为政府调控下，开发商都以市场的手段积极配合，但实际上地方政府推出的地底价却都很高，所以大家都畏惧不前。另外，如果把地块分割的很小，对于想一定规模进行开发的大房企而言，吸引力会降低。（记者 田桂丹 实习生 褥如湖 摄影 何剑辉）